土地资源匮乏的深圳，开启了雄心勃勃的新一轮“开疆拓土”计划。

按照2016年6月出台的《深圳城市基础设施建设五年行动计划(2016~2020年)》（以下简称《计划》）,深圳将再填海50平方公里。

深圳建市36年来，始终是一座不断生长的城市。作为一线城市中辖区面积最小的城市，深圳1997平方公里的辖区内居住了超过1100万常住人口。经济和人口的膨胀，也需要土地扩张。

为了发展，深圳只好向海洋要地。盐田、蛇口、赤湾、妈湾等深水港区，深圳国际机场、福田区、南山区、宝安中心区及西部通道，均采取了填海造地满足建设用地的需要。

填海形成的后海拥有着深圳湾总部基地，前海则被选作自由贸易试验区，均为深圳城市的新中心。

那么，2016年开启的新一轮填海造地计划之后，新开辟的这50平方公里的深圳“新边疆”，能否诞生深圳的下一个城市中心？

填海不仅造地还造中心

翻看1990年以前的深圳地图，记者发现，当时深圳的版图上大铲半岛还不存在，宝安区政府以南的陆地也只是一片浩瀚的大海，当时也没有沿江高速，没有现在的前海深港现代服务业合作区，月亮湾大道和深圳西站也没“浮出水面”。

1990年，深圳河入海口处的填海工程悄然开始，一小片陆地已现雏形，广深高速公路也已开工建设。随着福田保税区正式获批，为建设福田保税区仓库和堆场，深圳共填海约274万平方米。

轰轰烈烈的填海工程拉开了帷幕，深圳滨海大道全长9655.24米的快速干道，其中有7.6公里是填海而成。有了滨海大道将大海隔开，福田区和南山区新增了至少4平方公里土地面积。

之后的十余年中，这批新增的土地变成了轰动全国的红树湾地王，建成了红树西岸、中信红树湾等顶级豪宅。而世界之窗南侧的华侨城湿地，也从临海滩涂变成了一片内湖，围湖而建了多个豪宅项目。

除此之外，前海湾作为深圳拓展城市空间的又一块黄金地，原本是面对珠江口伶仃洋的一片滩涂地，为了发展物流经济也免不了被填的命运。随着前海合作区的确定，15平方公里的范围内，桂湾与前湾两大板块的7.7平方公里都来自填海造地。

距离不远的后海也是全部填海造陆而成，华润深圳湾体育馆、深圳湾口岸、深圳湾总部基地的栋栋高楼拔地而起，还有那些均价超过10万元/平方米的豪宅。

美联物业全国研究中心提供的数据显示，后海2013年5月房价为38056元/平方米，2016年5月房价为86288元/平方米，大涨126%。前海依靠深港现代服务业合作区，房价从2013年5月的28026元/平方米，4年时间增加至66587元/平方米，同样猛增138%。

填海不仅仅是造地，还是造中心，造深圳的未来。由于人多地少的事实，深圳填海造陆的步伐不会停止。

深圳在“十二五”期间，商品住房供地计划只完成了六成，其间深圳新房价格飙涨了76%。深圳历年新增土地供应较少，约为北京、上海的五分之一，未开发土地也少。自2013年以来，旧改占全市新增土地面积一半以上，耗时长、成本高、风险大等因素都在助推房价上涨。

此外，深圳中原研究中心数据显示，2008~2015年，深圳新房及二手房年均成交量将近1200万平方米，但其中新房年均成交量440平方米，仅占36.7%。而深圳拥有住房的常住人口占比不到四成，供不应求极其明显。

“十三五”期间，深圳计划实现新增住房有效供应65万套，同期深圳商品住房总需求预计约179万套，其中购房需求约89.8万套，租赁住房需求约89.2万套。购房需求量和供应量缺口达到24.8万套。

