火眼金睛看楼

到访送名包降身价变“裸卖”免息垫首付

拿30万元资产证明看楼便送价值数千元的coach包包，万科[简介 最新动态]北京项目“脱掉”装修均价直降超五千元，“零首付”“垫首付”的新房遍地开花……在这场楼市回调的拉锯战之中，记者发现，原本被认为有“安全垫”的一线城市，出现了各出奇招的“促销”。

业内人士分析称，目前房企整体2季度销售压力普遍加大，相比中小房企受制于资金的需求不得不促销回笼资金，大型房企在一线城市“跑量”更多是求扩张。不过，促销手段名目繁多，并不是每项都实惠或者适合，购房者“捡便宜”的同时更需要“擦亮双眼”。

手段1

看楼提供

30万元资产证明换名包

“轻松一刷，coach到手”，昨日，记者的微信上出现了一条来自广州市番禺区某楼盘的消息。该消息表示，参与者只需要提供30万元的有效资产证明，包括银行存款、股票，在指定时间内到该楼盘售楼部确认，便可领取coach包包。

记者随后拨通该售楼部电话，一位销售人员证实了这个消息。“我们楼盘在下周开放新一期单位，做这个活动主要是吸引人气。”而记者问及包包，其坦言：“尚未看到具体款式，只知价值数千元。”

无独有偶，此前，另一位于南沙区的高端楼盘也推出过“到访抽iphone5S”的活动。在楼市淡静的情况下，看楼礼品“高大上”的趋势越来越明显。

提醒：高端礼物是“噱头”

记者了解到，一般此类赠送“高大上”礼品的活动，都只是以提供限量礼物这一“噱头”来取人气。

例如此次送coach包，销售人员便直言“货量不大，大概只有几十个，即使去了现场也不一定能够保证拿到。”

业内人士表示，购房决定的做出本身涉及多方面的考虑，被厚礼吸引过去的购房者更应该货比三家。

手段2

万科北京精装房变“裸卖”

继北京万科橙项目低价“裸卖”入市后，楼市“一哥”万科在北京的另一个新盘价格再度低于预期。据北京市住建委网站消息，3月30日获得预售审批的首开万科·公园里[最新消息 价格 户型 点评]项目拟售均价为每平方米26500元~28022元，比此前销售人员给出的每平方米31000元至34000元的预期报价，“直降”超五千元，但与之前的住总万科橙[最新消息 价格 户型 点评]项目一样，原来预计的精装修房变成了毛坯房。

万科多年来一直以精装房作为自己的开发特色，2013年年报显示，其当年装修房比例已达约九成，基本实现全装修的目标。而对于此次“脱光”“裸卖”，万科曾表示：“系公司根据市场情况作出的自主选择。”而万科集团副总裁毛大庆则表示，由于北京市住建委会对期房进行预售价格指导，审批价的限制，让万科放弃了原来方案中精装修、空气净化系统、以及学校等配套设施的引入，以达到降低成本的目的。

而在广州，“裸卖”的现象也早在去年年底便有出现。荔湾区中信西关海[最新消息 价格 户型 点评]前期售价为2.8万元/m2带装修，该盘在12月初推出一批毛坯特价单位，价格为2.4万元。而时至今日，广州市的全新盘或老盘新推货量中，毛坯房的比例已经大大上升，价格也普遍低于周边精装房数千元。选择毛坯交房以“低价”吸客的房企包括凯德、保利[简介 最新动态]、越秀[简介 最新动态]、奥园、敏捷等一线房企或本地大型房企。

提醒：

“没钱得闲”可选毛坯房

精装变“裸卖”究竟是否划算？记者了解到，诸多“裸卖”项目相比周边的带装修盘源并未很“笋”。

以一楼盘为例，其毛坯两房小户型均价仅为1.8万元，而同期推出的带装修三房单位均价为2万元。两种盘源的价格相差并不大，但后期的装修成本并不见得比差价更低，且需要付出更多的时间及精力。

为此，购房者不应被眼前的低价“冲昏头脑。”“当精装房和毛坯房差价不算太大时，‘有钱没闲’可选精装房，而‘没钱有闲’可购买毛坯房。”

