房地产行业今年首宗股权收购落地，“金主”即为中国奥园集团股份有限公司（以下简称中国奥园）。实际上，近几年，中国奥园一边上演收购“大戏”，一边进行密集融资，其业绩狂飙突进的同时也留下了负债之“谜”。

中国商网 彭荣岳/制图

今年房地产行业首宗股权收购落地

7月15日，京汉股份新的董监高管团队诞生，其中有六名高管来自“奥园系”。这标志着中国奥园对京汉股份的收购已经落定，这同时也是今年房地产行业首宗股权收购案例。

据悉，今年4月，中国奥园宣布以约11.6亿元收购京汉股份29.99%股权，并成为京汉股份的控股股东，该交易于6月完成过户。而7月初，这一收购出现了意外的“小插曲”，“中国奥园拖延支付收购款”的传闻频见报道，随后被双方联合否认，如今终于尘埃落定。

对于中国奥园收购京汉股份的意图，外界的猜测集中在“北上”和“回A”两个方向。毕竟，2009年“北上”收购的北京“长安8号”项目运作折戟后，中国奥园何时再次“北上”备受外界关注。而何时“回A”同样是中国奥园收购“诚成文化”爆雷后被热议的话题。对此，中国奥园回应表示，此次收购只是延续一直以来的收并购战略。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对记者表示，中国奥园收购京汉股份，首先可以优化自身的区域布局，弥补企业在环渤海经济圈的布局缺口，同时也能获得京汉股份丰富的土储资源，实现规模扩张。毕竟在当前环境下，房企通过招拍挂方式拿地的竞争越来越激烈，成本越来越高，通过收并购方式可以在实现扩张的同时节约成本。

实际上，收并购一直是中国奥园扩张的“法宝”。华创证券报告显示，2019年，中国奥园通过收并购、招拍挂、旧改等方式拿地分别占比为79%、19%、2%。此外，在拿下京汉股份的同时，7月13日，中国奥园还宣布以19.36亿元的总代价收购成都通威实业公司98%股权及部分债务。

中国奥园收购背后密集融资

而中国奥园在上演收购“大戏”的同时还在进行多渠道密集融资。4月17日，中国文旅集团有限公司(以下称中国文旅)向港交所递交了招股说明书，经过多次股权变动，中国奥园成为其单一最大股东。

此外，早在去年2月，中国奥园就分拆旗下物业板块奥园健康单独上市，并表示预期融资5亿元，支持地产板块的发展。

除了股权融资，中国奥园在债券市场也频频亮相。据悉，2018年以来中国奥园明显加快了发债节奏。金融数据和分析工具服务商万得（wind）数据显示，2018年5月和9月，中国奥园共发行了三笔企业债，规模分别为4.25亿美元、1亿美元、5亿美元。此外，据媒体公开报道，2019年中国奥园的发债总量约为117.4亿元，包括14.5亿美元优先票据和15亿元公司债。2020年几个月时间，中国奥园就发布了两笔企业债，规模分别为1.88亿美元和4.6亿美元。

值得注意的是，中国奥园的“借钱”之路曾多次被中止。例如2019年1月23日，上交所发布公告称，中国奥园2018年非公开发行的10亿元住房租赁专项公司债券被终止审核。

一年时间负债增加近1000亿元

中国奥园密集融资背后是负债的高企。实际上，以收购为“法宝”的中国奥园近几年狂飙突进，但也出现负债的急剧攀升，且负债增速大于规模增速。

数据显示，2016年中国奥园合同销售额为250.6亿元，到2019年合同销售为1180.6亿元。而同期负债总额也从2016年的517.9亿元增长到2019年的2528.8亿元，负债增速高于规模增速。值得注意的是，仅2019年一年时间，中国奥园的负债总额就增加了近1000亿元。截至2019年末，中国奥园的资产负债率为87.24%，高于“负债大王”泰禾的84.95%，也超过了行业“红线”的85%。

从负债结构来看，2019年，中国奥园2528.8亿元的负债中，流动负债共计1968.47亿元，占比高达77.84%。按照还款年限来看，中国奥园短期借贷和一年内到期的长期借贷为427.73亿元，而期末现金余额为461.04亿元，覆盖短债后资金不算充裕。

今年5月底，评级机构穆迪（Moody's）给予中国奥园“B1”企业家族评级，并确认了其现有债券的“B2”高级无抵押评级。中国商报记者查阅评级报告发现，如果按打分计算，中国奥园的评级应为Ba3，而降到“B1”是因为其债务杠杆率（收入/调整后的负债）评级为Caa，拉低了整体评级水平。而与同级别房企对比可知，中国奥园目前的债务杠杆率偏低。报告显示，2019年，中国奥园债务杠杆率为48%，而金科的债务杠杆率为61%，融信的债务杠杆率为78%。

还未走出被做空“阴影”

今年3月3日，一名自称“一个有良知的地产人”发布了一份做空报告，指控中国奥园“明股实债、涉嫌自融、虚增销售额”。虽然中国奥园进行了逐条回复，但其在资本市场的表现还是不如往昔。

万得数据显示，2018年末，中国奥园股价为4.42港元，2019年末，其股价上涨至11.88港元。但该做空报告发布后，其股价累计下跌约7.43%（从今年3月2日的收盘价10.77港元到7月22日的收盘价9.97港元）。陈霄对记者表示，做空事件对中国奥园的信誉和形象造成了一定影响，且影响短期内不会消除，因为投资者对公司的盈利能力产生了一定质疑。

此外，狂飙突进的过程中，中国奥园的房源也出现了“延期交付”“安全隐患”等质疑。在人民网《领导留言板》上，有关中国奥园的投诉众多，单6月以来的投诉就有近40条，内容包括“延期交房”“安全隐患”“违建”“烂尾”“强制交房”“虚假宣传”等，其中多个帖子提及中国奥园楼盘延期交房的问题，大多状态为待回复。

对于中国奥园收购京汉股份的原因及“延期交房”等问题的处理，记者联系中国奥园相关负责人，但截至记者发稿并没有收到对方的回复。