尽管深圳调控政策令楼市温度骤降，但对购房者来说，地铁物业只要价格合适，依然成为首选。深圳地铁11号线将于今年6月底开通，7号线、9号线也将于年内陆续开通。深圳多个片区告别“地铁零时代”，重要的是，地铁物业价格高于片区价格的趋势已经显现，其中位于西部的福永片区溢价甚至高达20%。

而深圳地铁未来还将与东莞、惠州轨道交通串联，对大量已经在临深片区置业的刚需客是好消息，也将吸引更多人前往置业，“大深圳”格局正在逐步显现。

当然了，这种“地铁+物业”的项目，不仅仅在深圳成为开发商趋之若鹜的选择，在其他一线城市也都是香饽饽。

深圳地铁物业：比周边房价高出20%

弥漫着浓厚观望情绪的深圳楼市终于迎来了第一个推售小高峰，4月第三周有8个项目，共计1752套新房入市。

推盘量最大的项目是4月17日开盘的位于罗湖区黄贝岭地铁站的深业东岭，两次加推共计800套，均价6.5万元/平方米，开发商数据显示销量达到9成。据中国房地产报记者了解，有不少购房者都认为项目地理位置好，离地铁站近，有较高投资价值。

事实上，受《深圳市轨道交通规划（2012~2040年）》曝光的影响，深圳地铁物业价值持续攀升，部分地铁沿线物业近一年来升值幅度较大。即便在深圳调控政策影响下，地铁物业价格依然保持坚挺。

具体看，7号线（西丽线），串联南山区、罗湖区、福田区内的12个片区，其中多个片区都告别“零地铁”时代。深圳链家市场研究中心监测显示，7号线地铁物业均价为6万元/平方米，8个片区地铁物业价格高于片区价格。笋岗和洪湖片区分别高出15.4%，14.1%。

9号线（梅林线）与六条地铁线连接，串联南山区、福田区、罗湖区10余个片区。深圳链家市场研究中心监测显示，沿线地铁物业价为5.1万元/平方米，6个片区地铁物业价格高于片区价格。其中，泥岗、笋岗两个片区原来没有地铁辐射，9号线带动下，房价分别高出片区20.9%、15.4%，受影响最大的还是宝安区的福永、沙井、松岗，本身地理位置远离中心区，房价一直低于全市平均水平。但随着地铁11号线开通，价格洼地逐步填平。多个地铁上盖的楼盘价格超过4万元/平方米。福永地铁物业价格比片区价格高出20%以上。

第一太平戴维斯报告指出，地铁对近郊区物业价值提升20%~25%，远郊区提升10%~15%。深圳非中心区住宅对地铁的依赖度大，地铁通车前后住宅普遍呈现集中入市现象。距离地铁站越近，住宅价格较高。地铁辐射3公里范围内，向外每辐射1公里，住宅价格就会下降6%~9%。

“地铁上盖物业价值高，不光体现在物业升值上，更大的意义在于吸引商业集聚，吸引人流，盘活远郊区商业环境和住宅市场。我们对龙岗地铁线周边房价做了一定定性和定量的研究，地铁上盖物业增值效应还是很明显的。未来，龙岗、光明、坪山这些远郊区的开发，如果有地铁覆盖的支持，开发商也会更加有信心。”第一太平戴维斯华南区市场研究部主管何凌对中国房地产报记者表示。

“地铁一响，黄金万两”东莞惠州也不例外

从前那句“来了就是深圳人”，随着高涨房价的挤出效应，已经变成了“来了就是大深圳人”，而轨道交通利好更令“大深圳人”格局在深莞惠三个城市中，更为清晰。深圳轨道4期规划首批线路里程达274.3公里，11条线路有望明年陆续开工。该批线路有4条规划通达东莞，另外有一条衔接惠州。

“随着城市发展，深圳房价固然越来越高，但周边如莞惠片区价格都还算便宜。所以，政府当务之急是联通城际地铁。直辖与否都无所谓，重要的是为深圳年轻人生活提供便利。这一点我们应该向东京、香港、长三角这些地方学习，让年轻人也买得起房子，最起码能在一小时左右到达上班地点。”世联行董事长陈劲松表示。

如今，深圳地铁14号线延伸至惠州部分的线路规划已出，全长9.1公里，主要在惠阳区。而深圳客集聚的大亚湾区，深圳地铁16号线将在此与惠州轨道进行衔接。

地铁效应之下，深圳客已经成为了惠州临深区域的“大主顾”。据惠州市房产管理局的数据，今年第一季度惠州总共预售了40163套一手商品房，同比增长127.99%；面积共计404.17万平方米，同比增长125.4%，距离2015年上半年销售面积的482.64万平方米仅差一步之遥。未来地铁利好将助推更多深圳客前往惠州购房。

“惠州房价均价不过7000元/平方米，深圳龙岗上月均价已经3.8万元/平方米。在深南大道上有时候堵车都一个小时，坐高铁半个小时就到惠州了。为什么要住10万元/平方米房子把生活品质降低，而不去住（惠州临深片区）2万元/平方米的房子把生活品质提高一点呢？”惠州荣灿置业投资有限公司总裁袁克俭表示。

而深圳、东莞将在2020年实现5条地铁线路互通。尽管进入4月份，深圳客因为政策调控等因素撤离，影响了东莞楼市成交量，东莞部分区域房价上涨停止，但临深片区的13个镇，整体均价已达到1.57万元/平方米。

