“通州++”限购令出来的第一时间，笔者办公室有个姑娘特别兴奋。不是因为刚刚入手了商务型公寓（通利福尼亚州独有的目前仅能卖给个人的商住公寓），而是刚收了正经八百的“行政副中心”70年产权住宅。

这姑娘G点特明了，“这回住宅比公寓更好卖了”。借此反推一下，如果你有通州房票，且总价水平相同，买公寓还是普宅？

在此之前，需要交代一下通州楼市是如何让人“用情至深”的。去年8月份至今，这个神奇的市场被速冻了两回（单指成交量）。第一回限购起源于运河核心区公寓单价屡破4万元，但被速冻的是住宅市场，成交量立马腰斩，均价则一路稳稳地往上走。随后商住公寓由于不限购依然是香饽饽，成交量大涨，价格涨的也不含糊。第二回限购起源于核心区和学区二手房房价暴涨，春节前后一路从单价3万元涨至4万元以上，但被速冻的是公寓市场，实施一周以来，签约4套商务公寓，2套办公立项LOFT公寓，售价还是涨。一个可供参考的数据是，通州商务型公寓限购前的整体签约均价是33384元/平方米，而限购之后签约4套的均价水平高达39645元/平方米，足以印证开发商与购房者对这个北京城市副中心、第二CBD同样“用情至深”。

由此可见，副中心的各种产业规划利好和限购政策打压下，通州的房价其实没降，居住需求也好，投资需求也罢，都是被限制而非逃离。

鉴于此，我们来盘点一下通州楼市库存情况。综合中原地产和亚豪机构两家的数据可知，供需正向失衡方向发展。2016年至今，通州新建普通住宅存量4900余套（2012年以来，全年成交套数最低的为5613套），成交均价3.3万元╨平方米（去年成交均价2.6万元╨平方米），单价破4万元项目阵营愈发强大；传统公寓中已取证未签约的3125套，只能在企业之间流转；商务型公寓的可售库存877套，个人可买卖。

现在，假如你在通州想买一套300万元以内的房子，住宅还是公寓？或许，市场已经给了答案。上周六，号称通州距离“10万元+”最近，与8.9万亩东郊森林公园一街之隔的首开·香溪郡总价240万元起，1个小时就销售了5亿元（通州今年所有新建普通住宅总销售金额为45亿元）。其户型为80平方米两居，90平方米两居半，105平方米，107平方米三居，126平方米四居及下跃产品，产品覆盖项目全部户型。据了解，其取证7个楼约3万平方米，取证价格近35000元/平方米。周六推出4个楼，157套，优惠后均价约31000元/平方米。

事实上，笔者曾问过5位在通州有置业计划的刚需，其中3位愿意买普通住宅。原因有三：第一，自住和升值双保险；第二，首付更低，贷款易获批（以企业名义买公寓贷款非常困难，大部分要全款）；第三，将来脱手更容易，除了税费低外，“接盘侠”的范围广。