房地产调控期下，金融信贷持续收紧，物业IPO成了房企为资金蓄水的新宠儿。11月6日，新城控股(24.640, 0.00, 0.00%)旗下的物业公司新城悦在港交所敲钟，成为继雅生活和碧桂园服务之后，今年第三家在港上市的内地物业公司。

新城悦之后，佳兆业的物业IPO之路也在酝酿中，但走的并不顺风顺水。

11月8日，佳兆业集团控股有限公司(下称佳兆业)发布公告，就建议分拆佳兆业物业独立上市事项，称中国港股通投资者为非合资格股东，不得透过深港通及沪港通交易机制参与优先发售。建议分拆须待上市委员批准、董事会及佳兆业物业董事会最终决定、市场状况及其他因素，故建议分拆不一定实行。

对港股通投资者交易优先权的限制，给佳兆业物业IPO进程增加了不确定性。对于债务高企的佳兆业而言，分拆上市之后不仅可以减少对物业的“输血”，还为其现有业务多了条“来血”的通道。若戛然而止，佳兆业将会暂时失去抵御寒冬的一个有力武器。

暗窥融资

深圳足球队成功冲超、与南太地产合作，流量爆发的佳兆业，旗下物业公司在也申请加入赴港上市大军。

6月22日佳兆业发布公告，宣布建议分拆该公司附属公司佳兆业物业的股份在联交所主板独立上市。公告显示：佳兆业拥有佳兆业物业98.6%权益，按照计划，待建议分拆及上市完成后，佳兆业将拥有佳兆业物业不少于50%权益，而佳兆业物业将仍然为公司的附属公司。

6月25日，港交所披露了佳兆业物业的上市申请。据国际金融报报道，佳兆业物业并未像其他物业公司一样选择“介绍上市”，而选择了直接IPO，需要发行新股，募集资金。这从侧面反映出佳兆业物业对募集资金的需求更大。

佳兆业2018年中报披露，上半年实现总营收150.28亿元，同比增长75%，其中物业销售业务贡献了139.85亿元。净负债率较2017年下降约42个百分点，但258%的负债率仍处于业内较高水平。截至中报，佳兆业总借款约为人民币1096.21亿元，其中183.05亿元须于一年内偿还、约231.53亿元须于一年至两年内偿还、约450.09亿元须于两年至五年内偿还，及约231.545亿元须于五年以后偿还。

面临资金压力，物业板块的分拆上市，成了佳兆业拓宽融资渠道的方式之一。据佳兆业集团此前的公告显示，“分拆物业可以使物业公司直接接触资本市场以进行股份，或债务融资，为其现有业务及未来扩充提供资金。”

物业服务在港股市场是一个估值相对较高的板块，加上较为宽松的政策环境，今年物业上市公司在港股中一枝独秀。比如彩生活、中海物业、绿城服务及雅生活服务等股价涨幅超过了20%。

明源地产研究院执行主编艾振强对乐居财经表示，对佳兆业集团来说，物业分拆上市不仅可继续扩大物管面积，还可以发行应收物业费ABS等方式筹措资金，对扩大融资渠道，增加其流动性很有帮助的。如果物业经营的好，还可以去兼并收购别的物业，盈利也会不错，相对于地产股的平均估值大约10倍左右，港股物业公司的市盈率普遍高达30-40倍。

平添变数?

分拆物业上市，佳兆业打的一手好算盘，但好事往往多磨。

就在IPO申请的关键时期，佳兆业发公告强调，港股通投资者无缘优先发售，且表示“建议分拆不一定实行”。这是否在释放某种信号?

佳兆业分拆物业上市成了未知数。国信证券(9.110, 0.00, 0.00%)分析师倪平强对乐居财经表示，这并非例行提示性公告，会影响部分投资者的进入，也会影响到股票的募资和上市，但总体影响不大。

据易居研究院研究总监严跃进分析，此类没有优先发售权属于同股不同权的概念，但是其有特殊性。由于港股通的制度规定，港股通投资者是通过中国结算公司来间接持有股票的，换而言之，股东名册上是没有此类投资者的名字的，所以本身也会限制部分股票权益。

在艾振强看来，这应该是由当前对外资本管制方面的因素所致，相当于楼市“限购”，会略微影响认购和交易的活跃度。同一市场环境下能否上市，还是得看自身的质地。

佳兆业物业板块于1999年，伴随着佳兆业集团的成立同步诞生。根据港交所披露的佳兆业物业聆讯资料，截至2017年末，佳兆业在管的物业建筑面积为0.24亿平方米，共计119个项目，其中100个住宅项目19个为非住宅项目。

佳兆业物业掌管了所有由佳兆业集团开发的住宅项目，占其总在管建筑面积逾八成。据2018年佳兆业中报披露，截至2018年6月末，该集团在全国共拥有建筑面积约2216万平方米的土地储备，这将为佳兆业物业后续的规模扩张提供丰富的项目储备。

据佳兆业物业招股说明书显示，其业务主要分为物业管理服务、交付前及顾问服务业务社区增值服务、只能解决方案服务，前两者为其主要的收入和利润来源，整体呈现平稳增长的态势。2015-2017年间，总收益分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元，复合增长率为18.3%。需要注意的是，毛利率呈现了略微下滑趋势。3年间整体毛利率则从34.6%降为30.5%。

从财报数据来看，佳兆业物业没有太多亮点，但业绩增长比较稳定。若佳兆业此次物业公司拆分上市成功，其旗下的上市公司平台将达到6家之多。

佳兆业集团在香港上市;收购的佳云科技(3.890, 0.00, 0.00%)(原“明家联合”)、参股的ST生化(24.300, 0.00, 0.00%)是两个A股上市平台;佳兆业健康(原“美加医学”)和南太地产则分别在香港和美国上市。据不完全统计，佳兆业可能是旗下上市公司最多的房企。

错过了两年黄金时机的佳兆业，在如今逆市中要想“满血复活”道阻且长。除了坚守“旧改王”地位，佳兆业也开始布局文体旅游、金融、物业服务、餐饮酒店等产业，寻找新的利润支撑点。分拆物业上市，也是其多元化谋略之一。

严跃进表示，佳兆业这几年积极转型做城市运营商，物业板块积极争取上市，有助于培育更好的专业度，后续也需要不断寻求更为优质的战略投资者。

不过，拥有如此之多的上市平台及资产，如何协同形成规模化效益，对佳兆业是个很大的挑战。