“楼市真相调查”系列报道之四

每平米暴跌2万系假摔 深圳楼市上演“狼来了”

人民网深圳4月11日电 (李斌) “听说深圳有些楼盘也开始降价了！”在一个以买房客的为主的QQ群，经常有人跳出来问这句话。近期，深圳各类关于楼盘降价的传闻不断，市场各方的神经再次被敏感的楼市揪了起来。尤其是对于广大刚需来说，这种风声鹤唳的时节，究竟该不该入手呢？

据了解，继2月份兴业银行停贷事件及杭州降价风波以来，本月各大媒体仍不时爆出个别城市价格松动的消息，给市场预期带来了较大的消极影响。“狼来了”喊了那么多年，这次是否真的“狼来了”？

新楼盘暴跌2万/平方米 真相：特价房促销

“感觉不少高端么楼盘开始大幅降价，比如深圳福田的亚洲最高公寓，东海国际大幅降价，还有宝安区的楼盘也听说大降。上下班路上，很多高档小区，如万科城[最新消息 价格 户型 点评]市家园及天健等小区门口，中介举牌促销牌楼一下多了起来，一个小路口有时能站七八个中介。这种情况只在08年看到过。”一位长期在深圳工作的网友告诉人民财经，自己本打算今年置业，但看到这种情况，就想再等等看，就怕买早买亏了。

日前，媒体曝出深圳知名豪宅楼盘东海国际公寓暴跌每平方米2万元，位于龙岗五联的某楼盘打出“9980元/平米抢5房”；另一个楼盘则打出“9折利率劲享30年”的广告宣传语。立即被媒体解读为楼市崩盘的前兆。

人民财经记者调查发现，这两个项目均为配合楼盘营销而推出的促销活动，东海国际公寓这批共10套的限时特价房确实有低至4.8万元/平方米的单位，属于其不定期的促销活动之一，但这批特价房原本单价就不足7万元/平方米，并非暴跌。而“9980元/平米抢5房”是营销抽奖用的一等奖，“9折利率劲享30年”则是该楼盘按电商折扣计算得出，同属促销行为。

不管这批特价房按照哪种折扣实施，其促销效果是显而易见的。东海国际证实表示，该部分单位两天内已销售完毕，并且还带动了其他楼层不带额外折扣的单位销售，成交超过10套，价格在6万-7.7万元/平方米，销售额超过2亿元。

业内人士分析认为，3 月上旬，市场观望情绪较重，访客量有所减少，成交表现平淡，新楼盘考虑蓄客周期变长，新上市项目，只能通过打折促销吸引眼球，但这都属开发商正常的营销活动。

一手房不具典型性 二手房博弈加剧

某地产公司总裁助理张先生告诉人民财经，由于深圳一手房成交量只占整个市场的30%份额，是否真的降价主要看二手房的动向。张先生认为，目前龙岗几个盘的降价，都是纯营销手段，而且它们地段都比较偏远，拿这几个偏远项目来和深圳全市比较，并不具有典型性。从价格来看，去年全年，新房加推基本都会抬高售价，不排除今年为加速资本回流，而让价格回归理性。

人民财经记者查阅相关资料信息发现，由于深圳市区几乎没有可开发的土地，供应量少，几乎没有多少新项目可推，深圳大部分新楼盘都地处偏远，普遍集中在龙岗坪山、南山等区，龙岗、一向就属于深圳市的价格洼地，购买人群相对较少。而南山区则因为前海开发，近几年涨势都比较迅猛，降价更是遥不可及。

世联地产[简介 最新动态]高级管理人员程先生接受人民财经记者采访时亦指出，目前深圳市的刚需购买力基本上集中在均价3万～4万每平米左右的区间，这个价格在市区一手楼盘中几乎难觅踪影，因此大部分人都会倾向于选择市区的二手房，不可否认，近期的消费者信心明显减弱，二手房价博弈加剧，也确实有业主因为急需资金而偏离市场10%左右的价格放盘，但这毕竟属于少数，不能判定为降价。

此前，深圳新兴二手房中介平台中跃地产，在店铺门口打出了零首付的广告牌吸引客户眼球，声称深圳任何小区任何房子都可以做零首付。程先生表示，这种方式的风险太大，并且并非现在才出现，广东二手房市场经常都有使用“零首付”的习惯，其实就是钻银行信贷的空子，而且“羊毛出在羊身上”，购房者也占不到什么便宜。

下半年或将维持现状

据深圳市规土委日前公布的统计数据显示，3月份深圳新建住宅成交数量2818套，同比下跌27.9%。在二手住宅方面，3月份全市共成交4865套，与去年3月份成交17527套相比，相差甚远。深圳中原地产的监测数据显示，上周深圳新建住宅成交595套，环比上升2.94%。二手住宅成交1134套，环比下降5.03%。

然而上述两位业内人士均不认为市场会如同2008年那样掉头转向，原因是中国经济基本面并未有根本上的改变，其次是两会召开之后，房地产调控政策没有新的利空出台，如果延续银行信贷紧张的局面，下半年最坏的情况也是会维持现状。

“你有没有想过，刚需如果抑制一段时期后，释放起来会更猛烈？”一个未具名的业内人士向人民财经记者提出上述问题。他称，消费者的心理通常是，市场氛围说跌的时候，更容易观望，因为都怕买早了就亏了，一旦观望期一过，地产商集结推新盘，再来个营销噱头，前期抑制的刚需就更容易释放出来，促进市场回暖。