在中央及地方稳定住房消费系列组合拳政策的刺激下， 2015年1至6月份，全国商品房销售面积同比增长3.9%，而1至5月份为下降0.2%，热点城市住宅交易量明显上升。在住宅交易回暖的过程中，房地产市场出现新的运行特征，将对房地产业数量型增长模式提出巨大挑战，值得高度关注。

深入观察分析当前住宅市场运行状况，特别是在上半年住宅成交回暖过程中，市场运行出现新的特征，主要表现在：

一是新房交易整体低迷而二手房交易日趋活跃。在住宅成交回暖过程中，新房和二手房市场走势截然不同。以北京为例，据中介机构统计，今年上半年北京商品住宅（剔除保障房和自住房）合计成交套数较上年同期下降11%，创下历史同期新低。而二手房市场却“量增价稳”，成交套数约为新房成交套数的3倍，同比增长88.6%。随着二手房在市场交易结构中比重快速上升，新房去库存将会受到明显干扰，也将影响到未来房地产市场供求关系格局。

二是住宅成交回暖而房地产开发投资意愿下降。今年上半年全国商品房销售面积增速持续回升，同比增速由年初的下降16.3%快速回升至上半年的3.9%。而房地产开发投资增速由年初增长10.5%持续回落至上半年的4.6%。即使是在住宅成交回暖的上半年，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%。这些情况表明，房地产开发企业对住宅市场前景预期还未完全恢复到市场调整之前。

三是住宅交易活跃而商业地产运行低迷。随着互联网+对商业零售模式的冲击，以及对传统消费习惯的改造，城市商业零售份额日益受到挤压，已经呈现出需求不足的状况。目前看，部分城市的商业地产过剩风险开始显现。据中介机构统计数据显示，2015年末全国主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米。即使是在一线城市北京，今年前5个月，北京市商品房销售面积同比下降5.8%，而住宅销售面积同比增长8.9%，反映出商业地产滞销风险，值得高度关注。

当前我国房地产市场出现新运行特征，与人口结构趋势性拐点和老龄化加快密切相关。据机构研究，我国购房主力人口将于今年达到峰值，并将从2018年开始趋势性下降。而老龄化进程加快将引发住宅空置问题。老龄化程度较高的日本，已经备受住宅空置困扰，2013年其空置住宅占全国住宅总数的13.5%，创当时统计调查以来历史最高纪录。同时，当前我国住房需求收入中枢下移，中低收入人群将成为主力购房群体，降低了对新房市场的整体吸纳能力。我国普通家庭住宅不动产财富比重过高，财富流动性存在明显不足，也客观上减弱了新增住宅消费后劲。

综合各方面情况看，我国房地产业数量型增长模式运行空间日益狭小。若致力于新房建设，增加建筑面积，将面临较大的去库存难题。我国房地产业经营需要从数量扩张转向品质提升，走一条质量发展之路。而挖掘存量住宅改善市场，提升新建住宅品质，将给予房地产市场新的增长动力，同时也能释放居民消费需求，扩大内需，支持宏观经济稳定增长。陈涛