上海土地市场火爆：地价逼近销售价

土地市场上半年交出了一份令人满意的成绩单，上海多区域土地单价不断刷新历史纪录。

同策咨询数据显示，截至6月30日，上海上半年土地成交总金额503.2亿元，同比上升5.5%；同期成交楼板价9503元/平方米，同比上涨8.2%。

在一线城市土地趋紧、央行降息、“3·30新政”等一系列因素下，上海土地市场的争夺正变得更为激烈，有的土地项目拿到的价格甚至接近于该地块的房屋的销售价格。

“土地太贵我们不敢拿，不拿的话别人还是要拿。”“整个上半年都在扩展土地，可是都没有拿下来。”……多位房企土地拓展部门负责人向记者抱怨上海这个充满诱惑的市场。

6月，经过多轮角逐，华润华发联合体以87.95亿元拿下闸北区市北高新技术服务业园区一地块，楼板价38062元/平方米，溢价率26.87%。而早在4月底，首次进入上海市场的碧桂园便以6亿元拿下嘉定徐行镇纯宅地，溢价率62.16%，楼板价8108元/平方米。

“上海未来市场还会涨，我们看好这个市场，我们在不断寻找合适的上海土地。”碧桂园联席总裁朱荣斌称。

多位业内人士向《第一财经（微博)日报》记者表示，上海上半年土地市场走好，一方面是由于政策的刺激，另一方面是土地供应量的减少。

相比2011年上海市住宅用地计划供应量为1200公顷，2012、2013年该数值为1000公顷，去年为700公顷，今年这一数字直接降到了400~600公顷，供应量持续收缩，再创新低。

此前，戴德梁行甚至预测今年上海将出现工业用地变性住宅用地情况，来缓解住宅用地的紧张。但更多观点认为，即使出现工业用地变性，但是土地市场紧张无法根本缓解。

在土地趋紧的情况下，多家房企均纷纷表示即使“头破血流”也要抢占上海这一位置。

《第一财经日报》记者从多个独立信源处了解到，多家非一线城市的房企均有意将总部搬迁到上海，就连万达也传言要将总部搬到上海。多位房企高层在不同场合表示，选择进入上海是战略性考虑，为了集团的发展和品牌的建设。

在三四线楼市趋于饱和的当下，作为一线城市的上海，其库存去化表现较为抢眼。同策咨询数据显示，目前上海商品房住宅去化周期已经缩短至8.89个月。

“这说明，短期内上海楼市已经没有去库存的压力，未来上海商品住宅基本面将呈现快速反弹趋势，相关政策的利好也将逐步作用于地产开发端。”同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者。

但是这样的疯狂高价拿地是否就可以预料到房价的上涨呢？

长期从事土地分析的业内人士李宗洲表达了担忧，他觉得面对这样的高地价很多开发商也认识到其中的风险，因此“联合开发”成为趋势。

比如，上述土地就是华润和华发一起联合开发，而在华润华发拿地同日，招商平安联合体以30.1亿元竞得宝山区大场镇W121301单元38-02地块，溢价率高达89.67%，成交楼板价为23277元/平方米。

虽然上海市场被普遍看好，但是房企拿到那么贵的土地，未来销售也很有压力。

今年上半年，上海住宅用地成交楼面价TOP10中，楼面地价/该板块1~6月的成交均价的比值均超过70%。

这意味着上海宅地楼面价已经呈现一种“面粉接近面包”的态势。

“这些新项目无疑会拉高周边的地价，周围项目可能会偷着乐。但是对于这些土地本身的开发商，可能压力会很大。现在的消费者都讲究性价比，上海市场虽好但是不好的项目一样卖不掉。”中原地产研究部高级经理卢文曦告诉记者。

以方兴地产在上海闸北大宁的土地为例，楼板价47609元/平方米，创造了当时的区域地王。多位业内人士判断，方兴地产至少需要卖到7.8万元/平方米才能达到盈亏平衡。但是记者从搜房网看到，目前方兴地产项目大宁金茂府的一期开盘价格在7.2万元/平方米左右。

低开高走是开发项目的常规策略，而这么高的土地价格对于开发商是巨大挑战。记者从大宁金茂府周围楼盘了解到，其在方兴地产拿到该土地以后迅速涨价。

张宏伟认为，三四线城市楼市进一步恶化，库存压力居高不下，品牌房企的布局策略转向重返一二线城市，这导致一二线城市土地市场势必再度火热。