香港人变“穷”了

说香港变穷了，并非真的变穷，而是相对于他的可比对象——同是小型开放型经济体的新加坡和澳门逐渐落后。

新加坡从1997年到2013年，实际GDP年均增长为5.4%，而香港为3.5%；1997年新加坡的人均GDP为2.6万美元，香港为2.7万美元，到了2013年，新加坡人均GDP为5.4万美元，香港为3.8万美元，二者位置互换。

而对于澳门，在1997年时澳门人均GDP只有香港一半，新世纪初澳门开放赌场经营的行政垄断，到了2005年人均收入时候超过香港，2006年超过新加坡，到了2013年人均收入为香港的两倍。（详见财经观察1327期《小城澳门：十年福利反超香港》）

“水客”影响不了香港通胀

香港反水客份子围攻购物母女的视频在社交网络传开后，引起人们的广泛愤慨。虽然随后视频中人物背景的真实性受到质疑，但是香港部分群众对“水客”的抱怨确实不是一朝一夕了。

认为水客推高了物价引起商品紧缺是香港当地部分群众情绪的导火索。但是，无论是在实际还是理论上，这种逻辑是都是站不住脚的。香港作为转口港，所有产品几乎都来自于进口，因此面对的是一个全球市场。在价格自由浮动的机制下，任何量级的真实需求，都可以通过价格这个无形的手，吸引更多供给，从而使价格达到新均衡。

此前香港本地妈妈买不到奶粉的新闻，本质上是一个结合了情绪的偏见——同样的市场，同样的奶粉，为何内地妈妈能买到，住在当地的妈妈就买不到？同样的，香港政府限购令禁止将超过两袋奶粉带离香港，也完全有悖于香港作为一个自由港的成功原则。

那么，香港的通胀来自何处？根据香港政府对1986年-2010年15年的数据进行的统计，香港通胀主要来源不是输入型通胀，而是工资和本地租金上涨。

香港没有水客问题，只有土地问题

香港作为一个免税的自由港，“水客”一词似乎根本就不应该存在——因为这就是香港引以为傲的发家史。香港通胀由本地通胀带动多于进口价格带动，也就是说，香港的物价不是因为水客买太多而买贵了，而是因为本地物业价格太贵。

在香港，住宅物业价格上涨，会迅速传递至市场租金。从上世纪90年代后期，也就是房地产回暖之后，消费物价通胀一直和住宅物业价格密切相关，只是时间上有所滞后。这反映了住宅环节在消费者物价篮子中的比重最大，接近30%。（香港金管局，2010）

那么，住宅价格和什么有关？因素比较多，比如和人民币是否相对升值有关——美元和港币相对贬值，会引发套利资金进入香港推高资产价格——包括楼市。不过，香港楼市太贵，主要还是和香港土地供应太抠门有关。

楼市和其他任何商品一样，受到供求关系规律的影响。和内地类似，香港的土地为政府供应，其中规划署负责土地用途分区，地政总署负责批地事宜。用于私人住宅的，通过拍卖投标手续，用于公屋的由政府直接提供；由要求发地到批出土地，需时半年到7年不等。

根据公开资料，近10年间香港土地供求失衡，香港私人住宅和公屋供应收紧，价格也自然毫无疑问的飙升。（邓体顺、文肇伟，2012）

香港政府为何不多供应土地呢？市场普遍的一种分析是政府担忧土地放开供应会导致房价下跌，进而导致房地产市场崩溃，造成经济和金融危机。且不论这个逻辑是否讲得通，土地的紧缺确实对香港的竞争力和市民福祉带来了严重负面影响。

新加坡经济能够超过香港的几大原因中，都和土地有关。首先是新加坡有先进的实体经济，如医药生物清洁能源等，而在香港地价奇高使得制造业投资不划算，几乎全部为服务业。其次新加坡引入了外部人才和劳工，为本地GDP做了较大贡献，而香港由于生活成本太高外地劳工人数只有新加坡零头。