今年一季度我国经济中出现一些新变数，在经济下滑的表象下，有些领域却潜流暗涌，呈现出超强的扭转能力，经济运动逐渐逼近转折的临界点。最奇异的变数，也是最为人所关注的、居于变数之首的，当然要数楼价。过去这些年，哪怕经历再大的变数，遇到再大的调控风暴，房地产市场总能化险为夷，最后都能变到涨价的路上去。久而久之，民间都形成了固化思维，以至于几乎都没人相信楼价会跌了。甚至，在去年“钱荒”的背景下，楼价依然坚挺。这种脱离地心吸引力的特例，强化了民间的非理性预期，使楼市的过度投资行为更加失范。

然而，经济规律到底还是悄然发生作用了。过去三个月来，巨大的资金压力促使部分开发商选择突围，从试探性的价格优惠，到刺激吸引潜在买家的打折，再一浪接一浪到直降风潮，价格变动幅度在加大，价格变动空间在放大。一些城市房价持续多年的上升运动发生了180度的大转弯，大多数人预期的房价爆发式上涨没有变成现实，反而在一些重要城市出现反向运动。

经济矛盾转换的此消彼长，随着时空变换成为了市场中潜伏的变异因子，久而久之累积下去，供求局面就显性变化了。今年房地产发生的逆转性变化，恰好说明被高价格、高利润吸引的地产投资，已使房地产供应能力远超社会需求，住宅紧缺时期渐行渐远，代之而起的将是楼市的卖方市场。房地产行业将和其他任何行业一样，不仅可能面临产能过剩，供求一旦从失衡的一级发展到另一级，还可能面临库存更加难以消化的格局。

但是，由于市场主体的差异性，也由于主体之间的竞争性，理想的房价平稳回归通常也很难真正实现。这就是过去在严厉的政策调控下，收效甚微的原因之一。过去持续数年的宏观调控，政策的愿望不可谓不美好，政策的执行力度不可谓不严厉，结果远没有达到预期，已经很能说明房价回归之路，可能很不平坦。

开发商直接面对市场，时刻接触市场信号，最先感觉销售危机。敏锐性强的房企，首先意识到风险，为了减轻资金压力，舒缓财务成本，摆脱双重压力的困境，出于经济人的理性本能，率先丢掉幻想，谋求尽快脱离危险境地，就直接采取措施，贴着市场价格底线，有意识地竞争性抢跑，选择通过降价“跑量”，这不但打破僵持的房价，而且竞争性脱身，只要一家企业降价，就能引发一个区域房价地震，楼市的多米诺骨牌效应，在一些热点地区已成事实。不能低估这种“星星之火”，只要“燎原之势”迅速蔓延，就大有摧枯拉朽的力量。不管是主动参与应对变数，还是迫不得已被动招架，这都将深度影响整个行业。

可以预见的是，这种若隐若现的变数，将最终消除涨价因素，迫使住房价格回归，房价高位筑顶将提前到来，房价理性回归平稳落地，也许是经济均衡增长最理想的态势，也是调控政策最希望看到的情况。

但是，由于房地产关联着宏观经济，房价下降将加速经济下滑，政策对此的容忍力究竟如何？私人部门资产负债率较高，社会对此的耐受力究竟如何？这个疑问，其实李克强总理4月10日在博鳌论坛的主旨演讲中已给出了明确答案：无论经济增速比7.5%高一点，或低一点，只要能保证比较充分的就业，不出现较大波动，都属于在合理区间，政府不会为经济一时波动而采取短期的强刺激政策，而是更加注重中长期的健康发展。

确实，要让市场决定资源配置，就得让经济运行有较大的弹性。也就是说，要相信经济自身的调节能力，不能对经济的合理波动过分紧张，更不能滥用刺激措施，主观臆断地幻想要熨平经济周期。尊重经济运行规律，保持经济中长期健康运行，就意味着要顺应经济波动曲线，按照经济有高潮、也有低谷的规律办事，只要宏观经济在合理区间内运行，不同行业的潮起潮落不应该左右政策的思路。

因此，即使房地产遭遇行业周期，即使对宏观经济有不良影响，地方政府也不该过度作为。笔者觉着，以保卫GDP的增速为名，争相取消或变相取消限购政策，默许或纵容“行政副中心”消息刺激需求，引发投机者进场跟风炒作，都绝非保卫重点城市楼价的最好方式。

主要原因有两点。这些做法，延续的是经济刺激的老思维，不是在解决矛盾，而是积累矛盾，也不可能改变中长期趋势。当房价已出现疲态时，若由虚假需求来刺激楼市，其涨得快、跌得更快的后遗症，将带给市场致命性的打击。一方面，打击了市场供应力量，另一方面，也消弭了各种市场需求力量。

3月全国居民消费价格指数（CPI）环比下降0.5%，同比上涨2.4%；工业生产者出厂价格指数（PPI）环比下降0.3%，同比下降2.3%。在笔者看来，这组数据说明当下经济依然运行在下行轨道上，正因为经济增速缓慢走低，导致有效消费能力随之降到较低程度，尤其是猪肉等农副产品价格下降较大，很大程度上相对压低了CPI指数，也反映出不少居民在减少必要的开支。不过，PPI有限的降幅也说明经济运行尚在合理区间，现在还没有多大必要放松对房地产领域的相关政策，否则好不容易确立起来的经济转型预期又会遭到破坏。（作者系上海金融学院统计系副教授）