宁波作为一个三线城市，一直以来房价的涨幅并没有出现过大起大落，但是今年进入四月份以来，宁波的一些楼盘纷纷搞起了降价打折促销，甚至个别楼盘出现了高台跳水，每平米降价6000元。那么宁波的楼市为什么突然出现降价潮？降价潮是否是楼市崩盘前兆呢？

宁波楼市普遍大降价 奉化大房企资金链断裂

今年3月17日，奉化兴润置业资金链断裂，欠下35亿元债务，成为宁波房地产市场上第一个倒下的企业。兴润置业是奉化当地最大的房企，其开发历史超过20年，当地大部分高档住宅小区均出自兴润置业。在兴润置业开发的阳光茗都小区，兴润置业的售楼处已经撤掉。

工作人员：售楼现在没有了。

央视财经《经济半小时》记者：现在就是做破产清算？

工作人员：不是破产，现在也没有破产，帐目多少就有多少。

在兴润置业开发的长汀村安置房项目，《经济半小时》记者看到，小区内回迁的居民已经入住，但是沿街的商铺却大门紧锁，在这里负责看护的工作人员介绍，这些商铺都是开发商的资金，现在正等着有人接手。

《经济半小时》记者在兴润置业开发的桃源府邸看到，已经主体完工的别墅完全停了下来，从这些锈蚀的钢筋可以看出，这里停工已经很长时间。桃园府邸当初计划于2013年12月交付，但目前却面临烂尾。记者试图寻找项目的工作人员却未果。

据《经济半小时》记者了解，导致兴润置业资金链断裂的原因，与当年在市场上高价拿地不无关系。兴润置业2010年1月拿下桃源府邸项目所在地块，折合楼面价是7853元/平方米。而另外一家公司2013年12月拍下同地段的地块，楼面价只有3204元/平方米，仅在这块地上，兴润置业资产就缩水3.9亿元。

而对兴润置业造成致命打击的，是兴润置业开发的长汀村项目，当时的土地评估价值是每亩1000万元，而现在同地段拍卖的土地价格，只有每亩328万元，几乎缩水了6成多。在这个项目上，兴润置业资产缩水至少10亿元。

开发商为促销提出大量优惠条件

地价大幅缩水，而宁波的房价也开始跳水。这使得当初高价拿地的兴润置业几乎无法在楼盘销售中获利。在宁波，越来越多的楼盘正在花样翻新地打折促销，争取买家。

今年4月30日，位于宁波市鄞州区的盛世缔壹城二期开盘，所有的可售房源每平米直降3500元到5500元，销售均价从一期的每平米15000元下调至11000元，价格下调幅度接近27%。

今年准备结婚的周先生，在网上看到缔壹城降价的消息后，第二天一大早就赶到售楼处，当天选房，当天就签订了购房合同。他说，他买的这套房子跟去年开盘的一期价格相比，同样的楼层和户型，总价便宜了很多。

《经济半小时》记者：你买的那个是多少钱？

业主 周伟：我买的是24楼，然后户型的话是一百(平米)不到。均价是一万一千八，一万二。跟去年比我这套房子差价将近有30多万。

周先生从去年底就开始到处看房子，然而看了许多楼盘之后，他始终无法找到价格、地理位置都合适的房子。周先生告诉《经济半小时》记者，从去年下半年开始，一些楼盘相继出现各种打折优惠措施，但是优惠的幅度都不大，有些还是以特价房的方式销售。不过从今年的4月份开始，宁波的鄞州区和镇海区先后出现降幅比较大的楼盘。

业主 周伟:入手非常值得，因为我们毕竟是刚需，如果我们错过这个楼盘，未来市场我们不能判断，毕竟我们不是专业的，我们不是专业的，作为普通老百姓，有真正的优惠幅度大的话我们肯定会优先考虑。

《经济半小时》记者了解到，自从大幅度下调价格之后，盛世缔壹城的销售出现了火爆的抢购场面，之前一直销售不畅的剩余房源也销售一空。

宁波奥克斯置业[简介 最新动态]有限公司营销副总经理 王震：目前我们可住房源推出大概800套左右，我们现在已经卖了700多套，基本上已经达到了90%的一个销售率。

王震告诉《经济半小时》记者，盛世缔壹城第一期去年开盘之后，销售情况一直不理想。通过对全国市场的调研，特别是今年杭州等城市出现降价楼盘之后，奥克斯置业[简介 最新动态]也开始重新考虑盛世缔壹城的销售价格。

