■本报记者 徐妍 鞠晓波 北京、天津报道

2014年5月31日起，天津市将停止外省市户籍人员通过购买商品住房、投资兴办企业和引进人才办理蓝印户口。在天津实行近20年的蓝印户口政策即将退出历史舞台。

多年来，原本设计初衷利于人才引进的蓝印户口政策，却让天津房地产市场形成了一个特殊的“蓝印楼市”。

蓝印户口取消以后，天津市开始采取新的“居住证管理办法”，以采取“居住证+积分入户+员额总量”，对外地人口落户天津重新进行制度设计。

在存量房去化压力巨大的天津武清、宝坻、蓟县等地，蓝印户口引发的楼市怪圈即将终结。

“蓝印楼市”始末

“50万元起落户天津”、“代办蓝印户口”“天津蓝印购房团”、“蓝印楼盘咨询中心”，在从北京到天津武清、宝坻、蓟县的各条公路沿途，以蓝印户口为销售卖点的房地产广告俯拾皆是。

不同于正式户口的红封皮、红印章，蓝印户口因封皮和印章为蓝色而得名，被称为“介于正式户口与暂住户口之间的户籍”。经过一定时期后，蓝印户口可以转变为正式户口。获得蓝印户口即可在子女入学、高考等方面享受与天津市常住户口居民同等待遇，成为刺激当地房地产成交利器。

由蓝印户口引发的天津楼市怪圈，一度让这些区域的房地产市场无比热闹繁荣。

颇具中国特色的蓝印户口政策可溯源至1992年，起始于当年8月公安部颁布的《关于实行当地有效城镇居民户口制度的通知》，最初以中小城市居多。1994年之后，上海、深圳、广州等大城市也开始办理蓝印户口。

1994年8月8日，天津市政府办公厅转发了《天津市蓝印户口管理暂行规定》，规定外省市户籍人员在天津市购买达到规定价格的商品住房、达到规定投资兴办企业以及天津市企业引进的各类人才，可以申请办理蓝印户口。随后，申请蓝印户口的范围又增加了大额投资兴办企业者和购房落户者两个群体。

天津推出购房落户之际，正值天津新城、宝坻生态新城等一系政策利好，引发天津武清、宝坻等地大兴大建的房地产“造城”之时。由于将购房与落户、入学挂钩，蓝印户口对天津房地产市场产生了显著影响。

近五年间，武清、宝坻、蓟县等远郊区县，利用蓝印户口政策，房产市场迅速发展，成交量巨幅攀升。以蓝印户口办理最集中的武清区为例，2013年，非天津市户籍人士购买新建商品房12044套，占新建商品房成交套数的64.52%。

天津市政府的公开材料显示，在蓝印户口政策施行近20年来，天津市共批准各类蓝印户口312687人。据天津市国土房管部门统计，2009年以来，外省市户籍人员在天津市购买商品住房占全部销售比例的31%，其中办理蓝印户口的约占四成以上。

2000年以后，各地城市迫于承载压力相继取消这一政策。2002年至2008年间，上海、深圳、武汉、广州、北京、厦门相继取消蓝印户口政策，至2014年天津宣布停止办理蓝印户口，全国大部分城市都停止了这一政策。

后蓝印时代天津远郊楼市将何去何从

“在蓝印户口的政策利好下，以武清、宝坻、蓟县为主的天津远郊区县近年来价格涨幅明显。由2008年的每平方米4000元左右累计上涨70%，远超过天津环城四区和滨海新区的涨幅，仅次于天津核心市内六区的房价增速。”为了说明蓝印户口对天津楼市的影响有多大，中国指数研究院天津分院研究总监秦晓鑫给出了上述数据。

蓝印户口政策对刺激当地经济发展、产业人才引进创造了良好条件，但也引发了一些社会问题。在武清、宝坻、蓟县，每到夜间便一片漆黑，“蓝印楼市”甚至让这些区域被外界戏称为“鬼城”。

