随着众多房企强势布局商业地产，预计未来将迎来同质化“商战”。因而，房企如何打响竞争“突围战”，抢占制胜点，这成为重中之重。

中国商业地产联盟方面亦表示，2014年，对于中国商业地产行业而言，可谓面临“内忧外患”。“内忧”指投资泡沫下的内部恶性竞争，“外患”则来自外部的电商冲击。在这一趋势之下，中国泡沫的破裂是否会从商业地产开始？这一问题亟待全行业的反思。

市场

房企“暴利时代”结束

据悉，截至3月30日，沪深两市已经有76家房企公布2013年年报，其平均销售净利率为10.88%，同比下跌1个百分点；41家主营业务在内地、而在港上市的房企公布2013年业绩，其平均销售净利率为36.08%，同比下滑近9个百分点。

与此同时，2013年以来，从地产大佬到业内专家纷纷指出，房地产“黄金十年”已然过去，其暴利模式不可持续；与此同时，2014年年初，以杭州为首的楼盘房价大幅“跳水”，引发市场“崩盘”猜想。至此，楼市的“拐点论”与“崩盘论”再次被抛入人们的视野中来。而房地产要“变天”成为业内“惯性”话题。

在“两会”期间，全国政协委员、上海市政府参事张泓铭在接受凤凰房产独家采访时表示，不可避免的会产生个别项目、个别企业、个别城市的崩盘和破裂，我们无法避免个别项目、个别企业、个别城市的破灭和崩盘，但是希望全局不要发生系统性的风险。

经济遭遇“滑铁卢”

在经济层面，在中国商业地产行业发展论坛2014（第十一届）年会现场，华远地产董事长任志强表示，现在又一个很惨的现象，就是经济出现快速的下滑。1、2月份的数据已经可以看到，制造业迅速下滑，尤其是过剩产能的部分，这些制造业下滑的部分占到整体经济下滑的65%，比例重大。此外，基础设施投资、房地产业投资下滑，其中包括土地资源问题、劳动资本问题、出口等问题，预计房地产投资还将继续下滑。

在上述年会现场，中国商业地产联盟理事长顾云昌同样表示，中国的经济和世界的经济仍然像目前的北京空气一样，雾里看花，有许多不确定性。也就是说，经济下行是必然的，经济下行也必然导致房地产速度的下降，今年以来房地产投资的增长、销售的增长等等都出现了下行。所以，这时候也出现了部分城市的降价促销，以及舆论上的一些问题。

从具体的数据来看，根据《一线城市高端物业投资指数报告》显示，2014年2月，全国经济动能减弱，CPI涨幅创去年1月以来新低，与1月相比，回落了0.7个百分点；2月PPI同比下降2.0%，环比下降0.2%。该报告表示，CPI、PPI双降一定程度上会影响房地产投资的升值预期，且房地产行业的心理预期也会受到影响。

值得重点注意的是，北京房地产销售出现了明显下挫。亚豪机构统计数据指出，截至3月30日，一季度北京商品住宅成交仅16238套，创下了自2006年有网签数据以来历史的最低值。

商业地产

房企的“疯狂”

受到房地产宏观调控政策的影响，“日光盘”时代渐行渐远，房企比拼日益加重，在这一趋势之下，房企瞄准方向“转战”商业地产，成为再选择的“对象”。因而，房企“联姻”商业地产的“喜事”频频发生。

万科、龙湖、招商等房企“争先”设立商业地产管理部门，注入投入资金，加速对于商业地产的“侵略”。与此同时，华润置地、万达等企业更是“撒开网捕鱼”，扩容二三线纯商业用地的面积。其中，华润置地已经涉足福建、杭州、沈阳、南宁等多个二、三线城市，其“势力”可见一斑。

此外，“而立之年”的万科动作迅速。万科年报称，2013 年底，北京金隅万科广场、深圳万科广场、苏州万科美好广场等开业后获得较好反响，公司在非住宅物业上的探索初见成效。据悉，继2012年首个纯商用物业项目万科中心在渝中“面世”之后，2014年，万科迎来在重庆的首个商业综合体，万科溉澜溪项目即将亮相，届时，万科的商业规划比例将超过30%。

值得注意的是，商业地产“诱惑”不断，同时吸引了非房地产企业加盟。比如哇哈哈、金威啤酒等也加入商业地产的开发行列。

与此同时，房企跨国“操控”商业地产亦十分“热闹”，万达、绿地成为典型房企。3月25日，在中国海外商业地产投资说明会上，仲量联行预计，在去年增长124%的基础上，今年中国海外商业地产投资有望突破100亿美元。

