卢志坤 “我们是精装修、送车位。因为政府给的备案价格太低，所以我们需要签订两份合同，以‘车位费’的名义来补齐超出备案价的金额。”在青岛市新房交易市场中，如上说辞不绝于耳。

日前，山东省住建厅等10部门联合出台《关于转发住房城乡建设部等七部委<关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知>》(鲁建房字【2018】18号)(以下简称“《通知》”)，提出省内其他城市参照先行城市的治理要求，根据本市实际，尽快展开行动。

但记者近期在走访青岛楼市发现，目前多个在售楼盘宣称“精装修”“送车位”，却似在变相实现价外加价。其中，有项目房源总价竟超出备案价格达74万余元，这一款项则以“车位费”的名义另立合同，保利观堂项目车位款项也达到20万元或22万元不等。此外，记者还发现，青特小镇项目部分房源虽未取得预售证，却已在对外销售，鲁商中央公馆项目则宣称与银行合作，购房者可通过储存定期存款的形式进行认筹。

对于上述情况，记者分别致电、致函项目开发企业，但是截至发稿前，相关企业并未作出回复。而青岛市国土资源和房屋管理局科技信息处工作人员则以领导外出开会为由表示暂不接受采访。随后记者又多次致电该部门，但是电话均未接通。

“天价”车位

近日，记者以购房者身份实地走访某品牌房企项目售楼处了解到，项目精装修交付，并赠送车位。但是，对于销售价格，置业顾问则表示，“一房一价，我们直接定的总价，并没有单价。”以该项目6号楼一单元建面为126.54平方米的601室为例，其销售总价定为2779383元，计算下来，单价约为21964元/平方米。但是置业顾问告诉记者，在合同中并非如此直观呈现。该价格实际上包含精装修及车位费用，签约时需要签订两份合同，一为购房合同，包含毛坯价格及精装修价格，另一份则为车位合同。

其中，购房合同部分签约总价为2034383元，包含毛坯单价约11077元/平方米，及精装修价格5000元/平方米。车位合同部分签约价格则为74.5万元。

而该项目16号楼一单元建面为116.83平方米的1901室，销售总价则定为2321567元，计算下来，单价约为19871元/平方米。其中，房款总价为1836507元，包含毛坯单价约10719元/平方米，精装修价格5000元/平方米。而车位价格则为48.5万元。

在介绍中，置业顾问反复强调，该项目精装修及车位实为赠送。但是，既为“赠送”车位，为何仍需签订天价合同?

对此，置业顾问解释称，“市面上哪有几十万元的车位?只是因为政府限价，所以我们签合同的时候，会把总价拆分成两块，将超出备案价的部分拆分到车位里面。其实车位价格只是一个数字，并不是真实车位值这么多钱。”

在走访中，记者发现，以“赠送车位”之名，变相实现价外加价的现象极为普遍。

在保利观堂项目售楼处，摆放着“1、2期房源价格公示”，将房源各项价格按照装修标准、房屋单价、毛坯总价、装修总价、车位价格、总价等进行一一细分。记者看到，所有房源装修标准均为5000元/平方米，而车位价格则为20万元或22万元两种。

“我们也是签两份合同。车位是赠送的，但是因为限价政策，比如给政府报的单价是12000元/平方米，实际卖的价格是14000元/平方米，之间的差价就算到了车位款上。”该项目置业顾问告诉记者。

“和买没区别”

“说是精装修、赠送车位，其实和花钱买的没区别。”在走访中，多个项目看房者在接受记者采访时纷纷抱怨。

事实上，“羊毛出在羊身上”，记者发现，虽然打着“赠送车位”的旗号，但是在后续贷款环节中，购房者却需要按照“购买”车位的流程进行操作。

置业顾问告诉记者，因总房款被拆分为两部分，购房者在申请按揭贷款时，仅能按照购房合同中的价格申请房贷，车位合同中的费用则要申请“车位贷”。

记者发现，上述总价2779383元的601室房源中，购房者仅可对其中的2034383元申请最长30年的房贷。对于74.5万元的车位合同，则需在首付款中支付其中的44.5万元，余下30万元申请上限10年的“车位贷”。

“因为同时支持房贷和车位贷的银行并不多，所以我们在贷款的时候要找两家银行分别申请，月供也是分别偿还。”项目置业顾问如是表示。

“我们总首付款要求至少36%。其中，30%为房款首付，余下6%则为车位款首付。”保利观堂项目置业顾问也告诉记者，和购房按揭贷款一样，车位款在支付“首付”之后，余下款项可申请“车位贷”，最高上限可贷10年。

而同样宣称“赠送车位”的青特小镇项目则根据客户资质情况，总首付款要求在35%～40%不等。该项目置业顾问介绍，以200万元总价、40%首付为例，首付需支付80万元。但是如果客户资金紧张，亦可申请“车位贷”。

“车位是赠送的，为了跟房子凑上关系，才叫它‘车位贷’这个名字，其实相当于首付贷，是面向总首付款不够的客户推出的。”据介绍，购房者可先行交齐购房合同约定的房款首付，等到购房合同签约之后，再拿着合同去申请房贷和车位贷。

