楼市组合拳放开购房需求

3月30日下午，央行、住建部、银监会通知，对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。

根据公开资料，此前二套房首付比例为60%，北上广深二套房首付比例为70%。此前住房公积金贷款政策为首套普通自住房贷款90平方米以下的，最低首付款比例为20%，90平方米以上的，最低首付款比例为30%。

同时，财政部也也出新政，购买2年以上普通住房销售免征营业税。具体政策为个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

地产股楼市和互动，取决于经济周期

股市这段时间顺风顺水，人民日报甚至一天两发文章轮股市，称要把握股市红利。楼市突然成为热门话题，似乎又给股市添了一把火。此次楼市政策放开，房地产股会走牛吗？？从我们对过去历史的研究来看，不尽如此。

房地产市场的繁荣首先带动相关企业的盈利增长，而从过去17年的数据来看，房地产公司的盈利增长和房地产指数的关系比较复杂。

只有在经济过热期，房地产股才能和楼市一起走牛

我们从图中可以看到，在2006-2008年，和2009-2010年间经济过热，房地产企业的盈利增速和房地产指数是正相关的，说明楼市和房地产股一起走牛。

而在1998~2005年，GDP处于温和上扬期，可以看出房地产企业的盈利没有传导到房地产股票上，房地产股票被整个大盘拖累。而在2011至今，房地产企业盈利增速和房地产指数的涨跌也是负相关的。

所以，我们可以得出初步结论，在经济过热期，楼市和房地产股会一起走牛，而在经济其他时期二者关系可能没那么大。这是为什么呢？

股市运行有自身规律，被吸金影响不大

楼市如果繁荣，会不会抢走股市的资金，从而影响股市走向？答案是不会。

这是因为有比资金更能决定股市走向的力量。在许多影响股市的因素中，比如GDP增速、M2增速（货币供应量）、上市公司盈利等，对股市走势影响最大的还是上市公司的盈利状况，这就是股市的内在运行规律。

股市波动背后的驱动力

从下图看出，相对于上市公司盈利和股市的关系，M2（货币供应量）和股市的关系就要弱一些，最有相关性的部分就是2009年的大幅货币投放和2009年的小牛市，而大家也知道这导致了熊市延长了更多时间。

资金对股市有影响，尤其在2009年，但总体而言弱于盈利驱动本身

而前面我们说过，房地产企业的盈利和房地产股票的关系要看经济周期，只有在经济过热期房地产股票才会走牛。而房地产指数和上证指数走势几乎一致，所以真正影响房地产股票走势的是大盘，而不是房地产企业盈利，这说明房地产股票是典型的周期性股。