在此情况下，填海对于缺地的深圳来说，无论是从产业发展，还是从住房问题的角度来看，都有着重要意义。

宝安大鹏盐田

填海却难成中心

2016年3月2日，深圳市委书记马兴瑞在节目和市民沟通交流时表示，高房价是深圳当前难解决的大问题，政府不可能袖手旁观。未来，深圳要填海55平方公里，陆地整备50平方公里左右，“深圳还有100多平方公里，大家可以想象未来还有发展空间。”虽然《计划》减少为50平方公里，但加上拆除重建面积，也将新增62.5平方公里的土地，相当于增加了接近一个福田区的面积（78.04平方公里）。

按照《计划》，空间开发工程包括地下空间开发、填海工程、拆迁安置等。填海将分为两部分，其中深圳市规划资源与国土委员会（以下简称深圳市规土委）、盐田区政府、大鹏新区管委会负责“东部海域围填海项目”，即盐田区墟镇填海工程；另一部分是深圳市规土委、宝安区政府负责“西部海域围填海项目”，进行西部海域填海。总投资为273亿元，时间从2016~2025年。

之前填海地区，位置优越，因此造就了为数不少的均价10万元/平方米以上的豪宅。但是此次计划填海的50公里，除了西部空港部分区域外，大多都属于物流、港口、码头等周边区域，如宝安综合港、大铲湾集装箱码头、前海物流园、盐田港东港区、坝光精细化工园等项目，距离城市生活配套区很远。

结合增加产业发展空间的主题，这些区域填海后应该都是用于产业发展，供商业开发、尤其是商品房住宅开发的面积将少之又少。

深圳中原地产研究中心认为，填海带来的土地供应有如杯水车薪，因为这其中会包括部分商业、工业用地，并非全为居住用地。填海之后，公共基础设施及商业配套完善、生活环境良好、坐拥海景等因素，也将拉抬填海区域房价。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对中国房地产报记者谈到：“填海是一个缓慢过程，就算深圳建设速度快，至少也要2~3年后才能形成供应。填海本来是为了增加土地供应，平抑房价，但是深圳供需不平衡，也做不到。宝安中心区附近本身就人口密集，适宜居住，有空间发展，还带点城市中心性质，未来可能会提升房价。但大鹏、盐田可能更适合打造成度假小镇或住宅。”“填海工程浩大，前期需要经历国家海洋局预审、海洋生态环境评估、听证等程序，周期较长。对于环境保护要求高，地下基础设施建设也需要相当长的时间。深圳南部、西部很多地方都由填海而成，现在可能会在东部填海。新填海区域形成城市中心比较难，城市中心需要基础设施配套完善，由政府打造和市场推动共同形成。房价短期没有影响，中期也不大。关键是填海实施到什么程度，这是值得怀疑的问题。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉向中国房地产报记者表示了相同看法。

填海工程背后不同的声音

在深圳这块陆地面积仅为1997平方公里的狭长土地上，据不完全统计，建市以来至2013年通过填海变成的陆地至少有69平方公里，超过6个蛇口半岛面积，占全市海域面积6.5%。这也造成了深圳城市轮廓的巨变。

而今天的深圳人，已无缘见识1980年的深圳海岸线。那时，深圳大学校园南边就是沙滩，南头古城距离海岸线近在咫尺。如今深圳人要漫步海滩，往往要驱车数十公里赶赴东部，持续多年的填海使得不少深圳人与海并不亲近，也让深圳作为海洋城市的特征逐渐淡化。

“以前从我家到大海真是几步路，那个‘女娲补天’的雕像还在海里，明华轮也没被围困在现在这片小湖中，蛇口渔船码头还是完整的，没被建成豪宅。现在全都变了，虽然海上世界看起来很繁华，但还是想念从前能近距离接触海的日子。”在蛇口生活了超过20年的徐莉对中国房地产报记者谈起了自己的过往。