王震：市场能接受什么价格，我们就以什么样的价格去销售，这基本上是一个顺应市场的一个行为。

开发商进行“一口价”优惠

实际上，奥克斯盛世缔壹城并不是今年第一个大幅降价的楼盘。今年年初，位于宁波江北湾的雅戈尔长岛花园即以推出特价房的方式，将30多套房源的售价从每平方米2.6万元降至1.8万元，降价幅度高达30%。

雅戈尔开发的另外一个项目，位于宁波镇海区的铂翠湾，去年10月开盘时的销售均价约为19500元/平方米，而近期该楼盘推出的特价房，只有16000元/平方米。目前雅戈尔铂翠湾的普通房源也有一两千元的优惠。

《经济半小时》记者在铂翠湾售楼处看到，对于购买220平米和270平米大户型的客户来说，还能享受交10万抵50万房款的优惠。各种优惠下来，每平米的价格还不到20000元，而之前的销售价格是每平米30000元。

在宁波镇海区的保利城[最新消息 价格 户型 点评]项目，正在预售的三期楼盘均价只有每平米8000多元，跟还在销售的保利[简介 最新动态]城二期均价11000元相比，单价每平方米直降近3000元。与此同时，该楼盘还有交1万抵5万元等优惠措施。

保利城销售人员：三期相对来说性价比高一点，而且优惠比较多，交诚意金1万可以抵5万，然后还有2万元钱装修资金也可以折抵房价，包括车位，你们有车肯定要买车位嘛，认筹客户的话1万元钱就可以买个车位。

在距离保利城不远的风景御园[最新消息 价格 户型 点评]，《经济半小时》记者看到这里的实际销售价格要远远低于在政府部门的备案价格。例如一套87平方米的房子，备案价格是每平米11041，实际销售价格是8760元，每平米下降了2281元。除了价格直降2000多元每平米，当天签约还有特别的优惠。

宁波存量房或创历史新高 开发商割肉断腕求生存

宁波的开发商，打折促销的花样真是多。有的直接降价销售，有的送装修、送车位，有的交1万抵5万。尽管有些开发商为了避免刺激老业主，不敢明目张胆地降价销售，但是一个不争的事实，那就是宁波很多的楼盘价格下降了，其实早在去年底，宁波外围的楼盘就开始降价。

在宁波余姚高速路的入口处，矗立着一块巨大的广告牌，上面一个叫“太守名府”的楼盘，每平米直降6000元。

宁波百隆房地产有限公司总经理 谢耀生：它当时第一次开盘23000元，走了一部分后来一直不未动，大概到今年的年初、春节前后，才一次性降价6000元钱，变成17000元。

降价6000元之后，太守名府的销售并没有多少起色。而在距离太守名府700米的地方，就是宁波百隆开发的阳光威尼斯二期，虽然目前项目还在预约登记阶段，但是开盘的价格几乎已经没有悬念。

记者：那像一般来问的话，他们的心理价位是多少？

阳光威尼斯置业顾问干超：一般的话心理价位都在8000—9000左右。

宁波百隆房地产有限公司总经理 谢耀生：我们现在放出去11000元基本上没人来买，放出去9000元来了几波人看看，也没有太多人下单，我估计如果说这个楼要卖的好的话，可能也就是在8500元左右，可能稍微有冻干，本来楼市的信息还敲不动。

谢耀生告诉记者，当时公司拿这块地的楼面价是4580元，加上建造和财务成本，每平米至少要卖9000元才能保本，如果开盘价低于9000元，那么就意味着项目要亏损，但谢耀生认为即使亏本也要尽快把房子销售出去。

宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生：我是这样算的，如果说8500元钱卖掉了，现在钱收进来了，你把这个钱用活了，你每年大概还有7%—8%的回报，如果说你压了一年、压了两年，等于是9000元卖掉的话，还不如现在8500块卖掉。这个账大家都会算，资金是要活的去算，不能死的去看。

开发商正在进行楼盘展示

《经济半小时》记者了解到，太守名府在2009年拍下的地块，折合楼面价达到了当时的最高值15800每平米，之后地价开始走低，仅仅相隔700米的阳光威尼斯二期的地价只有4580元，仅仅楼面价就相差了10000多元。

谢耀生告诉《经济半小时》记者，距离这里2公里的余姚东部新城，均价已经跌倒每平米8000元左右，正是对今后的市场走势难以把握，他们才迟迟没有开盘。

宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生：一直没有开是因为人气不足、信心不足，大家都还在等，可能还会跌，因为房地产是买涨不卖跌，你现在在跌大家都等。

