有分析人士认为，房企销售额结转的逐渐减少也影响了业绩，而中小房企融资压力大，降价甩货导致净利巨变

近日，光耀地产陷入债务危局。事实上，上市房企的日子也不好过。据Wind资讯统计数据显示，2014年第一季度，在沪深两市共142家房企（按照申银万国房地产行业分类）中，75家企业净利润（归属母公司股东的净利润）下滑，占比高达52.82%。

更为值得注意的是，对比142家上市房企2013年年度净利润数据可知，28家企业出现业绩变脸的情况，其中，廊坊发展(行情,问诊)等4家房企净利润由亏损成功转为盈利，24家房企则是上演了“盈转亏”的业绩巨变式变脸。

“业绩变脸的上述企业几乎都是规模小、结算项目较少的开发商，甚至有些房企单季内没有可以结算的项目。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示，加之今年房地产市场进入了调整期，中小房企扛不住销售压力，一般会率先降价，这也是其净利润由盈利转为亏损的重要因素。

上市房企净利大面积下滑

根据Wind资讯统计数据显示，2014年第一季度，在142家房企中，75家净利润同比下滑，占比高达52.82%，而2013年同期，45家净利润同比下滑，占比为31.69%。另外，2014年第一季度，31家房企净利润为亏损状态，2013年同期则有28家房企亏损。

由此可见，今年首季，房地产企业盈利能力下滑非常明显，同比下滑企业增加了30家，而且亏损企业也增加了3家。

更为值得注意的是，万科[简介 最新动态]13年来首次出现了首季净利润下滑的情况，其首季净利润为15.29亿元，同比减少5.23%。此外，招商地产[简介 最新动态](行情,问诊)以及金地集团[简介 最新动态](行情,问诊)等标杆房企也在净利润下滑企业之列。公告显示，招商地产第一季度实现归属于母公司股东的净利润7.55亿元，同比下降6.82%；金地集团首季净利润为4934.38万元，同比下滑73.65%。

“超过五成房企首季净利润出现下滑，且大型房企净利也大幅下滑的情况并不多见。”有某业内人士向本报记者表示，房企业绩大面积下滑，可见本轮房地产市场调整力度很大。

该人士透露，不仅中小房企为了回流现金而大幅调价，从而降低利润率。事实上，大型房企也已经加入了促销大军。据克而瑞信息集团监测显示，绿地、九龙仓等大型房企旗下个别项目已经加入了促销大军，无论是“以5万元抵40万元”，还是“开盘9.2折优惠”，种种市场迹象都显示，一线城市甚至都已经加入这股楼市促销潮。

此外，地价的快速上涨是推升房价高企、侵蚀房企利润率的最直接因素。实际上，土地市场2013年表现非常激进，这也大量侵蚀了房企2013年的利润。

宋延庆表示，“加上赴港上市的内地房企，我们统计的210家上市房企2013年行业毛利率下滑了3个百分点，净利率下滑了约1.2个百分点。”

而值得关注的是，2014年开年以来，房企净利润下滑的态势不但没有刹车，反而出现了恶化。

近两成房企“盈转亏”

《证券日报》记者对比上述142家房企2013年业绩后发现，有28家企业业绩上演大变脸，占比为19.72%。其中，24家房企由盈利变为亏损，占比为16.9%。其中，莱茵置业(行情,问诊)、信达地产(行情,问诊)、京投银泰(行情,问诊)、嘉凯城(行情,问诊)等房企均在其列。

嘉凯城2014年一季报解释道，归属于母公司所有者的净利润较上年同期减少1.12亿元，主要系房地产销售毛利减少，财务费用增加，投资收益减少所致。

值得注意的是，与去年同期相比，莱茵置业首季亏损2778.63万元，变动金额为1110.28万元，变动幅度为-350.26%。莱茵置业表示，与2013年同期相比，归属于母公司股东的净利润减少主要是一季度结转交付项目销售减少所致。

“业绩变脸的企业几乎都是规模小、结算项目较少的房企。”宋延庆向本报记者表示，从房企历年业绩情况分析，通常房企规模越大，盈利能力越强。德勤报告显示，2012年174家上市房企中，34.5%的大型企业为其股东带来超过20%的回报，而这个比例在小型企业中只有1.7%。

对此，中原地产首席分析师张大伟则向记者表示，上市房企今年第一季度业绩增速明显放缓是受毛利率下滑和楼市预期改变的影响。他预计，二季度销售压力将倍涨，尤其中小型房企将愈发艰难。

“中小房企融资能力较弱，一般会扛不住销售压力，与大型房企相比，他们会率先降价。”宋延庆向《证券日报》记者透露，有些中小房企为了扛过困难时期，甚至选择借贷民间资金，一般借贷期为6个月以内的短期借贷，其借贷利率可能要超过20%。为了获得现金，还清这些高额债务，中小房企的降价力度可能更大，业绩转变得也就更快。