楼市持续火热了一年多，深圳早已成为房企要做大做强的寸土必争之地。而现实是，深圳土地供应十分稀缺。深圳市房地产研究中心的数据预测显示，未来5年，深圳每年实际仅有0.33平方公里的新增住宅用地供应。这就造成了深圳土地拍卖每逢居住用地推出就成“地王”。

几个月前，深圳拍出了楼面价高达7.9万元/平方米的“地王”，刷新全国单价记录。面对缺乏土地的深圳，不少房企选择“曲线”进军深圳市场。

城里买不起

碧桂园先布局临深区域

深圳主城区高昂的地价不仅挤压着需求外溢，也在使开发商不得不先拿下临深区域的土地。

以开发十里银滩项目为进入标志，碧桂园已经在环深区域布局八年。去年7月，碧桂园改变过往农村包围城市的路径，通过收购中科创在深圳坂雪岗的一个安居房项目正式进入深圳。

去年11月，碧桂园又宣布和太东集团进行深度合作，共同开发位于惠州大亚湾的数个项目。收购成功后，碧桂园将直接控股太东地产，其中至少两个项目将由碧桂园惠深区域公司直接操盘。

碧桂园此前在惠州共有三个项目，分别是惠阳的山河城、大亚湾的十里银滩和惠东县的九龙湾。它们的目标客户群皆为深圳置业者。

不仅仅在惠州，碧桂园在东莞也是“大地主”。2015年碧桂园在东莞成功拿下7宗地块，打破了多个镇街地王纪录。这家以开发速度见长的房企，在售或在建的项目几乎遍布东莞各镇。

碧桂园莞深区域营销负责人在接受记者采访时表示，东莞位于广州和深圳两大超级城市之间，具有天然的优势，是承接两大城市发展的要地，房地产发展一直也非常健康，本地市场的消化力也比较强，但随着深圳土地供应的减少，深圳客户外溢明显，未来的东莞楼市也将是本地与外溢市场并重的局面，所以碧桂园在东莞积极布局临深片区。

碧桂园的一线战略是从“环抱一二线”到“拥抱一二线”，从“近城”到“进城”。去年1402亿元的销售额中，碧桂园一二线城市的销售占比已经超过三四线：约52%的销售贡献来自于国内一二线城市，另外46%来自于三四线城市。

融创中国的方式和碧桂园类似，今年融创广深区域正式公布了公司位于东莞的两个地产项目。“公司城市布局的策略是一线城市、强二线城市，以及环一线城市。今年会在深圳有项目，”3月29日融创中国董事会主席孙宏斌对外界表示。

“先进军东莞、惠州是房企的拿地战略，说明对临深区域是长期看好。深圳高房价的需求外溢明显，同时轨道交通一体化，未来深圳地铁将直接对接惠州、东莞。另外，出于城市群发展战略，政府非常支持深莞惠一体化。而且不可否认，这个区域拿地相对轻松，地价不高。相比较，深圳拿地需要付出高额代价，如今新地供应少，现有土地大部分来自旧改。旧改的成本高，若干年后，销售能不能回本还是比较难说的。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析指出。

来得早

恒大借收购大量布局

2011年1月，恒大就以16.64亿元收购深圳市建设（集团）有限公司71%的股权，恒大地产集团（深圳）有限公司正式成立。

深圳建设集团持有的物业价值本身就很可观，包括宝珠花园商场、八卦岭工业区厂房、建设集团大厦、中深国际大厦、中深花园等位于繁华地段的物业。更重要的是，当时深圳城市更新办法已落地，深圳建设集团持有的潜在旧改项目市场价值远高于账面价值。

2013年，恒大地产又通过控股深圳国香地产进一步扩张，原国香地产位于深圳布吉沙湾片区的旧改项目，变身为恒大国香山，并于2013年底入市。借由控股国香，恒大在深圳的布局再添吉厦、葵涌等项目，其在深圳已拥有了可持续开发十五年以上的土地储备量。

