李嘉诚或再售上海物业楼市何去何从引关注

记者 姜云起

据媒体报道，李嘉诚名下的长实地产有意以200亿元的价格出售正在兴建中的上海浦东世纪汇广场。

据悉，该项目为长和系早年在上海拍下的商业地块，地块毗邻上海四条轨交线的交汇处世纪大道地铁站。项目规划由一对双子塔写字楼及一座大型商场组成，其中写字楼建筑面积13万平方米，商场建筑面积14万平方米。刚拍得时，该项目的楼面价约为1.2万元/平方米，而如果真的转售，转售的楼面价将达到7万元/平米的水平，溢价5倍左右。

记者向长实地产(原和记黄埔地产)上海分公司求证此事，相关负责人表示目前还不方便进行回应。

不过，这并不影响市场对该消息的受关注度。除了交易本身，其所引出的三个问题同样值得关注。

贵不贵？

首先是7万元/平米的水平对上海陆家嘴的商业地产价格来说究竟贵不贵。上海中原地产研究部研究员赵倩认为，虽然该地块价格在短短几年之内大幅飙升，但是上涨幅度在合理范围之内。

一方面，陆家嘴作为上海的金融中心，一向是金融企业入驻的首选之地。另一方面，陆家嘴发展较早，目前商业地块比较稀缺，新增供给较少，区域内优质写字楼供应紧张，直接造成陆家嘴办公项目价值不断看涨。

数据显示，2015上半年陆家嘴甲级办公楼平均租金约11.7元/平方米/天，空置率不到4%。如果以上述价格转出，项目写字楼的投资回报率仍有约6%，在行业可接受范围内。

撤不撤？

其次是李嘉诚抛售内地物业的步伐似乎并未停止。且不论此次是否真的要抛售世纪汇广场，此前李嘉诚已经多次抛售内地物业。

2013年，李嘉诚先后抛售广州西城都荟广场、上海陆家嘴东方汇经中心以及南京新街口国际金融中心大厦，分别作价26亿元、71.6亿元和30亿元。2014年其又先后以72亿元卖掉北京盈科中心、15.4亿元售出上海盛邦国际大厦。一时间李嘉诚从内地撤资的论点甚嚣尘上。

李嘉诚本人倒是在多个场合对撤资论调予以了否认。其在多个场合仍然表示内地是其重要的投资领域，并持续看好内地经济发展。

赵倩认为，李嘉诚近年大多投资海外公用事业项目。之前主要以房地产为主的投资方向，如今朝着能源、基建和通讯等方面转向。这种“鸡蛋不放在一个篮子”里的投资模式，目的在于规避单一投资方向的风险。

值不值？

最后是李嘉诚以及其他一些地产商出售内地物业的做法，是否预示房地产的价值已经到达顶峰？毕竟，不止长江实业一家，例如香港房企瑞安66亿元出售上海高档商业区企业天地1期和2期，华人置业以65亿元的价格将包括成都三个住宅及商业办公楼项目在内的资产出售给恒大。

从上海的情况来看，今年楼市的回暖也带动了商业地产的升温，量价还处在高位运行的状态中。数据显示，从今年4月份开始，上海写字楼的成交量出现上涨，6月更是反常走高，成交量为上半年峰值。上半年上海写字楼一共成交10079套，成交量108.6万平方米，接近去年全年的60%；成交均价在2.66万元/平方米上下，与去年水平相近，月成交均价的峰值达3.09万元/平方米。

商铺的情况也类似。上半年总成交量58.7万平方米，同比增长10.4%。而根据以往经验，下半年市场热度一般会高于上半年，全年成交超过去年的概率较大。

赵倩指出，在回暖的市场大环境背后，商业地产的前景同样存在隐忧，主要是商办市场面正临过剩危机。

据介绍，2015年上半年上海写字楼和商铺的库存都突破了800万平方米大关。虽然成交量客观不少，但供应量更为庞大。以大虹桥、自贸区等地发展进程来看，未来一段时间内供应暂时“刹不住脚步”；商铺的运营情况也跟不上增长速度，尤其是外围地带配套设施尚未完全跟进，缺少人气导入，投资回报缓慢。

“以上半年月度平均销售情况来看，目前上海写字楼的去化周期大概需要47个月，商铺的去化周期则需要85周。在库存较高的情况下，企业提前套现资金也意在规避未来风险。”赵倩说。