以天津武清为例，该政策实施至今，蓝印户口办理人数占全市总量的35.2%，引发了持蓝印户口外省市学生总量激增，引起当地有限教育资源紧缺的种种矛盾。在天津全市范围内，蓝印户口带来的“高考移民”每年最多可达3500人左右，约占天津市高考考生总量的5%。大量蓝印户口“高考移民”的出现，也引发天津本地居民的不满情绪。

一旦取消蓝印户口，那么天津楼市的量价都会重新盘整。随着蓝印户口隐性福利消失，天津远郊区县的楼市销售压力将急剧增大，加之当地楼盘高库存的压力，甚至可能引发全区域性的“降价潮”。

“除了降价，更严峻的问题是未来如何消解天津远郊楼市大量的存量房。”秦晓鑫介绍，从2014年3月天津市各区县的平均出清周期来测算，当前天津市场各区域中，只有市内六区和环城四区的去化周期尚属乐观，可以达到一年左右。而远郊区县、滨海新区等地的去化周期则远远高于全市平均水平，包括武清、宝坻、蓟县在内，远郊区县的平均去化周期长达21.7个月。

“其中，3月借助蓝印户口末班车去化一度增速的武清区，去化周期为16.3个月。另外一个蓝印盘集中区域宝坻，要想消化当期存量房则至少需要38.8个月。”秦晓鑫说。

 

【记者专访】

刘勇：取消蓝印户口顺理成章

■本报记者鞠晓波北京报道

多年来，蓝印户口对于武清楼市起着强大的支撑作用。天津策源地产市场部经理乔衍认为，现在武清区购房比例中大约有一半是为蓝印买房，个别项目比例能达到百分之七八十。

蓝印户口成为武清等远郊区县商品房的重要推销手段。据了解，武清区划分为九大板块，分别为杨村板块、东北板块等等。而中心城区板块、杨村板块等均处于武清区核心位置，是蓝印户口购房者主要关注地。

天津蓝印政策取消，对于武清及宝坻等区域的冲击显而易见。但受益于近期京津冀一体化的政策规划，对于这些区域又有一定的拉动。对此，国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部研究室主任刘勇认为，取消蓝印可能短期内会对当地房地产市场有一定的影响，但长期来看，“取消蓝印户口是顺理成章的事”。

中国房地产报：你怎样看待目前武清区域的经济与房地产市场发展？

刘勇：武清与北京相连，是天津与北京合作的第一站。武清作为县域，发展的核心应该是县城，或周边几个镇，不要遍地开花，不能把森林地带和好的地块破坏掉。县城人口应集中整个县的人口的一半，周边的几个镇再集中整个人口的30%，剩下的20%就是农村区域，这才是一个正常的结构。但现在武清的趋势是遍地开花。

中国房地产报：天津宣布5月31号后将取消息办理蓝印户口，你认为蓝印户口的取消是大势所趋吗？

刘勇：在新型城镇化中有一个顶层设计，即在大约2020年，取消户口，用身份证来代替。但是需要有一些前提，比如建立全国统一的人口统计信息资料，实现人口统计6大指标的共享等等。掌握了人口的变化以后就不需要户口了。只需要把身份证完善一下，把社保等功能完善进去。在这个过程中会有一个过渡，叫居住证制度。

蓝印户口相当于暂住证，只是享受各项公共服务多一些，后期也应该由居住证来代替。因此，取消蓝印户口是顺理成章的事。

取消蓝印户口可能短期内会对当地房地产市场有一定的影响，这就需要当地政府做出相关解释，不能引起恐慌。其实（这）只是从蓝印向居住证制度的转化，后面设了一些门槛而已。

中国房地产报：在此之前，武清的很多开发商是冲着蓝印去的，现在取消了，仅靠京津冀地一体化的利好，你觉得能起多大作用？

刘勇：从经济学角度来讲，北京不能成为经济中心，天津应该成为经济中心，包括交通中心。以后的铁路都应该修到天津而不是北京。很多人忽视了天津在京津冀一体化中的地位。在京津冀一体化规划中，天津就是北方的经济中心，这是点睛之笔。虽然现在也面临很多困难，京津冀一体化的作用还是很大，我们看好天津。

