5月底的北京，房地产市场成交热度虽然在降温，但房价依然昂然向上，五环以内住宅成交价格超过4万元/平方米。就在这时候，记者却发现北京市丰台区南四环外的园博园附近，到处都有“精装现房，50年商住两用，12000元/平方米”的卖房广告。

记者按照广告上的销售电话拨打过去咨询该项目的相关信息，接听电话的销售人员直言，这个名为园博园Soho空间的楼盘是商住两用的项目，是只有使用权的房子。

记者继续向园博园Soho销售人员咨询项目的备案信息如何查询，这位销售人员在电话中称：“大产权是可以在住建委备案的，但这个项目是使用权，是商业用地上盖的租赁公寓和住宅。在住建委都没备案，肯定查不到。”很快，记者了解到，这个项目其实是在农村集体土地上建的小产权房。就在5月初中央宣布鼓励发展住房租赁的政策出台之后，如园博园Soho这样的集体小产权项目就开始借此东风大打擦边球公开“以租代售”。

借“国家鼓励住房租赁”东风以租代售

“前几天刚出一个租赁规定，可以商改住，因为现在房价太贵了，可以把商业产权的房子改为住宅租赁。这个项目就是跟着这个政策走的。但前提是需要一次性付款，不能做贷款。使用权约50年，总价46万元左右。”该销售人员所称的鼓励租赁规定就是国务院总理李克强5月4日主持召开国务院常务会议时，提出实行购租并举，发展住房租赁市场，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房的政策。

记者来到该项目现场。就在园博园6号门不远处，北宫路西侧，一栋正在建设的商业楼身后，坐落着两栋已建成的6层现房，该项目的接待中心就在3号楼的一层。

这栋楼每层30户，大多数户型为40平方米左右的开间，带厨房和卫生间，精装修。据销售人员称，该项目自住办公都可以，但从比例上来说，自住需求比例多。目前开盘的是3号楼的一层和二层，“三层以上后期开盘后，价格都会上调”。据称，该项目第一天开盘推出9套特价房，价格11500元/平方米。目前1层价格是12200元/平方米。2层南向是12800元/平方米。

经了解，该项目于2014年“拿地”，投资建设两年时间，剩余年限48年。客户与开发商签订使用权协议，一次性租下48年，到期后再交土地出让金。相当于把房子买断。

园博园Soho的开发商是北京佳霆伟业投资管理有限公司，据工商资料显示，该公司于2013年成立，经营范围是投资管理、资产管理、投资咨询、企业管理咨询等等，于2015年1月在经营范围的变更上增加了房地产开发。销售人员介绍，佳霆伟业主要做投资管理，除园博园Soho外，其在南四环、丰益桥和高碑店都有同类商住项目。

按照销售人员的解释，如果客户租赁该项目房子48年后，使用权到期，可优先续租，48年后与带产权的楼盘一样，到期后交一部分土地出让金，由每家每户来平摊这部分费用。

而依据物权法，房屋最长租赁年限是20年。对此，开发商也有自己的规避方式。目前该项目剩余年限是48年，在租赁合同中约定三个租赁周期。一个周期20年，加一个周期20年，再加一个周期是8年。先一次性交48年的租金，到第21年的时候，剩余租金就自动续到房款里。充当续租保证金，以取得房屋续租权利，且不能分期。对产权问题，销售人员也直言，是集体产权，不能分割。

销售人员向记者出示了一份会议纪要复印件，上面显示，甲乙双方分别为北京丰台区东河沿农工商联合公司和北京佳霆伟业投资管理有限公司。销售人员解释称：“东河沿农工商联合公司其实就是东河沿镇政府注册的公司，我们（佳霆伟业）跟他们（东河沿农工商）签的协议。镇政府以招商引资形式招标。说白了，我们公司跟镇政府签了这块地，租了50年。50年后再续签，交一部分地租。”开发商的一份租赁合同样本上条款要求，房屋用于商业、办公，需持有合法有效的营业执照。也就是说，客户在与开发商签租赁合同时需要持有营业执照才能签约。如果客户没有营业执照，开发商还可帮忙注册，但要交3000元手续费。

“使用权多少年，这种约定太模糊了。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云接受记者采访时表示，这种集体土地，表面是出租，其实是按转让买卖方式运作，“问题是未来集体组织本身存不存在还是个问题，现在城市发展很快，城市周边的集体土地慢慢就不存在了。开发商肯定也不是长久的，把买卖租赁关系建立在开发商身上，开发商将来不存在了怎么办？”

打擦边球是行不通的

这个所谓“商住”项目园博园Soho空间坐落在丰台区长辛店镇东河沿村，位于东南五环外，邻地铁14号线。其周边住宅稀少，且都为中高端项目。比如园博府、西山甲一号等住宅楼盘。西山甲一号就在园博园南路路北500米。而规划面积3.19平方公里的中关村丰台科技园区西区，就在该项目南侧不远处。

