在这场全国楼市去库存战役中，杭州走在了前列。2014年4月，杭州商品住宅去库存周期还长达26个月，到了2016年6月就降到了4.6个月。

这源于杭州楼市成交量的井喷。

据克而瑞杭州机构数据，今年上半年，杭州八区卖出了97657套商品房，同比增长81%。这个数据超过了2010年至2014年任何一年的全年销量，占2015年全年销售量的74%。其中，商品住宅今年上半年共卖出76849套，同比增长68%。

天量成交下，杭州商品房库存从2015年底的16.74万套降到了今年6月底的13.78万套，6个月时间商品房库存少了2.96万套。其中，商品住宅库存从去年年底的8.63万套降到今年6月份的6.55万套，减少了2.08万套。

今年上半年，杭州还卖出了有史以来最多的土地。

据克而瑞杭州机构数据，今年上半年，杭州市八区经营性土地（不含工业用地）出让总面积达668.26万平方米，总成交金额809.3亿元，均创历史同期新高。其中，土地成交金额同比增长415%。

杭州地价涨幅已明显超越房价增长速度。今年上半年杭州住宅用地平均楼面地价为14194元/平方米，同比增长43.84%；而上半年杭州住宅成交均价约17071元/平方米，同比仅上涨4.86%。

对于今年高价拿下杭州地王的房企而言，杭州未来房价涨幅能否撑起当前地王楼面地价，仍蕴藏很大的风险。

“虽然杭州商品房去库存周期降到5个月以下，但从绝对量上看，杭州楼市库存量依然很大。目前杭州市场上领了预售证还没销售的商品住宅库存量是800多万平方米，但从广义库存量上看，还应包括三四百万平方米的土地供应量，以及没有拿到预售证的库存量，这些加起来总共约2500万~2600万平方米的商品住宅可售量，还需要2年左右时间才能消化完。”克而瑞杭州机构研究员董枭斐在接受中国房地产报记者采访时表示，从库存量和杭州房价涨幅可控角度看，下半年杭州楼市政策收紧的可能性不大。

本地“刚需”占比超50%

热点区域外来投资者增加

杭州楼市的火爆，吸引了大量投资者以及开发商的进入。

“不仅是在杭州工作、生活的人想买杭州的房子，还有很多外地炒房团来杭州投资购房。很多来自江苏、上海、温州等地的买家都比较看好杭州楼市。”杭州当地一位地产项目销售人员对记者表示，今年曾在机场接待过几批这样的炒房人群。

根据杭州透明售房研究院的监测，外地购房者在今年4月份市场占比达到了29%。上海人到杭州买房子的情况，过去很少见，但是今年1月份、2月份市场占比达到2%左右，3月份达到4.2%，到4月份达到了5.9%。这样的购买比例已经超越了温州人购买的比例，成为在杭州购房主要的异地购房群体。

“杭州购房人群以本地‘刚需’客户为主，占到50%以上。但今年上半年外来投资者大增，导致成交量过高。杭州有些热点区域，外来投资者增加了20%~30%。一些人不仅仅是单纯的投资，也是看中了杭州的居住环境，觉得在杭州买套房，年轻时能当作投资，退休后可以来居住。而有些人则因上海、苏州等地房价过高而来到杭州。”克而瑞杭州机构研究员董枭斐在接受中国房地产报记者采访时表示。

据董枭斐介绍，杭州正迎来政策风口期。随着G20峰会、亚运会的落地，杭州城市等级正在提升，杭州产业正处于升级换代期，以科技产业为主，滋生了很多收入高的人群。未来科技行业将不断进入杭州，并带来人口的流入。因此，杭州未来3年内，“刚需”购房人群还将增加，不存在透支现象。

官方数据显示，仅去年一年杭州常住人口净流入就达12万，这一数字超过了南京、苏州、上海。

私营企业主居多

对楼市政策最敏感

杭州库存去化周期的反转，主要受益于楼市利好政策的刺激。

“杭州人七成以上都是个体户，这个群体对政策的敏感度很高，对政策的拿捏和反应力都比其他城市要强。因此，楼市刺激政策下，大量涌入楼市。”董枭斐分析认为。

除了全国性的去库存政策，杭州也从去年开始接连出台去库存新政。先是去年7月份，杭州出台《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》，提高商品房预售门槛，由原来的“只要求多层建筑完成主体结构1/3以上，高层建筑完成地面以下的主体工程”，提高到“十一层以上的，已完成建筑主体结构施工的二分之一以上(且不低于十层)”。

“这相当于将销售周期拉长两个月，即杭州增加了两个月去库存时间。按照每月100万平方米去化量计算，两个月时间就是200万平方米，去化周期大大改善。”董枭斐分析表示。

今年2月29日，杭州市政府又发布了《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的通知》，被称为楼市新政的“杭十条”，涉及优化土地供应、推进住房保障货币化等方面。

克而瑞杭州机构数据显示，在政策利好下，杭州商品房市场在2015年5月出现库存拐点，结束了此前库存不断攀升的态势，此后商品房住宅去库存周期稳定保持在12个月以下。从去年年底开始，杭州商品住宅去化周期持续下降，今年6月，取得预售证的商品住宅去化周期仅4.6个月。

库存量仍较大

高价拿地仍存风险

“杭州市场转好主要还是受到宏观大市的利好，杭州相比一线城市算是后程发力。在一线城市房价上涨过快、地价过高背景下，开发商和投资客均转战杭州。”融创杭州市场总监刘利钦对中国房地产报记者表示。

外来开发商的进入，使得杭州地王频出。

数据显示，今年前6月，杭州土地市场共有14个板块刷新纪录。其中，位于杭州市中心的绿城潮鸣地块，以4.54万元/平方米创杭州住宅用地楼面地价新高。7月5日，阳光城以总价37.48亿元竞得杭州未来科技城123号地块，成交楼面地价19664.44元/平方米，溢价率高达208%。此前的6月27日，东原房产以18.44亿元总价竞得杭州未来科技城198号B地块，折合楼面地价1.82万元/平方米，溢价率183.97%。

若根据成交楼面地价推导，未来科技城123号地块未来保本房价，或将达到3万元/平方米。而目前，业内对于该区域房价能够突破3万元/平方米，还抱有较大的疑问。

“余杭区一些高价地风险大，如未来科技城周边房价卖到1.8万元/平方米，楼面地价却拍到1.9万元/平方米。这样的房价与地价比例在主城区的一些区域尚不会达到，因此主城区拿地风险尚不大。”刘利钦表示。

而目前杭州房价并未随着销量出现暴涨。“杭州房价增幅比较合理，平均每个月3%的增长率，全年房价增长幅度5%左右，并未出现像苏州、南京那样30%左右的高增长率。”董枭斐表示。

据刘利钦介绍，融创杭州上半年完成55.5亿元销售额，超过去年全年，价格涨幅15%~25%不等。

而且，杭州商品房住宅实际库存量仍然很大。数据显示，虽然杭州商品住宅去库存周期降到了4.6个月，但是从绝对量上来看，并未明显下降。截至今年6月，杭州商品住宅可售面积仍高达819.48万平方米，这和2014年库存高企时候的差距并不大。

“杭州商品住宅实际库存高达2500~2600万平方米，还需要2年时间才能去化完。而销量增长过快会透支未来几年的购房需求，如果人口导入不是太强，风险就会比较高。如果杭州下半年销量能降下来，其实是回归正常。”董枭斐表示。

“公司看好杭州后市，原因是杭州城市利好持续且房地产市场供求关系良好、自住购买力旺盛。”刘利钦表示。