上周，备受关注的西三环顶豪龙湖西宸原著，开盘首推30套房，当天全部销售完成，认购额达10亿。据了解，该项目首期推售的双拼别墅产品仅有5套，地上单价超过20万元，叠拼产品为25套，销售均价约为16万元。即便如此，依旧开盘售罄，将成为北京地产市场的一大看点。

这还仅仅是开始，据了解，近几年出让的高地价项目，多数都将以售价十万加的姿态入市，并且很多项目集中在今年下半年入市。曾经能卖上十万元的楼盘，凤毛麟角，但今年开始，天花板价早已被打破，十万加的售价变得越来越普遍，甚至成为了当前楼市的新常态。

单价“十万元”门槛被纷纷踏破

总价过亿项目层出不穷

“十万元”曾经是北京顶级豪宅的天花板价格，鲜有人突破。但随着近两年出让的高价地纷纷入市，高不可攀的“十万元”已经成了顶级豪宅的入会门槛。售价超16万元/平方米的龙湖·西宸原著；取证价格达22万元的中粮孙河项目；放言要卖到40万元/平方米的融创·使馆壹号；以及销售多年，自称50万元/平方米的合生·霄云路8号的空中四合院。

豪宅市场不断拔高的天花板价格，也让业内将2015戏称为豪宅元年，十万元以上的项目，也不再是奇景异象，而将成为未来楼市供应的新常态。

记者从北京市住建委了解到，6月以来已取得预售证的21个项目中，住宅拟售价格在10万元/平方米以上的有4个，其中，最高价格达17.5万元/平方米。至此，北京市场上单价超过10万元/平方米的项目已达20余个。

CRIC监测数据显示，4、5月份，北京千万元级豪宅成交套数同比翻番有余，尤其是2000万至3000万元以上的产品成交增幅最大，前5月累计成交88套，创下2010年楼市调控之后，同期成交量的新高。3000万以上产品5月也表现不俗，14套的成交量相比往年月均3至6套也算是一次爆发。截至5月底，北京在售单价10万/平方米以上的超级豪宅项目有10多个之多，6万元/平方米的豪宅更是遍布京城。

数据还显示，6月单月前17天签约单价6万元以上的高端住宅已经达到了132套，其中单价10万元的豪宅有5套。6月1日至16日，北京2000万总价以上的豪宅成交已经超过60套，预计全月成交将在90套以上，创造月度纪录。今年以来，2000万总价以上的豪宅签约已经超过346套，单套总价亿元豪宅已经签约4套。而在2014年前6月，2000万总价以上豪宅合计签约只有201套。

据亚豪机构市场总监郭毅统计，除了刚刚亮相的融创北京壹号院未来单套总售价将达1亿至2亿元，今年预售价格单套过亿的还有3个项目，分别是龙湖西宸原著、中粮瑞府和东山墅，1至6月取得预售许可的亿级豪宅有11套。此外，由华润地产开发的华润北平府单套价格也将亿元起步，计划在明年推出。

新晋富豪成豪宅买家

虽然豪宅的销售节奏一向以慢为主，为追求高利润的诉求也大于高周转的诉求。但即便如此，也有业内人士担心，大量集中入市的单价十万加的豪宅，仍然会瞬间挤爆北京的顶豪市场，面对着动辄几千万甚至上亿元的豪宅，市场的买家究竟在哪里，曾几何时，山西煤老板、河北钢铁大亨、温州炒房团等全是北京楼市的主角，现如今新的“钱主儿”到底来自哪里？

海淀区某豪宅项目的营销总监表示，自己的项目除了传统意义上的公司高管、富裕阶层外，还有不少来自互联网浪潮中的成功创业者，这些人也许不久前还处于创业初期，但也许一个软件程序被风投看上，就会改变其命运，成为新晋豪宅业主。

在最近东三环豪宅融创·使馆壹号的推出仪式上，融创董事长孙宏斌就表示，项目最好位置的临湖的部分，售价将高达每平方米40万元。“我们想了解富人真正想要什么。”孙宏斌说，以往的潜在客户是煤老板，但现在还包括创业板上市公司的老板。

根据机构的研究报告发现，豪宅市场的新买家，大多数来自互联网科技行业和金融行业，而且更加年轻。因此，与前几代富人相比，他们的品位可能截然不同。

报道称，根据房地产中介中原集团的数据，2015年以前，北京累计成交的每平方米10万元以上的豪宅只有113套。而截至目前，今年的豪宅成交量已超过了以往一年的成交量。

光鲜的豪宅背后是去库存的隐忧

尽管一些人乐见豪宅市场供应增加且罕见的股市繁荣推动豪宅销售，但另一些人则越来越担心土地价格上涨。土地价格上涨正在迫使开发商瞄准高端项目，而由于经济增长放缓导致需求极其有限，豪宅市场最终可能供过于求。

数据显示， 截至目前，在2013年以高价购得的土地仅有10%入市。业内人士认为，“另外一些开发商不知如何是好。如果他们瞄准高端市场，就会出现供过于求。但如果不这样做，他们就会因为高价购地而蒙受损失。”

亚豪机构统计数据显示，2015年1至5月北京豪宅市场(成交价6万元/平方米以上)共实现成交613套，成交面积17.6万平方米，相比去年同期分别大涨77%、108%。

从这组数据可以看到，10万元/平方米以上的物业成交了121套，其中96套来自盘古大观，而这96套的密集成交又有着项目主动甩货的意思。如果剔除这个不正常因素，一共只成交了35套，每个月平均7套，按年计算84套。如果按照今年2000套的总量来计算的话，需要消化24年。

当然这是一个推理数据，可能实际情况变化很大。而且正如中原地产研究总监张大伟所言，豪宅不应以成交量论成败，豪宅生存的方法很多。例如一个北京东部的顶豪物业，部分楼座抵押可以获得基准利率下浮10%的信贷资金。而这部分资金做一些信托理财的收益可以超过20%。这种情况下，也就是这种房产一年不卖就可以稳稳的收获15%左右的收益，因此不着急卖。

不过，这对于靠周转率存活的大房企而言情况就完全相反了，这就是为什么万科靠卖刚需盘做成行业老大，而星河湾只能缓慢发展的关键所在。

下半年超十万元的豪宅将更密集入市

随着高价地项目的不断入市，下半年，北京豪宅市场的竞争将在顶豪间激烈展开。

亚豪机构统计数据显示，在今年的前5个月当中，已经取得预售资格的单价10万元以上豪宅产品已达482套。2015年北京预计还将有15个单价10万元以上的顶级豪宅项目入市，总供应量将在2000套左右。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，顶豪的集中入市必然会严重超出市场承载力，造成各项目间的成交量出现分化。地段、产品、价格、服务是购房者评价豪宅的四个要素，四项均能达到购房者满意，销量就能得到保障，缺项越多，未来的市场接受度面临的挑战越大。

如何在白热化的竞争中胜出，房企只能在确保产品不存在瑕疵的同时，充分调动资源，不断地为项目做加法，比如引入优质教育、高端医疗或健康养生等，为项目增加附加值，从细节入手才能触发购房者的置业热情。记者 李桁