上一轮定向增发的完成仅仅过了不到4个月，中天城投便迫不急待地开始了再次定向增发的筹谋。

4月29日中天城投发布公告，拟以不低于6.38元每股的价格，向包括控股股东金世旗控股在内的不超过10名特定对象，非公开发行不超过19.91亿股，募集不超过127亿元资金，用于假日方舟一期、未来方舟世界贸易中心项目，以及偿还银行贷款及其他有息负债。

中天城投表示，拟通过本次非公开发行进一步提高公司资本实力，抓住房地产业调整的机遇，做大做强房地产主业。此次定增将有利于公司扩张规模，提升公司竞争力及持续盈利能力。

自2015年便频频布局“大金融、大健康、小地产”的中天城投，为何此次突然重金掷向地产投资？

对此，一位跟进研究中天城投的业内人士分析称：“募集资金投向地产，赢得的利润就可以投入到金融领域，如此并不违背其金融战略，此举需静待观察。”中天城投方面回复中国房地产报记者时则称：“目前公司正处于该项重大资产交易窗口期，不便接受对外采访，但公司增量和存量都在做，并没有弱化地产业务的打算。”对于上述分析人士提出的说法则未作置评。

金融布局激进

2015年起，中天城投一手并购重组，一手产融结合，开启了“大金融、大健康、精品地产”的BHR战略转型。

根据中天城投的说法，大健康布局还处于调研阶段，而所谓的“精品”则被业内人士解读为“小”，唯独金融领域的布局显得快速而凶猛。

早在2015年6月18日，中天城投便宣布，公司拟出资分别设立中天城投香港投资控股有限公司、中天城投（贵州）普惠金融服务有限公司（简称“普惠金服”），以及贵阳体育金融管理股份有限公司。

随后的7月27日，中天城投斥资20亿元设立了普惠金服，旗下全资子公司贵阳金融控股有限公司（简称“贵阳金控”）与普惠金服共同作为大金融领域的业务拓展主体。

9月17日，中天城投通过贵阳金控以20亿元收购了联合铜箔（惠州）有限公司100%的股权，收购完成后，中天城投间接获得了中融人寿保险股份有限公司20%的股权，成为其第一大股东。

11月17日，贵阳金控出资1.8亿元设立百安互联网保险，随后的11月25日，贵阳金控再次出资1.45亿元，增资友山基金管理有限公司。12月11日，贵阳金控更是以30.11亿元的价格竞得海际证券66.67%的股权，溢价高达641%。

一连串的注资增资动作后，中天城投欲以贵阳金控为核心平台实现大金融目标的意图愈发明显。12月22日，中天城投以现金方式对贵阳金控增资24亿元，继续加固这一平台。

自此，中天城投在保险、基金、证券的金融布局已现雏形。据不完全统计，截至2015年底，中天城投在金融领域的投资已逾百亿元。

在2016年3月1日的开放性地产推介会上，中天城投方面宣布：“公司将转向以房地产品牌为纽带，地产增值服务为平台，地产基金市场化为特色的轻运营模式。”

资金之困

所谓的开放性房地产，是指中天城投将改变传统的拿地模式和盈利模式，通过设立地产基金，开展建设管理和代建业务，以及品牌输出来实现多元化发展。

中天城投的轻资产战略布局如火如荼，但其本身的财务状况并不乐观。翻阅其年报可以发现，中天城投2015年的营收为153.86亿元，同比增长35.07%，归属上市公司股东的净利润为26.06亿元，同比增长62.56%。

但是，其2015年经营活动产生的现金流则只有-0.97亿元，同比下降106.09%，应收账款则为12.23亿元，同比上升0.24%。而其投资活动产生的现金流净额为-47.71亿元，筹资活动产生的现金流净额则为85.73亿元。

漂亮的营收和利润背后，却是现金流的窘境。

对此，中天城投方面的解释为：“2015年度实施大金融大健康战略，投资增加，而建设规模扩大和投资增加致使融资规模扩大。”一般来说，当经营和投资现金流为负数，筹资现金流为正数的企业，是出于产品初创期，资金来源只能依靠举债和融资。

对于中天城投来说，大金融战略布局确实处于前期布局阶段，需要大规模的融资和举债。中天城投的负债率确实也是长年高筑，2014年底为82.41%，2015年底为76.61%，公开资料显示其净资产负债率高达88.5%。

加码地产或为反哺

据悉，2015年虽在大金融领域大手笔布局，但中天城投的营收和利润来源仍然是房地产主营业务，其营收为148.88亿元，占总营收的96.76%。其中，住宅的的营业收入同比下降23.41%，商业和写字楼的营业收入则分别同比上升87.32%和166.99%。

营收状况看起来还不错，不过并非如上述人士所言“库存已经不足，需要加大投资开发”。

据公开资料显示，中天城投2015年的商品房销售总额为100.27亿元，销售面积为142.24万平方米，而年报显示其2015年末建筑总面积为1878.27万平方米。

中天城投的项目开发和销售以贵阳地区为主，贵阳的房地产市场库存高企，平均每月库存量约13000套，但每月的成交量也只有几千套，消化库存对于常住人口要2020年才能达到500万的三线城市贵阳来说，确实是个难题。

“公司主要市场集中在贵阳，不及一二线城市，其地产销售和转型都不及预期。”东方证券给出了如是评价。

因此，在提出“小地产”的目标之后，中天城投突然于2016年4月19日斥资12.3亿元补充未来方舟17宗地，以及于2016年4月29日拟通过定向增发融资127亿元加码房地产的动作令人迷惑。

此次定向增发的投向中，中天城投拟分别增资49亿元的假日方舟项目和未来方舟项目都属于旅游地产项目，而未来方舟项目曾是中天城投销售业绩的中流砥柱。

此外，中天城投目前主要推动的贵阳金融城项目，短期看来同样是一个地产项目，但长远看来其实是在为其“大金融”的战略乃至整个贵阳的金融业态成型做前期布局。