京津冀最核心的问题是北京，但是发展最关键的是天津，天津在华北地区的经济中心以及在环渤海的门户地位一定要树立起来，不然整个京津冀规划就很难成功。

如果从京津冀一体化的角度说，明确它就是政治中心，不能再发展经济了。武清作为京津走廊太重要了，地位跟廊坊差不多。

中国房地产报：你认为京津冀一体化的难点在哪里？

刘勇：京津冀一体化难度很大。京津冀合作已经是第三轮了，但问题很复杂，主要矛盾还在北京。就拿北京功能疏散来说，让谁疏散，怎么疏散都有难度。要让京津冀一体化取得进展，应从以下几个方面进行考虑：

首先应该有顶层设计。我们认为京津冀应该是省与省之间综合性的区域合作关系。意思就是，现在我们区域之间的合作比较成功的都是在低端上操作的，比如城市圈，县与县之间的合作，地级市之间的合作。而三个省间的合作我们叫综合区域经济合作，属于第三个层次的合作。当然还有更高层次的合作，比如沿海的合作。这种合作是需要探索的。

其次是产业间的合作，区域联动，北京应该放手一部分产业。

第三个就是政策方面的合作，现在外地车进不了北京，出门上高速就要收费，这样人口怎么疏散？这些政策一定要打破。

 

【案例】

武清楼市最后的蓝印盛宴

■本报记者 鞠晓波 天津武清报道

存在于天津20多年的蓝印户口在无数次的“狼来了”过后，一则新闻宣布了天津蓝印户口将正式终结。

按照政策，蓝印叫停将以购房者与开发商的网签协议时间点为准，5月31日为分水岭，按新房新办法、老房老办法正式实施。由于特殊的地理位置，天津武清和宝坻成为历次蓝印风波中的主角。同时，在京津冀一体化政策以及蓝印叫停政策的共同包裹下，作为京津走廊的武清区楼市当前处于纠结的状态。

赶搭末班加紧出货

“您孩子上几年级了？”这是枫丹天城销售人员接待客户时说的第一句话。其实，在中国房地产报记者走访的多个楼盘中，这句话直接了当，均成为各楼盘销售人员的见面语。在这个时间点看房的，大多是来赶搭蓝印末班车的。

目前在武清区位相对较好的枫丹天城，位于新城雍阳西道与翠亨路交叉路口附近，目前均价7000元/平方米左右，在售27号楼中，最小户型是75平方米两居，各项优惠算下来能省5万多元，以最小的两居户型计算，优惠后总价约55万“2月份时有传闻说蓝印要取消，当时都说以契税票为准，所以当时买现房的人比较多，很少有人买期房。开发商也不敢说以签合同时间为准。现在又延迟了一个月时间。很多期房都销售得很好。但随着房源越卖越少，价格可能会越卖越高。今天我们楼盘优惠就收回一个点。”该楼盘销售人员表示。

从数据能够看到，武清楼市最近受蓝印政策影响，去化加快。中国指数研究院天津分院提供给记者的数据显示，2014年一季度，受蓝印户口取消传闻以及京津冀一体化政策的共同影响，区域市场成交活跃，同比去年同期成交量涨幅达31.04%。上周（04.14-04.20）受蓝印政策取消影响，武清区孔雀城项目共成交44套，实现约2919万元的销售业绩。

中国指数研究院天津分院研究总监秦晓鑫接受中国房地产报记者采访时表示，2、3月份就传闻说蓝印要取消，所以整个3月份的武清成交量都较高。2、3月份以来区域成交量一直保持30%左右的涨幅。