如今远离临深区域的道滘，开发商都大打“地铁牌”。钜隆房产营销总监陈碧瑶表示，“道滘的位置相对于市区来说还是有点偏，房价也比不少镇街要低。如果地铁开通，肯定能够增加需求。我们项目在售为公寓，本身去化比较慢，暂时还不会加价，不过地铁利好肯定会带动去化。”

“地铁+物业”成房企最爱

从深圳轨道交通远期规划看，总里程将从目前的285公里扩展至1000公里。深圳未来楼市的“蓝海”在于“地铁+物业”模式下的存量盘活。相比广（州）佛（山）、京津冀和沪昆（山）的轨道交通一体化，深圳轨道交通略显滞后。正如万科高级副总裁谭华杰所言，一线城市中深圳轨道交通需求空间最大、需求最为急迫。

万科今年在业绩会上，着重提到了“地铁+物业”模式，并宣布和深圳地铁合作。在谭华杰眼中，深圳地铁是香饽饽：“如果深圳地铁站在大街上喊一嗓子谁愿意合作，会有很多开发商排队求合作。”总裁郁亮也表示：“轨道交通是非常好的项目资源，在每个城市里面最稀缺的土地资源，都是地铁上盖，在城市圈中，轨道交通扮演了非常重要的角色。轨道物业经营表现比非轨道物业更好，盈利更高，溢价能力更强。”值得注意的是，在一线城市中“地铁+物业”的模式很常见。上海、北京都有合作成功的案例。

京投银泰的大股东北京基础设施投资有限公司就是负责北京地铁开发建设的国企，京投银泰因此获得了多个地铁上盖物业，并借助该类物业的销售扭亏为盈，同时实现规模的不断扩张。

上实城开和新鸿基地产合作的TODTOWN天荟商业、住宅、写字楼综合体项目就位于上海闵行区地铁1号线莘庄站上盖，虽然周边配套层级不算高，但地铁密集的人流已足以支撑项目发展。

深圳地铁和万科的合作还没成功，越秀集团和广州地铁却在近期达成合作，包括双方旗下相关上市公司及拟上市公司开展战略层面的股权合作，综合金融产品及服务，拓展商业、住宅地产的“开发+运营+金融”合作，以及大数据开发下的新型城市综合服务功能开发。

“这么大规模的地铁建设，需要可持续的资金投入，合作伙伴是必不可少的。地铁上盖的物业的周期时间比较长，涉及拆迁问题，必须要有充足的资金投入在拆迁成本、地铁开发和运营和财务成本上。高成本下，要以地铁上盖的增持的物业收入来覆盖这些成本，那就得找能够在物业前景和价值打造上有较强实力的开发商，就需要万科这种开发商。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉向中国房地产报记者分析指出。

世邦魏理仕策略顾问部董事黄易里也有类似看法，她认为：“合作是双方选择的原因。要知道地铁线路很多都不能盈利，有巨大的资金缺口，初期可以靠政府财政补贴，后期像广州市政府，将土地划拨给地铁公司，希望地铁沿线土地能再开发，填补资金缺口。但是地铁公司并不是专业做房地产，需要和房企合作。此前我们也为广州地铁牵线过很多擅长综合体开发的房企，如凯德、新鸿基，都不能合作。涉及国有资产不能流失的问题，只能选择国资委旗下的房企，类似深业和深圳地铁合作，越秀和广州地铁合作。”黄易里表示，开发商肯定是非常欢迎和地铁合作，不仅能获得优质土地储备，同时地铁上盖的物业能带动大量人流，形成跨区域人口流动，都能变成客流。所以地铁物业属于优质资产。无论是地铁企业还是房地产企业，双方都有需求，只是在运营管理问题上能不能谈拢。

正版“港铁模式”：在深圳复制

目前，香港地铁无疑是“地铁+物业”模式的代言者，凭借其“铁路加社区综合发展”经营模式，跻身“世界级城市综合运营商”，一年盈利超百亿元。港铁依靠立体式交通体系、商业办公住宅多业态复合的“地铁+物业”开发模式，确保收入覆盖开发和地铁运营成本。

事实上，港铁在深圳也开发了内地第一个项目港铁天颂。“我们项目是集地铁站、住宅、商业等功能为一体。延用了港铁设计的风雨连廊，与四号线龙胜地铁站实现无缝衔接，与深圳北站仅三站距离，使业主能在6分钟内抵达深圳北站直通全国，24分钟内便能直通香港九龙，实现了‘铁路加物业综合发展模式’在内地的首次成功运用。”该项目相关负责人和中国房地产报记者谈到。

该负责人表示，一方面，地铁上盖物业的地块交易增加了政府的财政收入，并在没有补贴的情况下，兴建多条具有环保效能的地铁，能带动人流实现“轨道导向”型的城市发展目标。另一方面，铁路加物业综合开发模式提升了土地使用价值和使用率，能使得偏远郊区发展成为新市镇，实现土地高效和集约利用。“由于不同城市、不同项目的背景各异，在实践“地铁+物业”模式过程中还需要进行深入探讨。也希望通过天颂项目的成功实践，在内地进一步推广这个模式。”黄易里分析指出，香港和内地的土地属性不同。内地地铁企业有土地使用权但没有所有权，港铁不仅有土地使用权还有土地所有权。港铁在香港修铁路前后都会对铁路沿线的土地进行评估，可以选择土地自主开发或者出售，出售的溢价可以与政府进行分红，这鼓励了港铁物业发展。