除此之外，多个楼盘置业顾问还告诉记者，通过签订两份合同，将多余房款转为车位款，购房者在后期缴纳契税的时候还可节省部分税费

按照各置业顾问的说辞，只因总房价超出政府备案价格，才“不得已”将超出部分在名义上算为车位款，并在后期办理各项手续中也完全按照“购买”车位进行操作。

记者查阅由青岛市不动产登记中心主办的“青岛网上房地产”网站发现，于9月11日开盘的某项目16号楼一单元参考价显示为10501元/平方米，而经过置业顾问计算后的该楼某户单价已近2万元/平方米。该项目在此之前开盘的其它住宅楼栋，每平方米均价也不过在9000～12000余元不等。

青岛市不动产登记中心一位工作人员告诉记者，该网站信息于每日更新，系官方权威发布。上述参考价为一个楼栋所有户型的平均价格，而具体到每户还有一个参考价，该价格为房屋的毛坯价格，不计算装修标准。

无预售证已开始认筹

记者了解到，除了强行“赠送”车位等现象外，在青特小镇、鲁商中央公馆等项目中，宣传推广的房源虽未取得预售许可证，却已在积极蓄客。

9月7日下午，记者实地走访位于青岛市城阳区春阳路东段的青特小镇项目售楼处，据置业顾问介绍，该项目共规划为A～E五期开发，前四期均已售罄，目前在售E地块第五期产品。

“我们第五期是9月5日刚开盘，共推出两栋高层、两栋洋房和两栋联排别墅，但是现在房源已经不多了。昨天90号楼还加推了一个单元。”置业顾问告诉记者。

而记者看到，售楼处沙盘中92号楼已经被标示为“售罄”。据了解，该项目目前推出交10万元定金认购，可享受减5万元优惠的活动。此外，若购房者在9月15日前交齐首付，还能再享受总房款九六折的优惠。

但是，记者发现，售楼处并未在显著位置公示“五证”。随后，记者提出要查看“五证”，置业顾问则表示土地证、施工证等证件都已办理，9月10日会拿着现有的证件去申请预售证，等申请之后再一起公示。

记者查阅“青岛网上房地产”网站发现，时至9月17日，青特小镇D区19号62号楼一、二单元才进行开盘，网站中则并无显示青特小镇E区任何楼栋的信息。

位于青岛市即墨区创智新区的鲁商·中央公馆项目，目前已对外开放售楼处及样板间。因尚未取得预售许可证，该项目置业顾问再三强调，开发商不收取任何费用。

据介绍，该项目计划推出15、17、19三栋房源，目前正在验资排号阶段。排号方式为购房者办理一张工商银行卡，存入5万元进行冻结即可。冻结期限至10月31日，彼时将自动解冻，转为活期存款。如果开盘后购房者确定意向房源则会自动转成房款，反之可以自行取出。

“现场就可以办。而且现在验资，还能享受5万元的优惠。”置业顾问告诉记者。在售楼处现场，记者看到，确实有工商银行工作人员设立专柜，看房者可以直接在此开户办卡。

或涉违规

日前，山东省住建厅等10部门联合出台《通知》，提出省内其他城市参照七部委对30个先行城市的治理要求，以七部委整治重点为基础，根据本市实际，尽快展开行动。

而《通知》“整治重点”中即包含房地产“黑中介”为客户就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利，非法规避房屋交易税费的违法违规行为;房地产开发企业未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利(如捆绑车位、装修)等方式，变相实行价外加价;以及在取得商品房预售许可证前，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用的违法违规行为。

此外，早在2017年5月，青岛市国土资源和房屋管理局就曾发布《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》(青土资房字【2017】114号)，同样指出预售方案一般不得变更，且商品房实际销售价格不得高于备案价格;不得违背购房人的意愿，通过提高装修价格变相抬高房价;不得强制捆绑销售车位，变相抬高房价。

上海海耀律师事务所律师郭亚全告诉记者，开发商虽然宣称“赠送车位”，但实际销售价格远超政府备案价却是不争的事实。为顺利通过网签，又不得不拆分成两份合同，这种“阴阳合同”也是明令禁止的。而且，由此被“省去”的房屋交易税费，也将给开发商和购房者带来偷税漏税的法律风险。

另一方面，虽然从表面上看，未取得预售许可证、不直接收取任何费用和在银行存款之间并无任何关联性，但是，在资金流向的最终阶段，银行是将资金作为首付款转给开发商的，本质上即为开发商借助了这一形式接纳预付房款而已，属于变相的对外预售行为。

青岛市城阳区房地产管理处市场科一位工作人员同样指出，政府会对预售商品房的毛坯价格、装修标准、总价以及实行何种销售方式，如是否包含车位、储藏室之类的附属设施等内容进行明确规定，而开发商实际销售价格亦不允许超出政府备案价。购房者可向该部门提供相关材料，如果上述各个情况经查属实，该部门将会对涉事企业作出相应的处理。