曾在今年6月被一些媒体质疑亏本卖房的南京京奥港未来墅项目，再次成为舆论关注的焦点。

2016年4月，北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司(下简称嘉城鼎盛)以2.235万元/平方米的楼面价摘下麒麟板块一地块，一举成为该板块“地王”。拿下地块后，开发商极其看好，还曾联合信托公司发起了一款34亿元的信托产品。

但就在前两天，南京多家本地媒体报道，京奥港未来墅项目工地已于11月25日停止了施工作业，承建方称是开发商拖欠工程款所致。

记者还梳理发现，南京目前不少摘下“地王”的开发商因为成本与现实的差距，正在打“拖延战”，出现了规划、修建动作快，入市慢的现象。同样因为这种预期的差距，业内人士认为，一些中小型房企的处境略显尴尬，今后京奥港未来墅项目这样的情况或再现。

12月12日，记者在京奥港未来墅项目并未看到任何施工迹象，但在建的几栋大楼已经初具规模

售楼的还在 施工的难寻

位于南京江宁麒麟新城的南京京奥港未来墅项目，就推出之日起就备受南京市场关注。12月11日，南京京奥港未来墅项目被南京本地媒体曝出，工地已经在11月25号停止了施工作业，并称开发商拖欠工程款。

12月12日，记者前往南京京奥港未来墅项目，在现场记者看到，工地大门紧闭，通过大门看进去，机械设备以及施工材料无序堆放在工地里，没有任何施工迹象，但在建的几栋大楼已经初具规模。

南京本地媒体《楼市零距离》报道显示，麒麟“地王”南京京奥港未来墅项目工地门口，白纸黑字贴着三张封条，上面赫然写着“工程暂停、大门封闭”。

不过，记者在现场并没有看到封条，现场看门的师傅对记者介绍说，“项目停工已经有一段时间了，全部施工人员已经回家，封条按照上面要求已经撕了。”

南京本地媒体报道中，有一名“项目承建方办公室相关工作人员”介绍说，由于开发商拖欠了好几个月工程款尚未支付，他们已于11月25号停止施工作业，“开发商欠款两千万都不止，只要付钱，就可以复工。其实开发商也没办法，被套住了。”此外，这位工作人员还表示，“现在好多开发商不是银行贷款，你想想他这块地，买进来多少钱，他现在没办法。”

记者也曾前往南京京奥港未来墅项目的售楼部，在售楼部记者看到，并无任何来看房的购房者，只有几位销售顾问在售楼部里。

记者从售楼部工作人员处并没有获悉停工的原因，后又询问了开发商方面，但也没有获得回应。

曾借助信托公司融资

除拖欠工程款停工外，该项目此前还曾被一些媒体质疑亏本卖房，一时间成为南京楼市关注的焦点。

回顾该项目，需要从开发商拿地说起。2016年4月15日，经61轮竞拍，北京京奥港集团有限公司(下简称京奥港集团)旗下的嘉诚鼎盛力压众多开发商，以4.76亿元摘得麒麟“G09”(地块编号2016G09，位置信息为江宁区麒麟科技创新园中心地区8-3 B2地块)宅地，楼面价2.235万元/平方米，成为区域新“地王”，当时周边新房在售价还在1.6万~1.8万/平方米左右。

麒麟“G09”地块使用权出让信息(网站截图)

按照当时开发商的设想，楼盘开盘价格在4万元。然而，受南京楼市限价影响，在今年9月，京奥港未来墅新领销许，楼面地价2.235万元/平方米，销售均价2.57万~2.6万元/平方米，房价仅比楼面地价高出有限。

销售价格仅比楼面价高出3000多元，如果再加上其他建设成本等，因此被一些媒体质疑开发商在亏本卖房。

公开资料显示，成立于1996年的京奥港集团，最初以钢贸物流起家，2003年才成立房地产开发公司，主要项目在北京和包头，地产业务的规模还未进入百强房企行列，属于典型的中小房企。该开发商于2011年进军南京，以5.3亿元拿下中心老城区一地块，楼面价1.42万元/平方米。这个项目在2016年时最高卖到3.2万元/平方米，这让京奥港在南京市场尝到了甜头。

高价拿地的京奥港，还曾利用外部融资开发项目，与信托公司合作发起了合计34亿元的集合信托产品。

据相关信托公司官网的内容显示，这一合计34亿元的信托计划，正是“以股权方式投入嘉诚地产，用于支付南京市江宁区麒麟科技创新园中心地区8-3 B2地块二类居住用地的土地出让金及相关税费”。而工商信息显示，嘉诚鼎盛的投资人已于2016年5月由京奥港集团、北京京奥港房地产开发有限责任公司变更为信托公司。不过，官网上已无法查到具体到期期限。只能从同花顺等网站查到，该计划的信托期限为18个月。

与麒麟“G09”地块相关的信托产品信息(网站截图)

即便如此，仍然出现了今天的局面。

对此，房地产业内人士杨红旭表示，南京这个停工的“地王”项目，是在错误的时点，拿错一幅高价地。“当前这个开发商资金链肯定非常紧张，不过这个楼盘不太可能会‘烂尾’。因为项目的主要支出土地款已经付完了，只要愿意降价卖房，其回笼的资金，完全可以支付建安费。但当前问题的关键是，这家开发商的资金综合压力很大，而不仅仅是这块地的问题。”

业内声音：京奥港不是孤例

事实上，南京京奥港未来别墅项目，只是南京“地王”的一个缩影。据搜狐焦点南京站统计，截至8月30日，南京有35幅地块的楼面价格高于2万元/平方米。

记者查询后发现，这些高价地块规划出炉动作较快，但入市速度却相对慢得多。其中，南京江北板块的银城G99地块和金辉G102地块在今年2月拿地，6月就已经公示规划，7月两工地都已经在打桩;还有位于西善桥的绿城G100地块也于今年2月出让，8月规划已经出炉。

然而，在未入市的33个项目中，有超三分之二的项目计划最快明年才能入市。动作快，入市慢，这已经是南京高价地块的一种现象，这也给不少“地王”项目带来了不小的资金压力。

之所以造成这种现象的出现，或是因为南京楼市政策中明确规定超过溢价率的地块，被要求现房销售，并且南京楼市的限价令也给高价地块带来了很大压力。从2016年4月南京楼市执行“限价令”以来，多数热点板块房价都被设置红线，严格限涨，这自然导致此前高价拿地的开发商面临很大压力，“有的板块地价都接近3万元/平方米，甚至有的楼面价更高，限价让不少开发商会面临亏本卖房的局面，所以南京京奥港未来别墅项目不会仅仅是一个个案。”南京房地产行业专家张健初对记者说。

楼面价接近限价价格，这显然达不到开发商的预期，为了避免亏本买卖，不少开发商选择拖延时间打持久战，从而出现了动作快，入市慢的现象。

对此，南京盈嘉地产黄如涛对记者说，“前面有限价的红线，后面又有政策的约束，那么开发商只能加快规划施工，有的项目售楼部已经建好，但是就是迟迟不申请领预售证，随着监管趋严和限价，高地价投资额不断增加，开发商预期价格无法短期实现，那么处境会非常尴尬，一些中小型房企会出现资金链紧张甚至断裂的情况。诸如京奥港‘地王’项目出现的情况，南京其他‘地王’还会有这样的现象出现。”

CFP图