在2015年业绩会上，恒大董事局主席许家印表示目前在深圳已拥有20个项目，总规划建筑面积1179.2万平方米，可售面积741.3万平方米，总合约销售额预计3700亿元以上。

记者查阅相关资料发现，恒大在深圳的20个项目中，有4个在南山区，5个在罗湖区，1个在福田区。换句话说，深圳区域一半项目在原关内三区，尤其是南山区、福田区，房价去年涨势惊人。

麦格理去年发布的报告指出，其考察了恒大在深圳的13个项目，上述项目利润可观，若每年按1~2个项目的速度推出，预计其2016及2017年的深圳销售额将升至60亿元及120亿元人民币。

不过恒大的深圳项目并非已全部拿下开发权或获得完整土地权证，有接近恒大的人士对记者表示：“深圳土地供应一直紧缺，房价预期基本向好，而且恒大的旧改项目不少是分布在南山、福田，整体货值还是有保障的。深圳大部分是旧改，每个进度都不一样，有的在申报规划，有的在拆迁谈判，所以没有确定土地权的项目就没有体现在报表中。”第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿认为：“深圳目前土地供应少，旧改收购已成为开发商获取土地的重要渠道。不过旧改项目操作时间长，房企一般倾向于收购比较成熟的项目，但是现在成熟项目的价格非常贵。恒大早年进军深圳，收购项目的时机比较好，相对竞争还没有现在激烈。即使如此，恒大在深圳所收购的项目，只有3~4个能在短期内转化为销售货值，有些项目周期估计会超过十年。又如近期奥园在深圳坪山收购的项目，楼面价就达1.5万元/平方米，已和其附近的惠州项目的销售价格差不多。取地成本过高，未来销售压力可想而知。这也看出外地房企如今要进军深圳需要花费很大代价。”

有背景

联想组团开发前海

深圳作为改革创新前沿城市，在转型过程中吸引了不少高新科技产业公司。即便土地资源稀缺，深圳市政府为了吸引更多的优质企业到深发展，采取了不同优惠措施，并进行规划用地供给。

尤其是南山区近年来大力发展总部经济等现代服务业，规划了后海总部基地、深圳湾超级总部基地、留仙洞战略性新兴产业总部基地和南山智园等。

据深圳市政府公告，后海总部基地规划总占地面积2.26平方公里。已经确定入驻后海总部企业有22家，已聚集了华润、中海油、中建、中铁、天虹、腾讯、百度、阿里巴巴等。

事实上，后海商务用地在出让时，绝大多数只有一个竞买人，从未出现疯狂竞价的现象，被业界视为“定向出让”。

联想集团就是“定向出让”的对象之一。其在今年2月以合计52.66亿元，楼面价为25232元/平方米拿下地块，将在后海打造总部。据记者了解，早在2010年12月，深圳市政府就曾与联想签署战略合作协议，包括联想在深圳设立国际总部，双方将重点在高新技术产品的研发、生产上开展全面战略合作。

有消息称，联想将与美国铁狮门合作，在后海CBD打造商业综合体项目。包括两栋写字楼、一座大型商场和一条商业步行街，同时还有约3万平方米的地下商业面积，与区域内的两条地铁线相连。铁狮门基金投资范围涵盖项目中最具投资价值的零售商业面积共计8.3万平方米。

“因为深圳土地宝贵，政府作为管理方，肯定希望土地价值最大化，吸引最有实力的企业进驻。而根据深圳总部企业支持政策，总部企业建设总部大厦的，还可将部分建筑面积用于引进产业链配套企业入驻。在满足总部业务发展需要的情况下，规划建设各种用途的用地，满足各种需求，这非常好理解，后续将能有各种运营上的腾挪空间，政府对企业的规划会有一定的限制，有一定的边界，却不会一味框死。”深圳地产评论专家王世泰分析指出。

不过，不少业内人士表示，这种定向出让的方式其实不具有代表性。“对于非住宅土地供应，特别是产业用地、工业园区，联想是属于深圳大力引进的总部级企业，深圳主动引进力度很大，不能与住宅用地招拍挂相提并论。”李宇嘉对记者谈到。