“居民购房高杠杆”将成调控重点

业内预计今年房贷或保持“量缩价涨”态势

2017年房贷“量缩价涨”。央行最新数据显示，2017年12月末，个人住房贷款余额同比增速比上年末回落14.5个百分点。融360大数据研究院最新发布的《2017年12月中国房贷市场报告》显示，2017年全国房屋(包括首套房和二手房)贷款平均利率呈现缓慢上升的趋势，首套房贷款平均利率由年初的4.46%上涨至年末的5.38%，接近基准利率上浮10%的水平。

业内人士表示，今年房贷“量缩价涨”态势料将持续，居民去杠杆将成调控重点。

房贷市场未现放松迹象

记者日前在北京采访时发现，今年以来，银行房贷放款并未如去年年初般出现大范围贷款人排队现象，但是无论从银行整体房贷额度还是从银行房贷利率来看，房贷政策难言“很宽松”。

从银行房贷额度和放款速度来看，整体性的额度紧张和放款慢并不存在，但各类银行呈现出差异性。一位中介销售人员介绍称，从放款时间看，多数大行放款较快，基本能做到一周之内放款，最快的仅需两三天。“股份制银行额度相对比较紧，放款会慢一些，实际额度也不能完全保证。”

国有大行方面，某国有大行北京某支行个贷经理表示，房贷额度实行动态控制，放款没有问题，该支行在批贷上目前也没有排队现象。“多数征信合格客户都可以现签解决，但贷款金额在500万元以上的可能需要进行现场评估。”他说。

股份制银行方面，记者走访的几家银行均表示，批贷和放款时间相对较慢。“去年下半年额度就一直处于较为紧张的状态，总行没有通知停贷，但是我们会提醒贷款人放款比较慢，如果比较着急可以优先考虑放款快的其他银行。”一位股份制银行个贷经理表示。另一股份制银行支行工作人员则对记者表示：“目前额度还相对宽松，但批贷和放款等候时间可能较长。”

从房贷利率来看，贷款利率上涨有所放缓。上述中介销售人员表示，首套房和二套房利率依然几乎没有银行执行基准利率。“首套房利率约为基准利率的1.05至1.1倍，二套房涨得更多些，为基准利率上浮10%至20%左右。”他说。

融360数据显示，北京方面，汇丰银行贷款利率9.9折，为4.85%，建设银行、北京银行、农业银行、工商银行等11家银行首套房贷利率上浮5%，民生银行、渣打银行、华夏银行等7家银行首套房贷利率为上浮10%。汇丰银行、恒生银行等6家银行二套房贷款利率上浮10%，杭州银行、浦发银行、工商银行等13家银行二套房贷款利率上浮达20%。上海方面，多家银行存小幅折扣，如农业银行、建设银行、中国银行、工商银行首套房利率可为9折，大新银行、上海农商行为9.2折，花旗、邮储等4家为9.5折。

一位大行一线城市个贷业务负责人对记者明确表示，展望未来一段时间，各银行房贷政策难言“很宽松”。今年其所在银行房贷业务的整体基调仍是“严格控制”，这一点较去年并无改变。

居民购房杠杆率仍较高

回顾2017年，在房地产市场调控趋严的大基调下，银行的房贷以及整体涉房贷款增速均出现下滑。业内人士表示，今年整体房贷规模增长会呈现和去年一样的特点。

央行上周末最新公布的数据显示，2017年12月末，个人住房贷款余额21.86万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末回落14.5个百分点。与此同时，截至2017年12月末，包括房地产开发贷款和个人住房贷款在内的人民币房地产贷款余额为32.25万亿元，同比增长20.9%，增速比上年末回落6.1个百分点，全年增加5.56万亿元，占同期各项贷款增量的41.1%，比2016年占比低3.7个百分点。

中原地产首席分析师张大伟认为，房贷规模去年出现下调，是2017年部分城市房价涨幅放缓、市场平稳的最主要原因。

不过整体来看，我国居民的购房抵押率相对依然较高。中国社科院此前发布的《中国住房发展报告(2017-2018)》显示，截至2016年底，中国居民购房抵押率升至50%，已经接近美国2007年次贷危机爆发前的水平。

居民债务比重也接近次贷危机前水平。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说：“居民债务占居民可支配收入的比重已从2007年的不足35%，上涨至目前的90%，远远超出其他新兴经济体的水平。若考虑我国诸多的民间融资渠道，居民杠杆率恐更高。日本和美国分别于上世纪90年代初和90年代中后期经历房地产泡沫破裂时，居民债务占可支配收入比重分别为120%和130%，我国居民杠杆率已接近较危险的区间。”

倪鹏飞表示，居民部门加杠杆空间已越来越有限。中国居民加杠杆的最主要用途是买房产，如果房价下跌，将可能出现金融机构资产负债表急速恶化并开始大规模收紧信贷，进而导致购房者普遍违约以及银行挤兑，引发金融风险。

房贷利率或小幅低速上涨

事实上，监管层已注意到居民高杠杆风险。2017年，个人借道消费贷、首付贷等个人信用贷款加杠杆购房的态势升温，央行、银监会等金融监管部门相继出手严打此类违规行为。一方面，住建部会同人民银行、银监会联合发文部署规范购房融资行为，明确严禁房地产开发机构、房地产中介机构、互联网金融机构、小额贷款公司等违规提供购房首付融资、房地产场外配资等;另一方面，银监会派出机构积极开展风险排查，并加强规范管理和问责，严查个人消费贷款违规进入房地产市场。

“企业杠杆率居高难下，居民杠杆率快速攀升，金融机构也有责任，要优化并严格授信管理，加强风险内控，不能对企业信贷‘垒大户’，不能违规发放消费信贷。”有业内人士透露，2018年居民去杠杆也将成为监管的重点。未来将加强引导，防止居民债务过快增长、向房地产领域过度集中。

评级机构东方金诚研究发展部副总经理王青表示，2018年金融去杠杆和房地产调控态势将会延续，在淡化经济增速，强调高质量发展，以及防范化解重大风险——重点是防控金融风险——作为首要攻坚战的背景下，金融去杠杆和房地产调控态势将会延续。随着金融去杠杆逐步扩大至实体去杠杆，在保障企业信贷需求的同时，前期明显偏高的居民信贷增速有可能逐步回落。

融360分析指出，2018年房贷利率保持继续上涨的可能性较大，房贷利率整体基调仍为稳中偏紧。预计2018年房贷利率出现“急刹车”和“猛加油”现象的可能性较小，将会继续保持小幅低速上涨态势。