当“千亿”成为衡量房企发展的一项重要指标之后，房企纷纷瞄准这一目标竞速前行，2018年，江苏中南建设(5.840, -0.01, -0.17%)集团股份有限公司(SZ：000961，下称“中南建设”)也迈进了千亿门槛。2019年1月4日，中南建设发布2018年12月经营情况，公告显示，2018年1-12月，中南建设累计合同销售金额约1466.1亿元，同比增长52%，成功跻身千亿军团。

然而，在业绩快速增长的同时，盈利能力不足的问题也在中南建设身上更加明显的显现出来。2019年1月8日，中南建设收到深交所问询函，要求其补充2017年出让的深圳项目公司最近一年又一期的经审计的财务数据及评估报告，指出其2017年以此笔交易提高利润率可能存在的问题。同时，深交所还对其自2018年10月1日起，自主变更投资性房地产应用公允价值计量会计政策提出了质疑。

尽管在1月14日，中南建设对该问询函进行了回复，但其在第四季度作出如此会计政策调整，使投资性土地价值飙升85%背后的动机仍引起了业界关注。有专家向蓝鲸房产指出，根据计量方式来看，从成本计量模式转变为公允价值模式本身是被允许的，但年末这个节点比较敏感，此举容易被当作粉饰财务数据的动作。

查询其历年财报发现，中南建设虽然销售业绩增速明显，但其净利润及毛利润呈现出来的盈利指标却不甚理想。截至2018年三季度，中南建设的净利率为5.17%，毛利率为21.33%，盈利能力不足仍旧是困扰其发展的一大难题。

深交所两问，是否存在粉饰数据?

2019年1月8日，中南建设收到深交所问询函，内容涉及中南建设1月2日发布的两条公告，《关于补充审议出让深圳项目公司部分权益事宜的公告》和《关于投资性房地产应用公允价值计量会计政策的公告》。

在针对《关于补充审议出让深圳项目公司部分权益事宜的公告》的问题中，深交所要求中南建设补充交易标的中南(深圳)房地产开发有限公司(下称“深圳中南”)最近一年的经审核财务数据、股权价值评估报告及其主要资产和历史沿革。

据公开资料显示，深圳中南成立于2015年，是中南建设与深圳三瑞公司为开发深圳罗湖区草莆城中村城市更新项目而设立的子公司，中南建设与深圳三瑞公司分别持股65%和35%。彼时，中南建设曾表示，该项目未来可销售物业建筑面积约37万平方米，中南建设将对其以全部推倒重建的方式分期进行整体改造，将建设多幢高层住宅、写字楼和大型商业综合体。然而，四年过去了，该项目仍未取得任何实质性进展，至今尚处于与当地村委会浅谈拆迁补偿阶段。

为了加快深圳草莆城市更新项目的发展，2017年11月11日，中南建设与深圳三瑞公司为项目公司引入新合作方——深圳市和润达投资有限公司，并分别向其转让47%和20%的项目公司股权。

通过此次股权转让，中南建设获得5.01亿元的投资收益，且增加合并报表投资收益5.2亿元，为上市公司贡献的净利润占2017年净利润总额的86.12%。

而在这项交易被深交所“划重点”的同时，中南建设于2018月10月1日起，自主变更投资性房地产会计政策的做法，再次引起深交所的关注。

2019年1月2日，中南建设发布公告显示，中南建设目前有投资性房地产共10项(其中两项投资性房地产在2018年9月30日还未建成投入使用，账面值使用建成后的账面值)，2018年9月30日以成本模式计量的账面价值合约人民币229，835万元，而应用公允价值模式计量后，其投资性房地产的账面价值将变为人民币427，427万元，账面价值增约85.97%。

尽管公告表示，公司投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，对于公允价值和原账面价值的差额，公司仅调整期初留存收益，不调整2018年当期损益，且应用公允价值模式未来有减少公司业绩的风险。

但也引起了深交所的关注，并发送问询函要求中南建设补充会计政策变更，对尚未披露的最近一个报告期净利润、股东权益的影响情况，以及截止2018年9月30日，不含两个投入使用投资性物业的合并报表情况。

