房地产行业的分化与洗牌仍在继续。

随着2018年度业绩和2019年一季报的公布，微妙的变化正在房地产行业里显现出来。

一边是2018年销售额的新高。6000亿元、5500亿元和5000亿元，万科（000002.SZ）、恒大（03333.HK）、碧桂园（02007.HK）再次突破了过去的自己。千亿房企的阵营也扩展至了30家。

另一边，一季度三大龙头房企全口径销售金额同比平均下降近13%。按照克而瑞的统计，一季度万科同比下滑1.76%，碧桂园下滑9.25%，恒大下滑了26.21%。同时，百强房企整体销售减少了1%。而且，按照时代周报记者不完全统计，近7成房企一季度目标完成率在20%以下。

2019年被公认为是房地产销售的小年，各城市分化的市场格局或者还将继续。回款、融资、去杠杆、增利润，仍是房企们的高频词汇和艰难课题。

房企的天花板

对于行业天花板的讨论，其实并没有停止过。

在房企转向新业务的原因中，往往能看到“因地产行业发展天花板”的表达。较早几年前，曾有业内给出房企规模会在4000亿元到达天花板，不过只间隔一年的时间就被打破了。

2016年至今，中国房地产经历了增长最快的三年。通过高周转和高杠杆的路径，百强房企销售规模保持了40%以上的年复合增长率。

大环境则是国家统计局数据显示的2018年近15万亿元的全国商品房销售额，同比增长12%，再创历史新高，远超过2015年的8万亿元和2016年的11万亿元。

眼下追问还在继续：市场是否还能保持足够的推动力？拐点是否就此到来？

中国房地产业协会原副会长朱中一给出的看法是，中国的房地产业起码还有10年左右的发展期。原因一是城镇化持续推进和中心城市引领城市群发展；二是城市更新改造的推进；三是新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求。

“对于2019年的房地产市场，预测可能有10%的下滑，但整个市场依然会达到13万亿元规模。”世茂集团董事局副主席许世坛在今年3月业绩发布会上对时代周报在内的媒体表示。

不难发现，巨头如碧桂园、万科、恒大等，对于后续规模上的增长并没有给出积极的姿态。

万科2019年的回款额定在了6000亿元，少于去年的6300元销售目标；碧桂园甚至并没有公开给出今年的销售目标，关键词则是“提质控速”；恒大对于今年的销售目标增幅也降低了近2%。

可以确定的一点是，高杠杆经营、高增长模式注定不可持续。按照不完全的统计，绝大部分规模房企2019年的业绩目标增长率与2018年业绩同比增幅相比都较低。

克而瑞分析人士指出，预计2019年房地产企业业绩规模的增长主要依靠供货增长来实现。预计今年整体的预期去化率与2018年60%上下的水平基本持平，与2017年相比较低。

净利润下降

房企的净利润情况已经出现了明显的分化。

时代周报记者根据Wind房地产行业分类的数据统计发现，A股沪深市146家房企中有60家出现了净利润的下降，占据总数量的41%。

自2016年开始，净利润为负的房企数量呈现上升，从原先的13家、11家到25家，翻了近一倍。

当中不少为中小型房企，例如海航创新（600555.SH）、中房股份（600890.SH）、大港股份（002077.SZ）、嘉凯城（000918.SZ）和*ST华业（600240.SH）等。

大型房企依旧是净利润的大头，像万科（000002SZ）、保利（600048.SZ）、招商蛇口（001979.SZ）和绿地控股（600606.SH）四家房企，在过去三年里连续处于净利润的前四位。

不过，净利润的第一位和末位之间的差距正在加大，例如万科2018年净利润（合并报表）为492亿元，排在末尾的*ST华业为-64.67亿元，两者相差近550亿元。而2017年万科和排在末尾的宁波富达（600724.SH）之间相差仅为380亿元。

限价和市场下行成为影响房企业绩的关键因素。比如，万科在年度报告中对2018年项目做了23.1亿元的存货跌价准备，同比增长43.4%。这影响税后净利润7.8亿元，影响归属于母公司股东的净利润6亿元。

“利润下降是必然趋势。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚分析认为，在放诸不炒的总基调下，市场的下行压力明显，房企盈利空间受到挤压。

现金为王

现金为王，正在被房企们放至重要的位置。

在2018年万科的业绩会上，公司首席财务官孙嘉就表示，万科的运营模式是现金为王，现金流为基础的管理模式，公司自始至终希望保持稳健的负债水平。

据时代周报记者了解，不少房企在今年开年之后就开始制定并实施了各类以现金流为基础目标导向的销售计划。“小步快跑”的推盘策略往往是不少中小型房企的选择。

市场去化则是另外一层的考量。尽管春节之后一二线城市的销售有所起色，但大部分三四线城市仍然延续低迷的销售态势，销售去化率比预期偏低。

克而瑞地产研究中心公布的数据显示，尽管3月市场整体表现比前两月明显好转，但百强房企一季度的整体销售规模仍有1%左右的下滑。

事实上，房企比任何时候都更需要钱。对发债端的依赖在今年以来得到了爆发。

克而瑞数据显示，今年3月，85家典型房企的融资总额为1204.7亿元，环比上升18.5%，同比增长13.7%。

另据中金公司统计的数据，2019年一季度，中资地产美元债总发行量达269亿美元，占总体发行量的53%，相当于2018年全年中资地产美元债的56.99%。结合中信建投的研报来看，2019年中资房地产美元债的到期规模为225.8亿美元。

这就意味着，2019年第一季度的中资房地产美元融资规模，已大大超过所需偿还的数额。

不过，一季度的境外融资成本尚较低。时代周报记者统计发现，目前主流房企的境外融资成本在6%？8%之间，远比2018年动则8%以上的成本要低得多。

“在大量短债即将到期的情况下，许多房企发债的主要目的都是借新还旧。不过，发债的规模越大，意味着日后偿还的规模也越大。”不具名金融人士对时代周报记者分析表示，“一旦出现融资端的收紧，会有一定的风险。”