“地还是会继续看，但现在首要工作是怎么把房卖出去，有钱回笼才有买地的心思。”姚小姐是一家标杆房企华南区域公司参与土地投资的员工。她说最近公司连续开会到深夜，商讨如何在第二季度追回一点一季度没完成的销售任务。

今年以来，陆续出现土地流拍、底价成交等现象。3、4月份全国土地出让及成交面积均处于2013年以来的低位。“五一”之后沈阳作为供应过量的城市代表，五幅土地出让仅一幅成交，充分反映了开发商对这座城市的看法。

中原集团研究中心总监刘渊认为，数据和例子均证明土地市场转冷，而且显示出还将继续恶化的趋势。

销售持续不景气传导至上游，土地市场的拐点也宣告到来。

沈阳流拍

5月5日，沈阳共有五幅土地挂牌出让，最终四地流拍。唯一一幅成功出让的土地接近底价成交，总价仅93万元。

据沈阳市国土局公布的信息，这五幅土地有三幅为商务用地，两幅为商住混合用地，合计出让土地面积近10万平方米。

五幅土地起始价最高的也只有1584元/平方米，但现场只有三家竞拍企业参与。

2010年就进入沈阳市场、总部位于广东的一家开发商，其负责品牌的人士认为，开发商如今对沈阳没兴趣是情理中事。他早就感觉到沈阳楼市的“寒冷”。“每次去到沈阳，区域总裁就拉着我诉苦，希望集团能多给他们一些支持。”该人士说：“沈阳（住宅）的库存实在太高了，我们品质上下足了功夫，也让利了，都卖不出去。业内消息，我们旁边一家销售额全国前三名的开发商都在亏本卖房。”

该人士表示，当地政府当年卖力招商[简介 最新动态]，该公司也看中沈阳是省会城市，大胆前往投资，“没想到几年间沈阳的住宅、商业都爆发式增长，密度高得惊人”。

一篇宣称是万科[简介 最新动态]副总裁毛大庆内部发言稿的文章显示，重点关注的50个城市，已明显出现分化的特征，“由于土地供应过多，带来了对未来市场去化能力或销售能力的透支”，明显的代表，就是沈阳。

发言稿还表示，50个城市里面，像沈阳这样的城市大概有30来个。

克而瑞研究中心数据显示，截至3月底，沈阳商品住宅存量为1463万平方米，同比增加48%，消化周期长达15.1个月，同比上升69%。而沈阳土地的消化周期则为2.08年，在二线城市中排名靠前。

同样在沈阳有多个项目的另一家开发商，其投资者关系部门的张先生坦言：“在沈阳投资没赚到钱，我们估计很长时间内不会再投资沈阳。”

土地供需双双走低

事实上，土地流拍、底价成交的现象在今年年初就已开始。

如果说年初市场只是“犹豫”了一下，进入3、4月，土地成交面积正式大幅走低。天津、苏州等多个以往的投资热点城市均出现流拍、底价成交现象。

房企买地相当谨慎。4月，中原监测的10家标杆房企在全国40个主要城市的购地金额为199.37亿元，尽管环比3月增长33%，但较2013年月均购地金额仍有30%的差距。

首要原因就是楼市遇冷、房企销售业绩普遍不佳。3月份，10家标杆房企总销售面积598万平方米，较去年同期减少6%，未能再现“小阳春”。根据中原监测数据显示，4月全国40个大中城市一手住宅销售面积环比下滑5.8%。

中原集团研究中心总监刘渊介绍，除了销售不佳，信贷收紧也是重要的因素。

4月，10家标杆房企共计融资118.01亿元，环比3月回落24.7%，融资金额已经连续两个月回落。

10家房企中，雅居乐[简介 最新动态]有2笔融资，共计78.09亿元；此外，万科、金地和保利各有一笔融资。

中原报告指出，近两个月融资金额持续回落，主要是由于，一方面受美国加速退出QE和人民币贬值的双重叠加影响，以及近期国内多个城市楼市涌现降价潮，导致房企海外融资的难度有所加大；另一方面，为严控风险，国内各大银行普遍大幅度缩减了房企的融资总量。

去年手握充足现金，在多个城市创下地王纪录的房企今年已难觅踪影。

4月下旬，广州出让天河区最大幅宅地油制汽厂地块，现场仅珠江实业和广州城市建设投资联合体及金融街[最新消息 价格 户型 点评]和保利联合体到场竞拍，6分钟就被前者拿走。“这么好的地块没人抢，可见大家对后市不看好。”前述标杆房企员工姚小姐说。

预期拍卖市场冷清，地方政府也减少土地出让。油制气厂地块之后，“广州暂时没什么地块放出来。”数据显示，3、4月份土地供应面积走低。一线城市变化尤为明显，从1、2月份的220万平方米、121万平方米，缩减超过一半至不足60万平方米。

3、4月份全国住宅用地供求分别创下2013年以来的最低及次低纪录。

减少供应对维持土地价格有一定帮助。一二线城市经历了前3个月土地楼面地价持续下跌的状况后，4月分别回升至11000元/平方米、4500元/平方米以上。一线城市地块溢价率在60%。

不过，三四线城市土地成交量仍有明显下滑，楼面地价在4月跌至1800元/平方米以下。

部分房企已不敢在三四线城市投资。前述张先生所在房企的投资团队近期走访了多个一二线城市，得出的结论是：“为了降低风险，我们锁定一线城市的中心地段。像天津这种城市，只有市内六区的地可以拿，环城四区都不靠谱。”

土地市场的拐点

被问到拿地计划，姚小姐所在标杆房企的品牌部总监表示，开发商要不要拿地，其中一个判断标准是库存，“如果存货较多，我们会先消化存货，不会大量新增土地。”他说。“拜万科所赐，现在房子真的不好卖了。”品牌总监半开玩笑地加了一句。

据克尔瑞中指数据研究院监测，截至4月末，包括北上广深在内的17个主要城市的库存量环比增长了5%，处于2014年以来最高水平。过去的热门城市例如苏州、厦门、北京、南京、惠州、广州、南充可售面积环比增幅均超过6%。

值得注意的是，一直被誉为不愁卖的一线城市受成交下滑影响，库存也在走高。4月份北京的商品住宅库存量为864.25万平方米，环比增加了75.16万平方米，增长幅度达10%。广州情况类似，库存量为794.87万平方米，环比增加了8%。4月上海的商品住宅库存较3月有所减少，但可售面积达1040.07万平方米，总体仍处于高位，市场去化亦不乐观。深圳的商品住宅库存去化相对平稳，较上月波动不大，可售面积为337.01万平方米。“五一”楼市向来是块晴雨表。而今年五一的情况可说更坚定了业内对楼市全面下行的判断。

中原地产研究中心统计数据显示，五一期间54城市合计住宅签约套数为9887套，比2013年同期的14642套下调了32.5%。其中一二线城市下调幅度最大。一线城市三天合计签约1046套，同比下调了40%；二线城市平均下调幅度也达到了35%，三四线城市下调幅度低于平均跌幅。

刘渊表示，虽然房企重回一线城市，但受制于一线城市库存也在增长、以及信贷紧张，预计一线城市的投资还会继续走低。

换句话说，土地市场的拐点已经全面到来。

前述张先生所在房企，领导希望拿上海市中心地块，但投资团队内部出现了反对意见。“一来楼面地价高得离谱。二来现在市场不好，就算上海已经是全国销售最稳定的地方，竞争也还是太激烈。要卖也先卖掉那些标杆房企的产品，我们的还是未知之数。”持反对意见的投资人士说。