近日，深圳市国有资产监督管理委员会（以下简称“深圳市国资委”）表示，目前深圳国资资产证券化率突破50%。

截至2015年年底，深圳市属国企总资产9548亿元，比2015年年初增长24%；净资产5015亿元，增长38%；国有净资产3694亿元，增长42%；利润总额403亿元，增长34%，在全国排名前列。

此前因管理体制问题，深圳市属房企在房地产市场黄金期业绩增长非常缓慢，发展规模和品牌知名度无法和“招保万金”相比，只能看着昔日“战友”做成千亿房企，甚至无法和民营房企站在同一个梯队。在2015年国企改革落地年，深圳市政府及深圳国资领导完成换届，深圳国资作为国企改革排头兵，率先在多家国企进行改革，尤其是旗下地产平台，业绩均有大幅上涨。

地产平台整合

早在去年5月，深圳国资体系下的基础服务类企业和投资平台类企业的整合已经基本完毕，但房地产平台依旧较为分散。

与此同时，深圳国资旗下的地产上市公司频频受到民营资本围猎。过去几年中，深天地、深国商、深鸿基、深长城等原国资房企改名易姓，接手的分别为中洲控股、皇庭集团和宝安集团，均是深圳本地民营企业。

中国房地产报记者梳理上市公司资料发现，深圳国资系10家上市涉房企业，分别为深圳市国资委直接控股的深天健和深振业A；间接控股的沙河股份、深深房A、深圳控股、深物业A；参股的中洲控股、深天地A、深深宝A和沿海家园。

或许是看到了中海、华侨城、招商进行改革重组后，都变身为拥有庞大土地储备及业绩规模的超大型房企，深圳市国资委对于房地产整合在去年就开始行动。

有消息称深圳市国资委希望保留的地产平台有3家，分别是天健集团、深振业、深业集团。此三大地产上市平台整合完成后，其国资力量的巨大支持是其他民营企业无法望其项背的。

一位接近深圳市国资委的人士向中国房地产报记者透露，目前深圳市国资委旗下地产业务繁多，若要做大做强，必然要进行资源整合。但是深圳市国资委直接控股或间接参股的房地产企业数量众多，重整过程将面临诸多不确定性因素，改革过程短期内难以促就。深圳市国资委此前想法是做大做强深振业，保留天健集团控股权，解决深深房和深物业的同业竞争问题，“这些改革在今年就可以看到。”按照深圳2015年国企改革制定的方向，其中完全竞争类企业国有股权比例原则上降到50%以下，大力推行经营者和核心骨干持股。深圳市国资委负责人先前接受媒体采访时表示，将通过大力实施基金群战略，吸引和聚集社会资本，并借助基金的市场化运作及产融结合优势，助推市属国资企业在更大范围、更多领域、更高层次开展并购重组，积极布局、培育战略性新兴产业。

革新者：天健集团

作为深圳市国资委改革先锋的天健集团，在2014年8月，就像今日的万科一样，遭到了宝能系疯狂举牌。

宝能系通过前海人寿持有超过2600万股，占总股本4.82%，位列第二大股东之位。为了联合狙击宝能系，深圳市国资委及其一致行动人通过定增计划募资22亿元，将控股权上升至39.51%。深圳市国资委进一步巩固其在天健集团控股地位，被部分市场人士解读为深圳国资地产板块整合序幕的拉开。

随后，天健集团实施员工持股计划激发活力，还提出“运营+服务”的转型战略规划。2015年以来,天健集团为了谋求公司长期可持续发展,分别与光大金控、中交城投、深圳巴士、深圳住建局等机构展开合作,布局医疗健康、公交场站开发、保障房建设等领域。

在地产开发方面，天健集团选择在特色产业园区方面突围，延长地产开发的周期和可持续性，使现有产业地产项目增加到近百万平方米，分布在深圳、上海等地。另外现有项目（含储备项目）可售权益未结建面超200万平方米，货值近500亿元。一线城市土地储备丰富，包括了深圳3个在售在建项目,4个储备项目；上海、广州各1个在建居住项目，1个储备项目。

