在深圳，每次拍出新地王都能掀起一阵波澜。房企敢于拿下地王地块，除地块本身的位置、属性等天然优势外，还坚信在深圳还没有解不了套的地王。作为深圳人眼中曾经的传统关外地区，深圳市龙华新区在不到4年的时间里，已产生3个地王项目。

从过去几年的房地产市场运行周期来看，房企在2008年和2009年初获取的深圳区域地王项目大多踩对节奏，运作良好。而2012年和2013年获取的地王不仅成本高企，还遭遇了2014年的楼市“小年”。不过，经历了2015年深圳楼市的“疯涨期”，再贵的地王都解套了。

随着“深港一体化”的深入，龙华的区位价值步步上升。2016年1至5月，龙华区域的新房均价已经达到了47282元/平方米，相比较2013年，已经上涨了118%。

“龙华新区近5年房价涨的那么快，和龙华的区域规划有关，区域内拥有深圳最大的高铁站，高铁站建设的配套也渐成规模，而地王诞生更是为房价添了一把火。”美联物业全国研究中心主任何倩茹对中国房地产报记者表示。

“这几年龙华地王项目刚拍出来的时候，业内都在惊呼价格高，事实上证明拿到土地的都是获利者。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示。

不过，也有业内人士对中国房地产报记者表示，“房企资金情况不同，央企、国企有那个资金实力打造地王并且慢慢来运作，民企很多时候只能‘陪跑’，毕竟地王会造成资金负荷，对股东也不好交待。深圳市场还好，在很多城市，拿了地王的房企现在都没能解套。”

2013中海地王靠新地王成功解套

2013年10月中海地产以38.2亿元竞得龙华民治一居住用地，楼面地价1.46万元/平方米，成为当时深圳住宅总价与单价“双料”地王。若剔除包含的安居商品房9.8万平方米的面积，实际楼面地价高达23250元/平方米，而地块周边当时的住宅售价不到2.5万元/平方米。

2014年8月，与中海地王项目同属龙华片区的华业玫瑰四季以2.45万元/平方米的均价入市，该项目的低价入市在当时为中海地王项目的前景蒙上一层阴影。

直至2014年10月，龙华区域龙光新地王的出现才助力中海地王成功解套。

2014年11月，中海地王以案名中海锦城开盘，均价达到3.25万元/平方米。中海地产在深圳项目并不多，土地储备亦少，2014年仅有中海九号公馆和中海锦城两个项目在售，中海锦城成了深圳中海地产完成2014年70亿元销售目标的主力项目。

2015年3月，中海地产深圳区域营销总监朱桂华对媒体表示，2014年深圳中海以80亿元的销售业绩成为中海华南区业绩重要支撑，中海锦城在2015年剩余货值约35亿元。

深圳房价在2015年一路上扬，龙华区域也举起了领涨全市房价的大旗。中海锦城二期在2015年5月底开盘，均价逾4万元/平方米，最高价达5.4万元/平方米。

中国房地产报记者在中海地产2015年财务报告中看到，中海锦城二期开盘销售金额超过28亿元。如今，中海锦城的二手房价格超过6万元/平方米。

中海地产相关人士对中国房地产报记者表示，“中海深圳的目标是冲至200亿元的规模，相当于一个中型开发商。”2015年底，中海地产在深圳推出了由鹿丹村旧改项目打造而成的豪宅中海天钻，价格在10万至16万元/平方米。

2014年龙光地王：

赶上房价暴涨的好时候

龙光地产2014年10月以46.8亿元夺得龙华白石龙地王，折合楼面地价25094元/平方米。当时该地块周边的二手房价不过2.5万至3万元/平方米。这个楼面地价令业内惊呼，龙光地产是不是要做亏本生意。

没有想到，深圳房地产市场在2015年一路上扬，房价涨幅达37%。龙光地产依靠快周转模式，在2015年10月将地王项目龙光玖龙玺推出市场，一期均价为5.5万元/平方米；时间隔不到两个月，该项目二期开盘均价达到了6万元/平方米；今年3月，该项目三期开盘均价超过了7.2万元/平方米，成了当时龙华区域的最高价项目。

2015年龙光地产实现合约销售205.1亿元，深圳区域贡献了88.6亿元，其中龙光玖龙玺的销售额达到36亿元。年报显示，该项目一共有25万平方米的货值，目前售出了6万平方米，还有19万平方米可售，不难猜测，未来将为龙光地产的业绩贡献相当可观的利润。

有接近龙光地产的人士对中国房地产报记者表示，“2014年拿地之前，龙光在深圳仅有的3个项目都已售罄，老板纪海鹏（龙光集团董事长、龙光地产股份有限公司董事长兼总裁）再三强调不惜高价要在深圳拿下一块地。在大家都不看好的情况下，孤注一掷高溢价拿地王，结果去年赚得盆满钵满。”因为尝到了甜头。2015年9月，龙光地产又以112.5亿元竞得龙华新区红山片区的“巨无霸”地块，楼面地价约1.95万元/平方米，成为龙华新区当时的新总价地王。2015年12月，龙光地产又以总金额10.82亿元，竞拍获得深圳坪山新区共3宗优质地块。

2016年电建金茂地王：

试水现售模式目标“10万+”

当市场还在对2014年的龙光地产项目在2015年均价超过7万元/平方米而感叹时，6月2日，深圳首块现售试点的龙华上塘商住用地，经过公开招标方式，被中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合体以82.9亿元的高价拿下，楼面地价高达56781元/平方米，而周边房价不过5.5万元/平方米。

现售地块极大地考验了房企的资金实力，拿地房企要有充足的拿地金额和房屋建筑过程中的资金。一份机构发布的调查显示，自有资金、借贷资金、赊欠资金和预售资金是房企开发项目的主要资金途径，其中预售资金占比在3成至4成左右。

该地块毗邻昔日的地王项目中海锦城项目，周边配套已近成熟。根据深圳中原研究中心提供的数据显示，该地块附近新房价格在5.5万至6万元/平方米，二手房价格在4.5万至6万元/平方米。

“从2016年电建金茂地王的地价和现售条件来看，卖到10万元/平方米是极有可能的。”深圳中原研究中心经理王飞表示。

“电建金茂联合体敢于以如此高价拿下土地，一方面因为作为央企承受风险能力强，对市场的周期性波动不敏感，进入深圳市场又有强烈的决心。一方面金茂具有较强的豪宅操盘实力，在上海、北京都曾成功地打造过金茂系豪宅产品。不过，金茂系模式在进入龙华后需要因地制宜的改进，不然难以在龙华区域支撑10万元/平方米的价格。”第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿对此表示。