3月5日讯 在今天的“两会”沙龙上，全国人大代表、河南建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森表示：只要做房地产就能赚钱的时代已经结束，从2014年开始，这种行业淘汰速度越来越快。在未来三年，互联网将加速房地产业的格局调整，每一个城市排名前十的地产商，拥有的项目将占城市总量的60%以上。

胡葆森认为，这个行业普遍的痛点是资产太重。资本市场（对企业）有要求，要看你的土地储备。如今资本市场把这个行业已经抛弃了，去库存、去土地储备变成目前的重中之重。

邦地产君节选胡葆森演讲实录，以飧读者诸君。本文略有删改，未经演讲者过目。

互联网从四个方面冲击房地产

第一个是融资方式。我们经常讲连金融都已经单独有房地产金融。房地产是一个非常庞大的行业，有10万亿的产值。过去十年，围绕这个行业的房地产金融体系也逐渐开始健全起来。现在物联网、众筹这些虽然没有从根本上改变这个行业，但也已开始改变地产行业主要融资来源。互联网在第一个融资环节就已经开始冲击这个行业了。

第二个是产品环节。房地产行业的产品制造和销售过程基本是B2C模式，开发商让设计师设计户型，对产品进行创新，再想办法卖给客户。现在开始出现的“小米式公寓”，也可以说是让客户参与到产品设计的一种过程。今后在立体城市买房，会让客户在准备定向买房子的时候参与到产品设计环节中，也就是说，已经有向C2B转变的趋势。

第三个是营销销售。第四个是服务。产品支付的服务，比如现在各种服务性APP软件，涉及家政、基础服务、升值服务等领域，围绕房地产交付之后的服务方式越来越多。

这四个环节是互联网给房地产行业带来的冲击。

2014年是中国房地产行业的转型和转折之年，以前那种只要做房地产就能赚钱的时代已经结束了。从2014年开始，这个行业的淘汰速度越来越快。我在去年6月份写了一篇文章，对整个行业进行了阶段性的总结和判断：在未来三年，互联网将加速房地产业的格局调整，每一个城市排名前十的地产商，拥有的项目将占城市总量的60%以上。

我最近在我们内刊写了一篇寻找建业的蓝海。这个蓝海就是机遇，未来你得弄清楚谁是你的客户，你不光要考虑如何把产品卖给他，因为他买了你的产品之后，不仅是产品用户还是服务产品用户。原来房子是你的产品，今后你的服务也是你的产品。如何把客户用互联网手段黏合？我的目标就是我做到10%，服务1000万人，一个人一年消费10000块钱就是1000亿。在这个过程中，你把原来简单地卖房子变成了多元化的服务产品。再用10到15年时间，黏住1000万客户，这需要不断创新自己的定向产品。

这个行业普遍的痛点是资产太重。资本市场有要求，要看你的土地储备。过去5到10年，房企以增加土地储备为目标，现在很多重资产的企业，反而是他们的负担。基本上房地产行业所有企业痛点就是背的东西太重了，而市值又被严重低估。如今资本市场把这个行业已经抛弃了，到现在等于去库存、去土地储备变成目前一个重中之重。

事业合伙人已经在推了

演讲结束之后，《中国企业家》杂志社社长何振红与胡葆森进行了短暂的交流。

何振红:刚才胡总说了房地产现状，河南你要服务1000万人口，这些人口怎么来？是你的业主还是通过其他渠道获得？

胡葆森:我在10年左右会建造100万套房子。在10到15年间，直接的业主是100万户，也就是四五百万的人口。当然还有我的足球迷，我希望3年之内做10万左右的球迷，10年之内希望有更多注册球迷。另外我还有服务设施，还有好多酒店，长期在这住的人也是我的客户。

我们也在各地建商场，每年在那里重复买四五次的顾客也可以把他当成客户，另外再围绕主业建立起庞大的商业系统。我们企业在河南已经23年了，今年5月份要通过O2O把所有线下资源在线上打通，把线下所有资源和未来商业街、酒店、绿色基地，变成一个平台和交流场所。建立这样一个大的商业生态系统，把各种产品用户变成我们的客户，目标是1000万。

何振红:3到5年之后如何定义你们的企业性质？

胡葆森:是一个服务型的，或者新型生活方式的服务商。

对于客户，你的价值就是改善他们的生活方式，让他们变成那个区域最幸福的人。你服务这1000万人，让他变成最幸福的群体，变成企业核心价值。

何振红:事业合伙人现在推得怎么样？

胡葆森:已经在推了。

何振红:比例有多少呢？

胡葆森:希望不低于5%，一般不超过5%，因为上市公司还得兼顾股东的利益。