上周五，马明哲、郁亮、张玉良、杨国强、冯仑等金融与地产界的“掌门人”，罕有地齐聚上海滩，他们并不是来华山论剑的，而是为中国房地产众筹联盟的成立呐喊造势。

自去年起，国内不少地产商都在试水众筹开发。房地产众筹，和“互联网+”一样，已然成为灸手可热的关键词和行业趋势。但像这次金融界巨头中国平安，以及万科、碧桂园、绿地等地产大鳄联手推动的众筹盛宴，在国内堪称首次。

在地产“白银时代”，所有开发商不得不面临利润缩水的难题。根据“地产界思想家”冯仑的设想，房地产众筹不仅能让开发商成本下降1/3，还能帮他们提前找到客户，实现“以销定产”，可谓是颠覆了传统的房地产开发模式。

众筹，真的能让房价下降1/3，并成为开发商们去库存的一剂灵丹妙药吗？

房产众筹的两张面孔

房地产众筹，就是通过互联网向大众筹集资金，来帮助筹款人完成某个房地产项目，共同拥有并获取房产收益的过程。

2012年12月8日，美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产。这个网站的创始人米勒兄弟曾试图寻找银行融资，帮助他们参与城市新兴地区的房地产开发，但被拒绝。这件事启发了米勒兄弟，他们决定直接从人民群众手里筹资投资房地产。

通过众筹，米勒兄弟不仅把房地产的投资门槛降低到100美元，以募集到足够的资金投入到房地产开发。投资者也可以获得他们所投资房地产的部分所有权，以此获得销售收入或租金收益。

记者认为，房产众筹与房地产信托基金（Reits）原理相近，也就是说，将凝固的房地产项目所有权，分拆成无数个小的分子，让开发商无需投入大量的资金用于开发建设，小投资者则可以通过投入少量资金，分享到房地产的销售收益与升值回报。

有了众筹这玩意儿，就意味着房地产开发可以不再一味依赖于以银行贷款为主的间接融资，开发商可以直接找个人投资者借钱，实现直接融资。

从去年开始，陆陆续续有好学的国内地产商试水房产众筹。比如，万科在苏州搞的一个项目，拿了其中一套100平米三房的单位在网上以54万元的底价起拍，最终价高者得到房源，溢价部分则分配给众筹投资人。

但聪明人都知道，这只是开发商为了营销宣传搞的把戏。

与之相对，平安的众筹玩法却截然不同。按照平安的说法，平安好房的房产众筹大概流程是：开发商拿地后找到他们谈合作，平安好房从中挑选合适的项目，再根据合作对象提出的要求，设计出符合他们各自需求的金融产品，放到平安前海众筹平台实现募集，以此提前圈定意向客户，融资完成后，项目开工。

这才是真正意义上的房产众筹。

前景很美但道路曲折

在白银时代，地产商面临两大难题：一是找钱，二是找客户。房产众筹不仅为地产商解决了这两个难题，按照冯仑的说法，由于节省了10%的融资成本以及3%~5%的营销费用，再加上其他一些费用的节省，房子最终的实际优惠幅度能达到20%~30%。

这是不是说，开发商用众筹的方式来建房，房价最高可以便宜30%呢？

现实或许没那么简单。新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，在房地产项目开发成本里面，土地成本、税费支出、建安成本与管理费用是大头。以上海为例，土地成本大概占房价的45%，税费约占20%~30%，管理费用与建安成本大概是5000~6000元/平方米，这些固定成本在房价中的占比已经超过80%。由于众筹只能影响到融资成本与营销费用，对这些固定成本无法带来影响，即便在最理想的状态下，众筹对于开发商成本的节省幅度很难超过20%。

以平安的首款产品——碧桂园上海嘉定项目为例，《每日经济新闻》记者从一家机构拿到的项目研究报告看到，项目所在区域内的洋房价格水平为13706元/平方米（毛坯），但碧桂园拿地的成本已经达到8100元/平方米。按照该机构的预估，项目售价最终在15000~15500元/平方米，其中土地成本+开发成本+税费成本已经达到12600/平方米，这意味着除非开发商不要利润，否则房价优惠幅度不可能达到20%~30%。

欧阳捷认为，融资成本与营销费用能节省到什么程度，还不好说。以融资成本为例，虽然众筹意味着开发商可以不用融资就直接拿到钱，但众筹产品本身和理财产品一样，是需要向投资者支付回报，只不过这部分回报的支出是从项目未来利润里出，换了个形式而已。

记者认为，众筹产品能否获得投资者喜爱，取决于产品收益率与锁定期限。从产品收益率来看，在目前股市火爆的情形下，投资者对于收益率的要求肯定更高，没有6%~7%的年化收益率相信很难吸引到投资者；同样的道理，如果锁定期限超过一年，这也会对投资者的热情造成打击。

这对于开发商而言可谓两难，过高的保证收益率与较短的锁定期限，意味着开发商的财务成本是在提高而非降低；但过低的保证收益率与较长的锁定期限，会降低对投资者的吸引力，“锁客”的效果不理想，营销费用就无法下降。

众筹模式和非法集资在形式上其实较为接近，界定比较困难。缺少法律法规的支持、监管和引导，无论是开发商还是投资者都有可能会承担一系列法律风险，尤其是如果楼市再度下行，会否引发争执值得各位关注。区家彦