毛寿龙(中国人民大学公共政策研究院执行院长)

房产税是要从个人平时的收入里面支出的,对老百姓的收入有很大影响。影响收入的话,消费可能就不行了,整个经济的饼也做不大。

最近,有关征收房产税的消息到处传。房产税是根据房产的市场价值进行征税。此税种具有稳定的特征,对于同样稳定的公共服务支出来说,是一个非常好的税种。而且,房产的价格和本地的公共服务质量密切相关,学区房价格高,因为学校服务好,地铁房价格高,也因为公共交通便利。很多国家的地方财政,基本都依靠房产税。

对中国来说,目前地方财政收入主要依靠土地出让金收入。在房地产快速发展时期,土地出让金收入是一个很好的收入来源。因为在这个时期,房地产迅速发展,房地产业迅速扩张,房地产价格迅速增值,政府通过土地出让金获得巨额财政收入,迅速发展的公共服务,也可以给新兴房地产业提供相关的公共服务配套。

在房地产迅速发展时期,地方政府不仅可以直接获得财政收入,还可以运用未来的收入获得贷款,从而进一步增加即期收入,快速提供城市基础设施、市容市貌建设等公共服务。一旦房地产业的发展处于低谷时期,土地财政收入就会处于下降时期。这时,要维持现有的公共服务支出规模,要为过去的融资提供还款的现金流,地方就需要有新的稳定收入源。因此,房地产税就成了一个比较适当的选择。

把房地产税当作一项政府新的收入来源,对政府来说是好事,但对业主来说,却是新的负担。业主的收入流来自即期收入,除非出租房子,如果自己住,房产本身是一个消费品,自己住的房产不产生即期收入。比如你买了一套房子,六百万,月收入是一万元,一年是十二万元,你得按照自己的收入交所得税、交各种保险,交掉了六万,只剩下六万,房地产税就是还要从你这剩下的六万里再拿出一部分交给国家。你的房子六百万,假定交1%的房产税,就要交六万,最后你就没钱生活了。对中国来说,这就是最大的问题。国外房产税税率一般是1%-3%。1%的房地产税在美国都是低的,他们一般交1.5%、2%的房产税。但是中国城市的房价相对较高,老百姓的收入又相对较低,其结果是,如果按照1%的低税率,老百姓交房产税也比较吃力。

所以,在这种情况下,房产税基本是增税,来解决一些地方政府的财源问题。过去地方政府靠卖土地,获得土地出让金,也可以理解为是过去的房产税,当然这是在买房子的时候一次性交的。它不是从个人即期收入里拿出来的,而是从储蓄里面和贷款里面拿出去的,或者通过其他各种各样的收入拿出去的钱,一次性交。在已经一次性交过房产税的情况下,现在要交真的房产税,等于是一次征过后再次征税。

在理论上,房产税依然是一个基于公共服务的重要税种,公共服务跟每个人的工资可能没什么关系,但是跟房地产价格有关系。一个地方公共服务搞得好,这个房价就贵,所以相当于物业费。从这个角度讲,谁有房子就交物业费,有三百平米房子就交三百块钱物业费,有二十平米的房子交二十块钱的物业费,很公平。

其实,各个地方的公园、博物馆、地铁、商场等设施,各种各样的免费和低价的公共服务,最后都折价折到房地产身上。所以,房地产税是让公共服务和个人挂钩的一个机制,就是受益者付费。但是在当前,没有在其他结构性减税的条件下提房地产税,实际上就是增税。要知道,没有改革治理结构的情况下要征房地产税是非常困难的,房产税是要从个人平时的收入里面支出的,对老百姓的收入有很大影响。影响收入的话,消费可能就不行了,整个经济的饼也做不大。

因此,征收房产税,不仅要考虑理论的依据和各国的经验,还要考虑中国自身征税历史和现在的税收结构和税负。现在来说,房产税不能简单地看作是政府的优质收入来源,更重要的是要让房产税有一个治理结构的配套。如果没有一个社会自主治理的结构的支持,房地产税无论是单纯的国家税种,或者国家和地方政府共享的税种,都不是很好的税种。若实施起来,总是会面临非常大的难题。