梳理其财报发现，截至2018年9月30日，中南建设的所有投资性房地产在不包含两个未投入使用投资性物业后，由于营业成本和公允价值变动损益的减少，中南建设的归属母公司净利润和归属母公司所有者权益有所上升。

中南建设回复采访表示，公司持有的投资性房地产数量逐年增加，不少城市投资性房地产的市场价值和成本之间有较大偏差，原有以成本对投资性房地产进行计量的模式，越来越不能准确反映公司的财务状况。目前公司共有投资性房地产10项，在10月1日其成本价值约22.98亿元，评估的公允价值约42.74亿元，评估价值相对成本价值确实增加了85.99%，这也正是公司要应用公允价值对投资性房地产进行计量的原因。

2019年1月14日中南建设通过回复函指出，会计政策变更后，2018年度，中南建设归属母公司的净利润预计将增加7，414万元，归属于母公司的所有者权益预计将增加148，367万元。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，从成本计量模式转变为公允价值模式，本身也是允许的。通过此类操作，可以使得盈利水平上升。但中南建设在此节点上做变更，的确会被认为在财务数据粉饰方面有嫌疑。

上海中原地产分析师卢文曦也表示，土地价值高资产价值也会随之提升，财务报表的确会好看点。

快速扩张背后，盈利能力不足遭质疑

深交所提出的两项疑问背后，中南建设的利润率指标再次成为业界讨论的核心问题。

蓝鲸房产梳理其财报数据发现，2015年之前，中南建设的地产板块销售业绩并不乐观，2013年-2015年的3年间，其销售增速呈现连续下降状态。但在2015年之后，中南建设的房地产销售迅速直线上升，由2015年的225亿销售额至2018年实现1466.1亿元销售额，业绩增速呈现三级跳。虽然2018年中南建设的销售增速较去年同期有所放缓，但仍高于行业35%增速的平均水平。

与其一路高歌的销售额形成鲜明对比的是，2014年-2017年，中南建设的净利润和毛利率呈下降态势，即便2018年前三季度有所回升，但是与同规模房企泰禾集团(13.930, -0.03, -0.21%)销售毛利率30.97%和净利润21.3亿元相比，仍有较大差距。

对此，中南建设回复表示，公司针对销售的房屋与客户签订合同，收到客户的购房款，到销售的房屋建成，交付给客户的时间，通常需要2年半以上。公司自2016年经营大幅改观，未来随着公司2017年、2018年经营情况进一步改善之后，公司的盈利状况将进一步提升。

但从其2018年毛利率数据来看，在其营收提高时，其毛利率却不降反升。据东方财富(12.880, 0.00, 0.00%)网数据显示，2018年前三季度，中南建设毛利率分别为19.79%、29.18%和20.39%，其相对应的营收分别为113亿元、39.7亿元和147亿元。为何中南建设三季度营收结算高于第一季度，但毛利率不升反降?这也成为业界质疑的核心所在。

卢文曦指出，类似企业可能会为做大规模而牺牲利润。2018年，中南建设拿地很凶悍，且多为二、三线城市土地，成本较高。由此看来，其可能会先做大规模，掌握话语权以后，再慢慢提升利润。

安居客首席分析师张波向蓝鲸房产指出：“中南建设的存货一直处于高位，而其每个季度的营业收入却相对较少，这表明其整个存货去化速度比较慢，这可能是导致其利润比较低的主要原因。而其毛利率偏低的表现，可能是因为拿到了地价相对较高的地。”他表示，如果企业的毛利率和净利率都低的话，可能会对使企业未来的资金面临压力，同时也会影响企业的稳健发展。

整体来看，向千亿发起冲刺是中南建设此前最为看重的任务，但随着市场集中度越来越高，迈过千亿门槛之后，如何与其他千亿房企进行面对面对弈，将成为其下一阶段的发展难题。利润率作为企业最核心的发展指标，中南建设能否有效提升这一水平，或将对其未来发展起到决定性作用。