随着近年来中国城镇化边际红利的逐步降低，人均居住面积持续增加，房地产企业未来发展必然面临从高速增长转向低速增长，最后进一步进入以存量市场为主的行业竞争状态。这一过程中，房地产开发企业的头部效应也将愈发明显。事实上，这一趋势在过去几年已经显初现端倪，随着房地产调控常态化，市场竞争激烈，未来市场集中提升会更加明显。

经统计对比发现，头部企业在融资、拿地、销售、市值规模等几方面都有明显的优势，头部效应近几年越来越明显。

在从克而瑞数据、公司公告等途径获得相关数据后，华发证券整理出近年来A+H两地上市的内资房企的有息负债融资集中度情况图，如下所示。

另一指标，TOP15房企的有息负债余额集中度逐年升高，2018年上半年数据显示，该集中度已经超出30%。如下图所示，总有息负债超过8万亿元，而同时TOP15的有息负债合计近3万亿。

拿地方面，华创证券统计的近年来300城土地成交面积，以及与TOP15房企的权益拿地面积之间的关系，如下图所示。自2010年至2018年上半年，300城土地成交建筑面积呈明显的单边下滑趋势，自2010年的15亿平方米下降至2017年10亿平方米水平。而在此期间，TOP15房企的拿地面积却整体呈现出上涨的趋势，从2010年1亿平方米左右的权益拿地面积升至2017年近4亿的权益拿地面积。

而15家房企拿地面积占300城住宅类土地成交面积比例更是逐年走高，近几年尤为明显。从2010年的10%左右升值2018年上半年的50%左右。

销售方面同样呈现出类似的以太效应。在克而瑞及公告数据基础之上，兴业证券(5.200, -0.08, -1.52%)分别统计出房企中TOP10、TOP20、TOP50的销售额及其市场集中度数据。如下图所示：

兴业证券表示，市场份额的集中是行业发展的一大趋势，龙头房企在规模、品牌、融资等方面优势越来越明显。截止至2017 年，TOP10/20/50 的公司市场份额占比分别达到24.2%、32.5%和45.8%。2018年1-10月，销售金额TOP10、20、100房企占全国商品房销售金额的27.90%、38.20%、66.40%。

根据房地产的经营周期特点，我们都知道房企的商业模式是先融资，再拿地，最后销售及结算。近几年头部房企融资及拿地的集中度都明显升高，可以预计在不久的将来，销售的集中度将进一步提升。如下图所示，销售集中度曲线将填补其与拿地集中度曲线之间的差距，达到更高的水平，并最终带动营收，利润及市值等指标向头部企业集中。

未来，作为经营的绩效和结果，营业收入、净利润等指标也随着房企融资、拿地、销售及结算这些经营原因，逐渐显现出相应的头部集中效应。

业内人士称，销售额进入千亿俱乐部的房企基本算是拿到楼市下半场的入场券，在未来楼市市场份额向头部企业集中并逐渐进入存量房市场的过程中，是否迈进千亿门槛似乎成了一个基本要求。

据克而瑞数据显示，从2018年前11个月的销售情况来看，目前销售额突破1000亿的房企有25家，如下图所，预计全年实现这一目标销量的企业可达到近30家。可以肯定的是，未来还会有部分房企将陆续迈入1000亿大关，与此同时，尾部的企业将面临越来越严酷的市场环境和竞争压力，未来几年的调整，对他们来说将会是事关生死的考验。