作为深圳最早开发的区域，蛇口不少土地来自于填海。在“时间就是金钱”的口号下，蛇口工业区进行了现代化发展，不断建设配套办公场所、商务设施和中高端住宅。

以蛇口1076万平方米的土地储备发家的招商蛇口，能成长为如今的规模，也是“靠海吃海”。招商蛇口以“再造新蛇口”和“前海蛇口自贸区建设运营”为核心，大力拓展特色产业园区以及邮轮港区经济带。

而太子湾以及前海片区几年前就开始填海，招商蛇口表示“公司在深圳的太子湾片区综合开发项目涉及填海工程，该规划用地海域内的填海造地工程由公司统筹实施，公司将继续关注和寻求多元化的土地获取方式。”未来招商蛇口将在太子湾打造现代化国际邮轮母港，和前海管理局合作组建合资公司共同开发建设前海土地。

当中国房地产报记者提及填海问题，招商蛇口相关人士表示，“一直以来公司都主张绿色地产之路，填海不是我们乐意见到的话题。虽然开发的蛇口区域有部分是来自于填海，这些空间的增加为产业升级带来了机会，但我们更加关注沿海土地资源的高效率利用。”事实上，并不是每家开发商都如招商蛇口那般对于填海保持着高度警醒的态度。

一位深圳房企人士向中国房地产报记者表示：“填海造地的成本，远远低于步步攀升的沿海土地价格。每亩一般只需要数十万元，地价则高达数百万甚至上千万元。而且围填海形成的土地，还不存在居民拆迁补偿等棘手问题。此前开发商还是热衷于通过各种手段，合作也好、收购也好，来获得填海的土地。”因为填海造地属于“未定性的新增土地”，不会触及国家耕地红线。此前，国家海洋局负责人曾表示，实施严格的土地管制措施和18亿亩耕地红线，使得沿海地区向大海要地的需求越来越强烈。

遗失的海岸线

实际上，填海已经令深圳损失了80%的天然海岸线与75%的红树林。深圳254公里的海岸线，只剩40多公里岸线保留未开发状态。曾经遍布红树林的深圳核心区海岸线，只剩下福田红树林保护区这一根“独苗”。

广东内伶仃福田国家级自然保护区管理局原局长王勇军表示：“红树林保护区至今已消失了一半，内伶仃红树林保护区的红树林原有130~140公顷，现在天然红树林不到70公顷，后经补种才达到80多公顷；其他很多地方如福永、盐田港等地的红树林都已全军覆灭了。而且填海恶果已经显现，深圳湾陆地化非常严重。”2012年出台的《深圳市海洋经济“十二五”规划》指出了深圳过去海洋开发失误，“在海洋资源利用方面，长期以来过于注重当期经济价值，海洋开发利用密度过大，护海意识相对淡薄。”国外填海的先行者，如荷兰国土面积的三分之一都是依靠围填海得来。然而，围填海破坏了生态，导致排洪不畅、内涝严重，从上世纪90年代开始，荷兰人不得不开始退田还海，在土地上重造湿地滩涂。

深圳的“邻居”香港，虽然也面积狭小，但过去100多年来，填海造地仅6800多公顷，仅占原本面积的6%。这些新增土地容纳了全港约27%的居住人口和70%的写字楼面积。近十年，香港来自填海的土地供应明显减少。

在不存在可替代土地资源的情况下，中国滨海城市的填海造地还将持续。但值得肯定的是，问题正得到正视，国家相关部门要求将我国每年围填海面积控制在120至150平方公里左右。

2015年深圳出台了《深圳市海域管理条例（草案稿）》，严格控制在深圳湾、大鹏湾海域进行填海活动，还划定了海洋生态红线予以重点保护，严格控制在相应海域的开发建设活动。

沿海城市与海争地，一直是城市发展中不可避免的矛盾。深圳既要谋求发展，向海洋要地，同时还要小心翼翼保护自然生态，这是填海造陆者面临的最大难题。如果偏倚经济利益，很可能造成一些永久性损害；若是为了追求原生态，限制造陆，可能将失去巨大的发展利益。填海这把“双刃剑”下，不可不慎。