北宫路西侧，从正在建设的商业楼旁边的小路走进去约200米，前方一个标注着“园博园Soho空间”的指示牌。后面就是正在“销售”的楼盘。

据记者观察，该项目周边还有零星的多个项目在建，但都没有明显标识。据园博园Soho空间的销售人员介绍，周边几栋在建楼盘都是商业和写字楼性质的楼盘。“这个项目还未开盘，预计开盘后将卖到1.8万元/平方米。”销售人员指着路对面一栋正在建设的楼房说。

关于该片区的土地性质，则显示很神秘。“这块地是当时开园博会的时候作为园博会的配套用地，当时是停车场，园博会开完以后，这块地就没有利用起来。东河沿镇政府以招商引资的形式把这块地拍卖给我们，让我们来做。唯独4号地块审批的是商住两用，剩下的全是办公区。到2018年时可以办集体房本，拆迁的话也有补偿。并不是单纯的租赁合同。”面对记者对土地性质的担心，这位销售人员进一步解释道。

园博园Soho空间所在地块就是销售人员所称的4号地，记者从丰台区相关国土和规划部门的网站上并没有查到该地块的信息。而在销售人员提供的一份不知名的会议纪要文件上，也并未标清4号地的具体规划来源。只标明，4号地规划为如家快捷酒店，而这个如家快捷酒店就是与园博园Soho空间项目相邻仅有几米的在建的商业楼。

除此之外，该文件中还提到了其他3个地块，均未标注来源。但标示了部分用途，7号地标注是创业孵化器，虚拟集中办公区。还有一个地块的标注是商业综合服务中心。均由不同的公司接手负责开发，这些公司中大多是资产管理公司。

按照销售人员的说法，这些公司都是镇政府招商引资过来的。显然，当地政府需要引进的是产业而不是拿来销售的商住楼。在丰台区规划分局网站上，可以查询到一篇2015年11月由北京佳霆伟业投资管理有限公司董事长李丽发表的一篇题为《首都园林文化休闲镇携多重利好发力现代服务业》的文章，其中提到：“日前，长辛店镇紧邻园博园的集体产业项目已完成近3万平方米，共4栋，其中1栋为地上8层与地下1层、3栋为地上6层与地下1层，将充分发挥区位、交通、配套、生态、政策等多重优势，率先发力，助力丰台河西地区抢占现代服务业制高点。”通篇并未提及项目名称，但从其描述的位置和项目特征来看，极有可能是园博园Soho空间及其周边项目。

对此，记者咨询长辛店生态城某知名项目的营销总监，但他却对该项目以及这个区域的其他几个在建项目的背景并不了解。

与该项目方签约的北京丰台区东河沿农工商联合公司又是什么背景？经调查，丰台区东河沿农工商联合公司即东河沿村委会。关于双方之间的协议一事，东河沿农工商联合公司的一位工作人员对记者称：“这块地是我们（东河沿村委会）的土地，但不太清楚具体情况。具体协议由开发商本人来出具，如果跟村委会有协议他们自己会留底，跟村委会没有关系。与村委会签约的有多个楼盘，具体到每个项目，哪块地，只有经手人和谈过这个项目的负责人才了解。”从村委会与上述开发商提供的会议文件中可以看到，村委会出让的土地不只一块，但从这些地块的规划来看，无论是如家酒店、创业孵化器、虚拟集中办公区，还是商业综合服务中心，其意图都是希望这些企业发展产业和商业。从园博园Soho空间的租赁协议上也可以看到，房子只能租给企业办公，但实际上，开发商却打起了擦边球，以商住两用的名义对外“以租代售”，完全偏离了当地政府出让土地的本意。

同策机构研究总监张宏伟对此分析道，这个项目背后风险很大，这与中央鼓励的“商改租”从土地性质上说是完全不同的，商办用地属于商品房用地是可以开发出售的，即使不能分割出售也是可以整售的，集体用地属于小产权，甚至面临被拆掉的风险。

张宏伟进一步分析，即使是集体用地出租的形式，因为签的是租赁合同，产权和协议都在村委会手里，如果将来村委会改变想法，或开发商直接将地转让给别人，那么对租48年产权的小业主来说有很大风险。而且模糊操作很可能涉嫌违规，一旦被发现，有可能被查处。

发展住房租赁，并不是要鼓励违背现有的法规。利用集体土地“假租真售”打政策擦边球，是走不通的一条路。

集体土地以租代售

开发商打擦边球违规开发楼盘的一种方式。操作方式是：开发商一次性向村集体或村民租下集体用地（农村宅基地、农村建设用地甚至耕地）数十年的使用权，再盖住宅或商业用房“转租”给“买家”，“买家”实际上只是拥有物业的使用权。

相关法规

《物权法》规定，房屋租赁最多仅能签订20年合同，剩余年限不受法律保护。

《土地管理法》：“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”风险。。

1.在20年之后存在不能续租的风险。

2.“长租物业”打政策擦边球，土地性质为集体土地，楼盘以长租的方式出售使用权，一旦被认定为“实质性出售产权”，就会被认定为违法，有被无偿收回拆除的政策风险。