手段3

北上广深普遍“垫首付”

在广州，开发商以“垫首付”方式促销的楼盘接近20个，涉及保利、合景泰富、祈福、雅居乐、时代地产等。

一个楼盘项目部工作人员说：“我们推出的垫首付活动，不会影响到签购房合同的时间，开发商会先垫付一部分首付，购房者再分期将这部分资金还给开发商。”

记者发现，同样在一线城市的北京、上海、深圳，也出现了普遍性的“垫首付”促销。在深圳大亚湾片区，开发商以各种名目“垫首付”也已屡见不鲜。而上海郊区一住宅项目也在3月底打出“垫首付”牌，百万元左右的房子，首付8万元，其余部分2个月内付清即可。

记者了解到，目前楼市的“垫首付”方式也五花八门，有的是开发商直接垫付部分首付，有的是由中介机构或者金融机构向购房者提供短期贷款，而贷款的手续费和利息由开发商负担。不过，这些方式都客观上达到了降低购房者的准入门槛从而“吸客”的效果。

提醒：

需考虑短期内现金流

易居房地产研究院研究员严跃进同时提醒，这个方式需要以购房者未来有稳定的收入或现金流为前提。记者从广州一楼盘了解到，目前推出垫首付的优惠方式，交10万元定金定下意向房源之后，余下的首付款需要在1年~1年半以内付清，每个月的付款不能少于3万元。记者以一套125m2，七成首付，均价13500元的房子为例计算，原本需要首付118万元的房源只需要首付10万元便可以“到手”，但在接下来一年半以内，每个月需要负担超过6万元的首付款。此外，假如剩下的三成资金以20年贷款的形式完成，利率上浮1.1倍，每个月需还4000元按揭，两项相加，月付超6.5万元。

同时，记者计算得知，假如最初购房者手上有足够的首付，通过这种方式去进行分期付款，再将手中的剩余首付按照年化收益率5%的方式进行理财，大约能够赚得4万元。而在市场上，大部分的首付分期优惠政策仅为数月，能给购房者的优惠更少，资金压力也更大。因此，业内人士提醒，假如没有足够资金实力，在面对“垫首付”的优惠时，不要勉强买楼。

数据：

大型房企现销售下滑

截至昨日已经有超过30家房企公布了一季度销售业绩，近半房企出现了同比明显下调。其中，保利地产、华润置地、合生创展、金地集团、越秀等大型房企的一季度销售业绩均同比出现下调，华润置地一季度销售业绩甚至下调近50%。

中原数据显示，3月，十家标杆房企在全国40个主要城市的购地金额仅为62.93亿元，为近19个月新低。其中北京、上海、广州、深圳四个一线城市的土地成交额处于高位。累计土地出让金仅次于2013年3季度创造的历史记录。

业内：

房企二季度销售压力加大

“2014年房企销售业绩难以乐观，从目前数据看，销售同比上涨的企业其中部分是因为2013年的高额结转，从1~3月份的同比变化可以看到，销售结转的逐渐减少影响了同比涨幅。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，这种情况下，房企在2季度销售压力将普遍加大。

在销售压力的重压下，房企各出奇招“促销”也是理所当然。上海易居房地产研究院研究员严跃进则认为，“目前一线城市也开始放下高调的姿态，部分楼盘在酝酿下一轮优惠政策。当然，目前部分降价或让利的房企，本身房型、地段等都是性价比不高的，而且多属于中小房企。其受制于回笼资金的需求，才会出现各类让利的举措。”

而对于大型房企也加入促销战团，严跃进表示，此类房企在年初土地储备等任务完成得不错，所以目前的重心是赶超年初制定的销售目标，通过跑量来提振业绩符合其扩张的思路。

而对于“各出奇招”的促销手段，严跃进表示，对于刚需购房者来说，送奢侈品并没有降价营销带来的效果好。而相比“裸卖”的做法，零首付的做法的诱惑力更大。“不过不光对于购房者的资金链有要求，对于房企的资金链稳健也有一定要求。”其表示，如果房企本身资金周转较困难，那么零首付反而会加剧资金矛盾。