4月21日，2014年4月期《一线城市高端物业投资报告》（简称《高端投资报告》）新鲜出炉。该报告由凤凰网房产及中国房地产报联手编撰，其指出，2014年3月，全国楼市错失“小阳春”，量价整体表现“欠佳”，双双呈现下降趋势，房价已然回落至去年同期水平，上演“低迷”。

3月，在全国楼市进击速度放缓的背景之下，一线城市“逆势突围”，上演“回归”戏码，表现出强大的“抗跌性”。根据《一线城市高端物业投资报告》显示，在高端住宅方面，北、上、广、深分化氛围持续。其中，北、上表现优异。北京“好上加好”，别墅市场量价齐涨，逆袭“小阳春”。

然而，一线城市商用物业未能“感染”高端住宅的“喜气”，北、上、广、深集体“马力不足”。其中，广州商用物业整体呈现低迷状态，写字楼与商铺成交量同比下挫。

全国商品房市场

量价双降  错失“小阳春”

就全国商品房市场而言，《一线城市高端物业投资报告》指出，全国3月楼市完全没有呈现“小阳春“，量价双降，房价回落至去年同期水平。房地产开发景气指数为96.40，比上月回落0.51点。

从具体的成交数据来看，商品房成交面积9645万㎡，同比小幅下降7.5%，环比小幅下挫7.8%。值得注意的是，全国住宅为成交面积“重灾区”，下挫明显，成交面积8448万㎡，同比下挫10.2%，环比下挫9.9%。

价格亦出现回落，“沦落”至与去年同期持平。成交均价6400元/㎡，同比基本持平，环比小幅下挫5.5%；其中住宅成交均价6025元/㎡，同比微幅下降0.5%，基本持平，环比小幅下降5.6%。

从就市场表现来看，2014年以来，“降价潮”屡见不鲜，从杭州“马年第一跳”开始蔓延，继而常州、温州、北京、无锡、成都、广州等城市个别楼盘出现大幅降价，“以价换量”态势凸显；在楼市大环境“恶化”的情况下，宁波、神木等地甚至出现房企倒闭破产的现象，“崩盘论”已然成为“大话”市场的常用词。

观望加重  “平价跑量”成趋势

全国商品房市场量价齐跌，这背后究竟存在哪些原因？《一线城市高端物业投资报告》认为，其一，3月，购房者对未来楼市的预期不明确，处于观望状态；同时，房地产信贷未有放松，也使得部分开发商开始采取“以价换量”的措施，以回笼资金。

与此同时，同策咨询研究部总监张宏伟同样认为，楼市3月“小阳春”量价总体欠佳主要有三方面原因，第一、2013年11月前后，一二线城市楼市调控拉开阶段性“收紧”序幕，影响2014年楼市“小阳春”的市场表现；第二、银行信贷紧缩导致“钱荒”二次发力导致“小阳春”市场短期表现仍然“马力不足”。第三、3月份大多数开发企业采取观望与博弈的市场策略，或者还处于制定应对未来市场变化的策略过程中，导致整体市场表现在这样的市场阶段表现相对“保守”。

高端住宅市场

别墅：北、深“逆袭”  均价位居高位

3月，就一线城市别墅市场而言，根据《一线城市高端物业投资报告》，北京“独善其身”，成交量达276套，环比大幅上涨318.2%；均价亦位居历史高位，成交均价38418元/㎡，同比大幅上涨50.1%，环比上涨16.0%；成交金额31.4亿元，同比上涨11.6%，环比大幅上涨312.7%，独占“金三”利好。

从项目表现来看，其中，金额TOP榜冠军由位于朝阳区的泰禾[简介 最新动态]•北京院子[最新消息 价格 户型 点评]摘得，该项目成交金额近6.2亿元，力压群雄，远超第二名格林云墅[最新消息 价格 户型 点评]1.7亿元。项目3月成交29套，成交均价67477元/㎡，成交面积0.9万㎡。

