日前，上海易居研究院发布了一份名为《全国35个大中城市房价收入比排行榜》的报告，这份报告以房价收入比，即房屋总价与居民家庭年收入的比值为参考标准，来衡量全国35个城市房价是否合理。

这份报告的最终研究结果显示，2014年全国商品住宅房价收入比为7.1，与2013年7.3的水平相比，2014年房价收入比再度下降，延续了2010年以来的下行趋势。从全国商品住宅房价收入比的绝对水平看，也接近6-7的合理区间。

不过，这份研究报告也进一步显示，在上海易居研究院纳入统计的全国35个城市里，其中深圳的房价收入比水平高居这份榜单的首位，该市的房价收入比达到20.2，这也意味着在深圳一个达到该市平均收入水平的家庭，如果购买一套100平方米的普通商品住房，实际上要耗费20多年才能得偿所愿。

上海易居研究院在这份报告中交代研究背景时解释，尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。不过根据世界银行在1998年对世界上96个地区的资料统计显示，这些地区房价收入比最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4，一般而言，在发达国家如果房价收入比超过6就可以视为泡沫区。

上海易居研究院结合世界银行的统计数据及国内的实际情况，其认为国内房价收入比保持在6-7之间属于合理区间。

因此，上海易居研究院根据房价收入计算公式后得出，2014年全国商品住宅房价收入比为7.1，在延续2010年以来的下行趋势的同时，也在接近6-7之间的合理区间。上海易居研究院研究员曹倪娜认为全国房价收入比的下行主要是受2014年楼市降温导致房价增幅大幅收窄，同时收入增幅远大于房价增幅的影响。

在全国35个大中城市，2014年居民人均可支配收入来看，经济水平较为发达的东部一二线城市整体收入水平较高，上海以47710元位居全国榜首，杭州、宁波、北京、广州、南京和深圳也都超过4万元关口。

而从国家统计局的商品住宅（包含可售型保障房、棚改房）成交均价来看，均价较高的也同样是东部经济发达的一二线城市，主要为深圳、北京、厦门、上海、广州、杭州等沿海省份的主要城市。

值得注意的是厦门市商品住宅销售均价较2013年相比，增幅稳居全国第一，接近22.2%，均价排名亦是一举超越上海和广州，位居全国第三。

在此基础上，上海易居研究院的这份报告发现，整体上看，全国35个大中城市的房价收入比呈现3种态势。一是呈现出东、中、西梯度递减的态势，且相差幅度较大；二是一线城市明显整体高于二线城市，深圳、北京、上海、广州分列第一、三、四、五位，但个别东部二线城市如厦门迅猛赶超，目前位列第二位；三是经济发达城市高于经济欠发达城市。

“一般而言，经济发达的一线城市、东部城市，产业发展好、收入水平高、人口吸引力强，外来常住人口比重大，因此购房需求大，购买力强，房价水平也较高。”曹倪娜在这份研究报告中写到。

与2013年相比，上述全国35个城市中，2014年有18个城市房价收入比出现下降，其中银川、杭州和南昌降幅较大，主要源于商品住宅销售均价的下挫，其余16个城市多数是因为人均可支配收入涨幅快于房价涨幅。这35个大中城市的房价收入比均值为8.7，其中有14个城市房价收入比高于该均值。曹倪娜据此认为，两个典型城市，2014年杭州楼市显著降温，房价收入比趋于合理，而厦门房价大涨，房价收入比增长过快，对楼市健康发展不利。

同样值得注意的是，在2014年全国35个大中城市房价收入比排名中，深圳的房价收入比超过了20，位居第一位，其次是厦门、北京、上海、广州、杭州和福州，几个城市的房价收入比分别达到了15.5、14.5、11.9、11.8、10.8和10.8，这组数据意味着在这些城市家庭收入达到平均水平的家庭，若要购买一套普通的商品住宅，将要花费掉10年以上的家庭收入，在深圳的话，购买一套普通商品住宅则需要20年以上的家庭收入。

曹倪娜分析，2014年深圳、北京、上海、广州4个一线城市房价收入比排名前列，延续了2013年的排名状况，深圳再次取代北京位列首位，房价收入比高达20.2，主要源于该市商品住宅成交均价在2013年大幅上涨23%的基础上再次同比上涨2.6%。同是沿海一线城市，广州房价收入比11.8，与深圳相比差值较大，而北京和上海两地的房价收入比与去年变化不大，基本持平。

但实际上，上述易居研究院的房价收入比中商品住宅销售均价使用的是统计局口径的数据，包括了经济适用房、棚改房、动迁房、限价房等可售型保障性住房在内，因此这些城市的商品住宅销售均价被明显低估。在剔除可售型保障性住房后，2014年全国35个大中城市房价收入比均值实际为10.6，其中深圳、北京、上海、福州、厦门5个城市仍然遥遥领先，深圳的房价收入比则高达21.7，超越北京跃居首位，而北京也达到了20左右的水平。 （余燕明）