得益于前期改革，2015年天健集团业绩表现良好，实现营业收入63.18亿元，同比增长19.23%；负债水平有所下降，年末资产负债率为62.56%，同比下降3.92%；净利润为3.93亿元，同比下降6.82%。天健集团表示，净利润下滑主要原因是公司上年同期转让建工股权及减持“莱宝科技”股票共获得股权转让收益1.44亿元，而2015年没有此类股权转让收益。“天健集团已经属于改革路上成功的先锋，有深圳市国资委强力支持，作为地产资源整合的重要平台，能进一步吸收和整合深圳市国资委旗下优质国有资产，未来或有诸多项目带来收入结转。”有业内人士向中国房地产报记者表示。

深业集团：连续三年注资深圳控股

深业集团是最大的深圳市属房地产企业。深圳市国资委曾数次注资深业集团，截至去年底，深业集团总资产为940.1亿元，净资产284.5亿元，土地储备近1300万平方米，旗下核心企业即香港上市的深圳控股有限公司（以下简称“深圳控股”）。

随着营销与运营策略陆续落地，这家深圳最大的市属房企迎来最好的一年。深圳控股最新年报显示，2015年，公司合同销售额为160亿元，同比上涨116%，较110亿元的年度销售目标超出45.5%。其中，在深圳的项目占比由2014年的42%增加至70%，平均毛利率高达49.6%。

良好业绩的背后，是来自母公司的大力支持。作为深业集团最为核心的上市公司平台，自2013年开始，深圳控股连续3年获得集团优质资产注入，包括深业上城、深业中城、深业东岭等项目，其土地均为深圳黄金地段。

深圳控股相关人士透露，深业集团计划注入深圳控股的资产约为500万平方米，目前尚待注入的资产价值约200亿元，其中包含了相当数量的深圳旧改项目。

据了解，深圳控股获得土地的主要方式包括母公司资产注入、城市更新、与其他国企合作等。截至2015年底，深圳控股土地储备规划总建面达878万平方米。其中，在深圳的土地储备的规划面积达到328万平方米。

“今年将把握住国企改革机会，借助资本市场，加快资产证券化进度，并且类似的资产注入将逐步由深业集团扩大到整个深圳国企系统。目前的注资工作有点慢，接下来也会加紧注资工作。”深圳控股董事长吕华表示。

此外，深圳控股还提出了轻资产路线，从“开发-销售”向“开发-销售-持有-运营”模式转变。

深振业：

进军一线城市艰难

为了控股深振业，过去几年深圳市国资委展开了与民营资本的角逐。宝能系曾多次在二级市场买入深振业，随后深圳市国资委及其一致行动人也迅速增持。经过多次增持后，深圳市国资委实际持股比例达34.28%。

“按照深圳市国资委的改革计划，深振业未来将成为A股上市的房地产资源整合平台。深振业本身质地不错，管理较规范，但是深振业过于谨慎的作风制约了其发展，至今在深圳未有旧改项目，加上土地市场升温、竞争加剧使其拿地难度加大，2015年仅在南宁拿地。相比较其他国资委房企而言，表现并不出彩。”有业内人士向中国房地产报记者表示。

上述业内人士进一步指出，“深振业和深业都向广州进军，但二者的结局看起来似乎不同。深业项目在金沙洲属于指标性大盘，销售情况不错；深振业项目处在一个发展前景得到认可的板块，但目前广钢新城内包括深振业在内有7家开发商，不乏保利、中海等央企巨头，竞争激烈。如果价格上没有优势，只能看未来具体建成后的情况，是否能在产品上略胜一筹。”“实际上观察深圳的一些房地产企业发展史可以看出，相对自由、鼓励创新的地产公司容易做大规模，但此类国资系房企，在土地储备和项目开发方面似乎优势并不存在。资产重组过程中，如何快速实现业务转型，走轻资产路线，是需要继续探索的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。