《经济半小时》记者在走访中发现，宁波的很多楼盘都延后了开盘时间，一些楼盘的售楼处只展示楼盘和房型，具体开盘时间却是待定。在位于宁波鄞州区的万里江山售楼处，所有的准备工作已经就绪，但具体开盘时间和价格却没有确定。

宁波鸿城置地有限公司总经理助理 邱纪荣：我们准备是在第三季度要销售的，现在目前情况来看，现在市场还是属于动荡不安的局势下。总体来说目前还看不出来，可能到今天夏天，8月份这样，可能会有一个明朗趋势会出来，包括是像上行下行的情况可能会出现。

《经济半小时》记者调查了解到，当时万里江山的拿地成本折合楼面价在每平米7200元左右，但是目前鄞州区的平均房价只有12000元，相比去年9月份的最高均价16000元每平方米，下降幅度达到了25%。

宁波鸿城置地有限公司总经理助理 邱纪荣 ：前四个月，应该说从开春来讲，销售就不怎么样，那么5月份有部分的一个口头政策的宣告以后，稍微成交量有点上来，但是总得形势看居民的一个购房意愿了，跟前几年相比，有的时候甚至比2008年还要弱。

不仅仅是商品房价格下跌，二手房的销售也出现了量价双双下跌的市场行情，统计数字显示，从去年6月份之后，二手房的成交量始终徘徊在1600套左右，成交价格也随之下落。在宁波南天房产的一家门店，《经济半小时》记者看到一些房源信息上直接下调了价格，店员陈国君告诉《经济半小时》记者，去年3月份生意好的时候，她一个月就销售了近10套二手房，但是今年却只有一两套。

宁波南天房产旗舰店经纪人 陈国君 ：现在一个月大概一到两个最多，都是在变化的，客户心里想好了，也看了很多套了，真正要下订单，朋友一讲，再考虑考虑是不是还会再变化，现在客户的心里都是买涨不买跌的，就是有点那种感觉。

由于成交量急剧萎缩，一些二手房公司不得不关掉一些门店，在宁波市区《经济半小时》记者就见到多家已经关门的二手房门店。在南天房产公司，薛敏强向《经济半小时》记者提供了宁波市六区今年前四个月的销售房屋数据。

宁波南天房产总经理助理 薛敏强：跟去年同期比的话就没法比了，二手房市场它有将近67%的降幅，那么新房市场可能还好一些，只有30%的降幅。

在去年销售量下降的情况下，宁波市新入市的房子却在增加。在宁波爱地公司，市场总监许哲给《经济半小时》记者看了一份图表，上面的数据显示，2013年宁波市成交的住宅用地69宗，商住楼用地13宗，其中住宅成交的土地是305万平方米，商住的成交面积是91万平方米。

宁波爱地房产市场总监许哲：宁波存量可能现在是个历史新高了，官方的数据是至少超过35000套，35000套商品住宅，如果我再算上安置房，政策房、安置房、政府建的经济适用房也好，或者说原来的一些人才房也好，房屋增量会更大。

在宁波市的镇海区，《经济半小时》记者看到，正在建设的楼盘一个接着一个，这就意味着未来会有更多的新房进入到本就已经疲弱的宁波楼市。

宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生 ：那么一般的专家来讲，供应量最好是6个月是最合理的，增量房产能够在6个月消化掉是比较合理的，超过6个月市场就有点供大与求了，8个月是警戒线，那我们两年多这是警戒线以外的警戒线了。

宁波楼市供大于求 限购政策有所松动

一方面是楼市的持续低迷，一方面是房屋供应量的持续增加，显然宁波楼市供大于求的局面已经形成，那么宁波楼市成交量持续走低的原因是什么？价格下跌是否会带来风险，开发商会不会出现资金断裂呢？

随着宁波楼市价格和销量的双双走低，前些年疯狂拿地留下的后遗症开始显现，当时拍出的一个个地王不断推高楼市价格，然而当价格下跌、销售停滞不前的时候，一些开发商出现了资金紧张，甚至断裂。那么宁波楼市成交量持续走低的原因是什么？价格下跌是否会带来风险呢？

宁波现在出现大量滞留待销售的楼盘

随着宁波房地产价格的下跌，面粉贵过面包的现象越来越多。谢耀生告诉《经济半小时》记者，实际上宁波的目前的跌价楼盘亏损的已经是很多了，特别是2009年2010年，拿地的这些项目，基本上都亏损了。就在他开发的楼盘附近，一个楼面地价超过每平方米16000元的楼盘，开盘均价只有2万多元，如果销售不顺利必然亏损。