深圳别墅市场紧随北京，其成交量回落至年初水平，均价却保持高位运行。深圳别墅呈现量跌价升，二者虽未保持同速上涨，整体却也表现优异。从具体的数据来看， 成交量环比大幅下挫44.6%，均价继续保持55621元/㎡高位，同比大幅上涨48.9%。

上海、广州的表现则“稍逊”，上海别墅成交总额同比下挫49%；广州成交均价12708元/㎡，同比下挫16.4%。值得重点注意的是，在均价回落背后，《一线城市高端物业投资报告》指出，广州别墅成交量却增至两年来最高位，其以价换量态势明显。

高端公寓：表现“喜人” 成交量现“小阳春”

3月份，北京、上海、广州高端公寓交易回升。《一线城市高端物业投资报告》指出，北京3月高端公寓成交同比基本平稳，环比2月走势大幅转好，总体成交162套；上海成交量亦大幅上涨，具体表现为区域分化明显，供求集中体现在浦东和徐汇，分别成交244套和78套，占市场份额的57%和18%；广州量价则持续上扬，高端公寓成交519套，成交量达2012年以来高位，成交均价42282元/㎡，小幅上扬。

然而。在北上广“辉煌”的背后，却映照着深圳的“不足”，其高端公寓量价双双回落。其中，成交量下滑近五成，具体成交199套，同比小幅上涨1.0%，环比则大幅下挫49.7%；成交均价51940元/㎡，同比小幅上涨3.2%，环比小幅下滑2.0%。

就北上广深而言，其在高端住宅市场的表现整体“喜人”，究其背后原因，《一线城市高端物业投资报告》认为，其最主要的原因在于，在2014年以来整体市场成交低迷、甚至降价时有发生的情况下，高端公寓的抗跌保值性得以凸显，因此与普通住宅市场形成明显分化。

就北京别墅的“抗跌性”而言，亚豪机构品牌总监郭毅表示：“北京2006年开始商品住宅的网络签约，当年别墅市场整体成交均价1万左右，现在已经到了3.5万左右。几年的时间涨了三倍，这就说明别墅还是价值含量最高的产品。再从别墅不同的类型来说，有独栋、联排、叠拼、双拼，升值最快的就是联排别墅，今年以来联排别墅成交均价已经到4万了，相比去年上涨了37%。这是一个跨越式的提升，其相比五年前翻了两倍多。”

商用物业

商铺市场整体回暖  广州缺乏动力

商用物业方面，根据《一线城市高端物业投资报告》数据显示，2014年3月，北上广深商用物业整体表现低迷。具体到城市，北京写字楼和商铺市场表现不一。其中，写字楼市场强势回暖，成交量价齐涨，价格成交均价29288元/㎡，跃至2012年3月以来最高值；而商铺市场成交量延续下降，为今年开局以来最低值，均价则开始回升。

借势“小阳春”，上海写字楼成交上涨，但总体表现不及去年；商铺市场量价齐升，商铺市场回暖。另外，深圳写字楼成交量价齐涨，成交量同环比均大涨六成；商铺则成交量价同比均下降，成交量环比有所回升，但仍位于低位。

然而，广州写字楼、商铺则均处于“不佳”，3月，广州商用物业市场整体成交量下降，市场仍处于低迷的状态，主要由于大多数项目还未拿到预售证，还在蓄客中。其中写字楼市场成交量延续下挫，商铺由于无新货入市，成交仍较低迷。

根据报告的内容，不难看出，北上深商用物业虽然整体处于“晕车”状态，态势低迷，但其整体有一定程度的回暖。

针对商用物业表现整体“欠佳”的原因，中金标准数据研究有限公司总经理郝文嘉分析认为，其一、目前，整体经济环境处于下行状态，商用物业作为最为敏感的行业，首当其冲受到影响；其二、互联网的冲击，日益发展的互联网经济也使很多原先需要依托实体店的商业行为不需要再依赖传统的办公楼和商业营业性用房。