1月26日，恒盛地产控股有限公司官方发言人公开对前段时间业内传出的其上海总部“人去楼空疑似倒闭”的传闻进行澄清，说公司只是从普陀区迁至徐汇区，绝非关停。

1月28日，恒盛地产华北区总裁陆舜尧在接受中国房地产报记者采访时亦再度证实。他告诉记者：“我们本来也有不止一处办公地点，普陀区主要驻扎的是设计部门，现在由于他们原本的办公地点中期大厦已有些老旧，出于公司形象升级的考虑，所以搬迁到上海市的标志性建筑阳光滨江中心。”

而对于近期业内有关恒盛地产的负面消息频出，陆舜尧坦承是由于公司对后市的预判失误造成。但他同时也表示，公司将在今年进行区域布局和战略重心的调整，逐渐重回一线城市。

内外交困

危机凸显

新年以来，恒盛地产一直在做出各种澄清。

先是上海市同一条路上的三个因资金问题陷入停工的在建项目被证实与恒盛地产有关，尽管恒盛第一时间澄清三项目中只有一个由自己开发，另两个只是“受托管理”，但最终还是被“扒”出三个项目都由同一单位施工，而该单位的实际控制人正是恒盛地产董事长张志熔的父亲张德璜。

也正因为此，张志熔被曝出因与令计划兄弟存在交集而“远避美国”。消息传出当日，恒盛地产股价大跌23.15%。1月15日，张志熔公开露面澄清自己还在国内，并否认结识过令氏兄弟。

之后就是最近沸沸扬扬的上海总部“关门”事件。

尽管恒盛地产又迅速做出回应，但1月16日其披露的数据显示：截至2014年12月31日，去年其累计实现的合约销售额和合约销售面积分别是40.4亿元和268856平方米，前者同比减少44.7%；后者同比减少53.4%。这已经是恒盛地产业绩负增长的第四个年头。从2011年到2014年，该公司的合约销售额先后是133.2亿元、109.3亿元、73.11亿元、40.4亿元，呈连续下滑态势。

与资金短缺相对应的是借款额不断上升。2013年底，该公司的借款额为190.85亿元，至2014年上半年，上升到211.82亿元，增加11%。而截至2014年末，公司净负债已高达195亿元，净负债权益比为107%，远高于业内83%的平均水平。

数据让标准普尔在1月20日宣布将恒盛地产的长期企业信用评级由“B-”下调至“CCC”，展望为负面，同时将恒盛地产的优先无抵押票据的长期债务评级由“CCC”下调至“CCC-”。

资金短缺、债务高企、项目停工、遭人诉讼、业绩锐减、评级被降等一连串的“负能量”压顶恒盛。有媒体援引不具名业内人士的话报道说：“内忧外患的恒盛也许会步佳兆业的后尘。”

坐吃“老本”

不进则退

恒盛地产也有风光的往昔。2008年前后，其在国内房企中居于领先地位。2009年，恒盛地产登陆港交所，控股股东张志熔其后还登上了福布斯富豪榜。那一年，恒盛地产全年拿地金额高达100亿元。

之后两年，恒盛在土地市场上不再如2009年那样高歌猛进，2010年和2011年两年的拿地耗资分别为28亿元和近30亿元，而到了2012年，这一数据降为零。也就是从那年起，恒盛地产在业内的活跃度骤降，多个在建项目进展缓慢。

恒盛地产也不得不在2012年的年报中承认，由于“新推货量较少以及部分新项目推迟供货”，导致公司销售金额和销售面积同比双双下降。克而瑞机构研究总监薛建雄也回顾总结：“2012年整体市场需求充分，业绩不佳的房企主要是由于可供开发的土地或可供销售的楼盘项目不足，从而有心无力”。

误判形势

一谬万差

循着恒盛地产这些年的轨迹可知，2012年是一道“分水岭”，恒盛的“由盛转衰”正是始于那年。

而这一变化，无疑与当年张志熔因涉嫌中海油内幕交易非法获利辞任恒盛地产董事长关系不小。接任的是公司高管程立雄。但因其个人风格，公司的动作也越来越小。有恒盛地产内部人士向中国房地产报记者透露，程上任后过于谨慎，仍按照2009年前后收储的土地进行布局，主要靠“吃老本”，恒盛地产因此错失了扩张机会。

另有房地产业内人士指出，张志熔被调查期间，正是各大房企积极销售去库存的时期。

“管理层不愿大力促销优质项目，又不能快速处理缺乏吸引力的项目，公司高周转不起来。建筑进度慢、投资者信心消失和融资难度增加也由此形成了恶性循环。”上述恒盛地产内部人士总结。

这样看来，“吃进”和“消化”两个重要环节都几乎停滞，难怪恒盛地产没有踏准重要的几个节点。现如今当年同一量级的万科已跨越了2000亿元的门槛，恒盛却连百亿元的级别都不保。

而1618万平方米的土地储备和1302元/平方米的平均楼面价也并非恒盛的“绝对优势”。兰德咨询总裁宋延庆告诉记者，这两个数字虽然看上去土地储备很足、成本很低，但需要深究的是这些土地储备分布在哪些城市，一线和二三线城市的比例是多少以及地块所处的地段如何。

恒盛地产的项目主要分布于上海、长三角地区、环渤海地区和东北地区，以上四个区域的土地储备比例分别占总土储的约一成、五成、两成和一成，综合看来，两成多位于一线城市，近八成位于二三线城市。

轻一线、重二三线城市的结构布局让恒盛地产在目前楼市分化与城市分级的背景下难免被动。尽管其在上海有着既定市场地位，在南通处于市场领先地位，旗下项目平均售价也相对较高可以抵消部分上述的区域布局劣势。“但也面临收入集中度风险”，标普信用分析师叶翱行认为。

陆舜尧也承认：“市场好的时候我们对后市很乐观，因此对一些物业过分惜售，而现在形势转了，二三线城市疲弱，我们在天津、长春、哈尔滨等多地的项目卖不动。所以就算现在再转向一线城市已不在最好的时候了，我们还是希望没有太晚。”他透露，今年恒盛地产的重点项目之一是在北京五棵松的项目。这一宗早在2004年就拿到的地块，据陆舜尧介绍因拆迁问题绵延了十年如今终能开建。恒盛地产将把它作为转到一线城市的开端标志。

同时值得注意的是，恒盛地产的2012年年报中曾表示：未来以提高项目的销售去化率为目标，满足市场的刚性需求。这也传递出历来以开发高端楼盘见长的恒盛或将逐渐进行一定比例的刚需楼盘开发的信息。记者王飞