宁波百隆房地产有限公司总经理 谢耀生：精装修的，每户人家还有一个室内游泳池，这样的楼，它本来想开5万块钱一平方的，如果开5万块钱一平方，那可能还有一点比较好利润，大概利润率在20%以上，这么一个水平，那现在它只开到2.6万，我估计要亏损，亏损的可能要还蛮多的。

在宁波爱地房产市场总监许哲看来，导致宁波楼市下跌的原因，一方面是供应量持续增加，远远超出了宁波当地的消化能力，另一方面，就是限购政策的持续影响，导致购房客户的结构发生了变化。

宁波爱地房产市场总监许哲 ：特别是到了房价走稳以后，房价不怎么涨了以后，市场投资性的需求慢慢就出去了，到后面的话基本上就很少基本上就没有了。因此整个市场需求的是一个自住需求来支撑，自住需求它经过一波集中释放以后，生长就没有那么快。

另外，越来越紧的房贷政策，也抑制了一部分改善性需求。

宁波爱地房产市场总监许哲：信贷收紧直接导致了购房成本的一个上升，因为我们的客户都是自住客户，都是刚需或者改善性的客户，而且是以刚需为主的，利息成本的上升、首付比例的上升对他购买行为影响是非常大的。

许哲给《经济半小时》记者算了一笔账，如果贷款利率不享受折扣，甚至还要在基本利率基础上上浮，那么就有15%到20%的利息成本增加，如果是贷款25年或者30年，那么利息的成本就要增加10多万元。

宁波爱地房产市场总监许哲 ：一个是实际支出增加了，另外一个贷款难度也增加了，放款的速度变慢，审批、各方面的环节，有些小银行它甚至这一块就不放了，审批的难度也增大了，相应的购房的动力就没有那么足了。

《经济半小时》记者在宁波采访了解到，从今年5月份开始，宁波全市限购政策已经有所松动，现在只核查所购房区域内是否有两套以上房子。而在过去，只要在宁波大市范围内拥有两套住房的都被禁止再买房。据说这个限购政策不发文、不宣传，只是在内部会议上进行了口头传达。

《经济半小时》记者在一些楼盘采访的时候，销售人员也确认了这个消息。

《经济半小时》记者：我在鄞州区那边有两套房子，我在这边可以买是吧？

银亿东岸销售人员：对。刚刚可以吧。其实你先去打购房证明，电脑会显示起来，……这东西你不用问，你不用管，他反正然后进去。

《经济半小时》记者：可以打进购房证明。

银亿东岸销售人员：对。

《经济半小时》记者：我在鄞州区那边有两套房子，我的户口是在宁州区(音)，然后我那个有房子的，就在咱们这边还能买吗？

雅戈尔铂翠湾销售人员：您在那边有多少？

《经济半小时》记者：两套。

雅戈尔铂翠湾销售人员：现在的话新政策出来了，……没有什么关系，就是最好还是拉一个购房证明，这边的话就拉一个购房证明。

进入到今年5月份，随着市场上一些楼盘大幅度的降价销售，房产商以价换量使得宁波楼市的成交量有所回升。

宁波百隆房地产有限公司总经理 谢耀生：实际上真正的需求还是有的，不是说市场需求没有，像我们宁波上个礼拜成交量就开始长来，这个需求是什么？是价格带动，宁波的好多楼盘都幅度跌价，跌的都是三五千，一共才一万五六千，它跌了三五千，什么该面？大家在三分之一、四分之一这样一个水平往下跌，那么往下跌以后，就有人勇敢的入市了，感觉就是到位了，我要冲进来了。

【半小时观察】

有媒体把宁波的楼市，形象地比喻成“电影院”，在这里上演着不同类型的电影大片。先是奉化兴润置业无法偿还债务而致破产，实际控制人沈财兴锒铛入狱，这是震惊业内的“商业片”；随后余姚·世茂牟山湖[最新消息 价格 户型 点评]掀起“降价40%”的大旗，轰动一时，被业内视为楼市的“动作片”；4月底，潘火板块的奥克斯·盛世缔壹城，单价最高直降5500元/平方米，引老业主怒砸沙盘，演绎了一场“武打片”；各种大片让宁波楼市的困局一览无余。即使是限购政策松动，也难见春风。经济规律总会在适当的时候出场。供大于求，必然会导致价格下跌，这是铁律。