“可能下周的成交数据还会有明显的涨幅，因为我们监测蓝印正式宣布叫停时间后，上周的开发商推盘量较大，而且优惠力度加大，价格上也有一定的松动。但这个数据要下周才能看到。”秦晓鑫表示，武清当地的一些房企可能优惠力度或折扣会大一些。一些靠近高铁区域以及新规划区域都有很高的空置率，尤其是高层，几乎全是蓝印房。

在蓝印政策的冲击下，目前的武清楼市价格忽高忽低，并不稳定，涨价与降价并存。秦晓鑫称，从3月取消蓝印传闻出来后武清房价是上涨的，进入4月份后，房价又有所回落，市场突涨突跌，很不稳定。从天津全市来看就没有这种突然波动。

“存货较多的开发商选择降价出货，而存货不多、去化较快的开发商现在就开始提价了。”天津广隆房地产经纪有限公司一位置业顾问告诉中国房地产记者，有几个楼盘已经涨价了，“现在好位置的房基本都是一扫而空”。

后蓝印时代成交或腰斩

目前来看，开发商还有约一个月的出货周期，还可以享受蓝印户口给市场留下的最后盛宴。但蓝印终结后，开发商将如何度过后蓝印时代，将是未来一段时间或更长时间值得关注的问题。

“我建议您别买太贵了，大家都有这个担心，谁也保证不了以后的市场，现在就买一个四五十万元的，能办个户口，就算降也降不了多少钱。越贵的房子降得越多。谁也保证不了以后不降钱。”金侨大道的销售人员对中国房地产报记者说。

针对当地的房价问题，天津市武清区国土分局副局长武金辉接受中国房地产报记者采访时表示，国土部门将在市委市政府和区委区政府的安排下确保当地房地产市场的平稳健康发展。他表示，这几年也在保障性住房、一般性商品房等从多层次的需求上去逐步加大建设力度，保证当地老百姓能够承受房价。

在乔衍看来，5月31日以后，武清的成交量会跌回一半。“只要有一个带头降，就会带动整个区域。”乔衍分析，“津南房价为什么起不来，几年前一个项目降价到3000多元/平方米。后来大家都降，到2012年时，所在区域价格也仅仅涨到4000多元/平方米。”秦晓鑫亦认为，对于小开发商来说，成交腰斩也是可以预见得到的，需求少了，竞争变激烈，很多房企是有回笼资金需求的，所以以价换量也很有可能。

事实上，未来成交量的腰斩有一定的数据基础，中指院天津分院的数据显示，目前武清区域成交价格处于7000元/平方米左右，与当地经济发展及人均收入水平不对等，房价存在严重泡沫。截至2014年3月，区域可售面积为263.04万平方米，为远郊区县中最高值。但由于2013年全年高位成交，去化水平较高，出清周期为16.3个月，蓝印政策一旦取消，购房需求骤减，其市场必将受到重创。

乔衍认为，武清住宅空置率能达50%以上，乡镇项目空置率更高。由于二手房交易市场还不完善，还没有成型的二手房连锁机构，都是个人开的一些中介店。更重要的是，在老城区居民间买房卖房还是有的，但新区域的项目交易起来就有些困难，出手太难了。

在后蓝印时代，无论是对在售楼盘还是即将入市项目或是即将拿地的开发商都将有一个新的考量。武清区的土地供应量一直饱受诟病，加上空置率以及蓝印的取消，未来的供地节奏也将备受关注。对此，武清国土分局相关负责人回应称，目前的供地计划还不方便透露。

开发北辰新天地项目的盛景集团天津公司营销负责人唐玢接受中国房地产报记者采访时表示，政府部门有必要去控制供应量。

秦晓鑫认为，远郊区县等蓝印户口重灾区的部分区域楼市或现拐点，价格回归合理水平。区域内开发商将面临市场考验，寻求新的发展策略。据业内人士介绍，武清拿地，但还没有入市的项目体量也很大。这一部分项目需要思考未来将打造成什么样的产品。

乔衍告诉中国房地产报记者，蓝印时代很多开发商来武清抢地，因为投入少，风险小，变现快。短平快的生意大家都想做，很多没有开发资质的企业跟一些开发商合作来武清拿地。蓝印停了，大家都不知道怎么办，开发商就想往前推一步是一步，摸石头过河。

上述销售人员就告诉记者，如果蓝印停了，未来小户型可能就不好卖了，新楼盘应该不会再开发小户型了。

对于开发商未来的转型方向，秦晓鑫认为，目前蓝印政策典型区域市场以刚需产品为主，产品质量处于中低端。而政策取消后，房企将会放缓开发节奏，中小户型、低总价的标准蓝印房开发将成为历史，开发商将以产品品质为发展重点。

面临转型 京津冀一体化托底

后蓝印时代，对于武清开发商来说，是寻求转型。

武清区委宣传部相关人士表示，虽然在武清买房的外地人比较多，但经相关部门了解，真正蓝印房并不多。另外，武清的财政税收主要依靠实体产业，不太依赖土地财政。蓝印取消不会对武清的发展有多大的影响。

“今年4月初，天津市领导来武清考察也对武清提出明确要求，不能把房地产业作为发展重点，而且我们也是一直这么做的，虽然说房地产项目比较多，但一直也不是武清的发展重点。”武清国土分局相关负责人告诉中国房地产报记者，受京津冀一体化利好，武清重点还是发展产业。

“开发区里面高管很多，有一些企业是刚搬过来，前两天我接了一个企业客户就定了两栋。最近谈团购特别多。有的是员工零散过来看，有的是团购。前几天听说有一个企业就在保利项目订了1000多套，都是大户型。今年特别明显。”该楼盘销售人员介绍，目前蓝印比例大概有三分之一。蓝印停了，对开发区来说影响不大，因为很多企业过来了，也得买房子。受利于京津冀一体化，房地产趋势还不错，“要赶上这种买整栋的，半年都可以歇了”。

据了解，武清开发区在武清城区北部将打造与国际接轨的高端产业聚集区，开发建设创业总部基地、高端制造业聚集区、保税物流区、文化创意产业园、高端产业发展区和高等教育区等6个载体功能区。

靠近北京的首创国际半岛就是面向北京人群，在北京地铁口有班车来回接送，刚推出200多套房源，差不多卖完了。像这种项目也会有京津冀一体化的利好推动。武清会承接北京的高新产业，所以未来预期也很好。因临近北京，受京津冀一体化利好预期影响，将一定程度抵消蓝印的利空作用。

数据显示，京津冀一体化等政策将对部分区域形成利好，从各区县2014年一季度成交金额占全市比重分析，武清成交金额占比较高，为12.23%，其余远郊区县占比均不足4%。

比如，今年在武清拿地的品牌开发商远洋，看重的是京津冀一体化的发展，而不是蓝印。远洋拿地的位置在武清区来说从规划和周边的生态环境都是比较好的区域。金侨大道销售人员亦表示，很多大开发商都愿意做高端或别墅项目，像保利，一期是高层，二期大部分都是别墅。

对于未来武清区在京津冀一体化中的产业对接趋势，天津市武清区国土分局副局长武金辉对记者表示，武清围绕京津冀提出了高新技术产业基地、现代服务业基地和生态家居城市的功能定位。借助首都的科技资源、人才资源、市场资源、信息资源打造一个面向首都发展的示范区。围绕着推进产业对接按照务实高效的要求确定了高端制造、总部经济等八大方向，拓宽招商渠道。推进传统招商向产业链的转变。避免同质化发展。预计今年会引进项目500个，招商引资额增长30%以上。