“商战”开启

事实上，2013年杭州成为了房企关注的焦点，包括万达、华润、绿地、复地等多家企业均在杭州集中购入纯商业用地。业内预计，未来房企同质化竞争降趋于“激战”状态。

CRIC研究中心亦表示，考虑到杭州本身市场环境下，无论住宅还是商业均已出现趋于饱和的态势，价值城市消化力不足，供大于求的市场环境将急剧增加企业商业运营的难度，为企业未来运营带来较大风险，杭州如此，其他企业重点投资的二线城市亦是如此。

与此同时，《2013/2014中国商业地产行业发展报告》指出，娃哈哈集团进军商业地产，杭州第一个娃哈哈商场的挫败，使得娃哈哈集团董事长宗庆后反省做商业地产的策略。宗庆后亦公开表示，“杭州是省会城市，房产过剩，全省各地过来买房，卖掉了也闲置在那里，没有人住，没卖掉的也很多闲置。” 

泡沫滋生

根据国家统计局数据，从2008年到2012年，我国商业用房投资额持续同比增长，每年的增长幅度均在25%以上，其中2010年商业用房投资额增长幅度较为明显，涨幅达34%。

从房企涉足的城市来看，根据CRIC研究中心监测数据显示，杭州、大连、厦门等二线城市成为房企“宠幸”的对象。然而，在房企“疯狂”的扩张商业地产的背后，暗藏泡沫危机。光耀东方董事长李贵斌表示，现在来看，商业地产市场还是有一定的恐慌，认为商业地产泡沫很大。

万科集团副总裁毛大庆在中国商业地产行业发展论坛2014（第十一届）年会现场表示，通过实地的探访，成都在商业地产方面，其是“消化不良”的典型。据悉，成都在建的城市综合体有127个，因商业供应过量而饱受诟病。

根据相关数据称，未来两年，成都将有1000万平方米以上的商业项目入市，对于成都这样一年仅有60万平方米左右消化量的区域中心城市来说，两年的供应将面临长达15年的静态消化量。

电商“冲击波”

中国百货商业协会统计数据显示，2013年，81家大中型百货零售企业销售总额为2282.7亿元，相比2006-2012年百货行业销售年均16.5%的增长率明显下滑。

而据中国电子商务研究中心发布的数据显示，截至2013年12月，中国移动电子商务市场交易规模达到2325亿元，较上年的965亿元同比增141%，预计到2014年这一数字有望达到4124亿元。不难看出，在商业地产的发展过程中，电商的崛起似乎成为冲击商业地产的因素之一。

事实上，阳光100置业集团常务副总裁范小冲亦表示，有一种观点表示商业地产受到了互联网很大的冲击，其实不是这样，它只是颠覆了商业地产传统的模式使得商业更优化、更高效，而且变成了点对点的形式，让其能直接找到客户，而且可以定制、降低成本。

在商业地产与电商相互“较劲”的同时，万达、阿里巴巴集团、银泰商业集团在这场“殊死搏斗”的战役当中，找到了“和解”的方法。业内纷纷人士表示，万达集团董事长王健林与阿里巴巴董事局主席马云之间的“战争”或正式拉开，而此次的“烽火”不再是“口水仗”，而进化为传统商业巨头与“叱咤风云”电商企业之间的“实战”。

据悉，去年底，万达为打通线上线下互动，采取了实际行动。其“万达汇”成功上线，按照规划，万达电商将定位于大会员、大数据两个方面。

日前，阿里巴巴集团与银泰商业集团共同宣布，阿里巴巴集团将以53.7亿元港币对银泰商业进行战略投资。百货连锁集团联手电商公司，共同打通线上线下商业。

“联姻”互联网

未来商业地产发展趋势指向何处？《2013/2014中国商业地产行业发展报告》指出，商业地产未来的竞争一定要从同质化当中走出来，从泡沫化当中走出来，未来要向体验式、社交型、复合型方面发展。

报告预计未来商业地产将出现三个趋势：多元化，一个万达广场不能一统天下；两极化，好的更好，差的更差；专业化，专业的力量会受到尊重。

而毛大庆则表示，商业地产需要拥抱互联网。传统商业形态跟移动互联网的关系，以后一定是共生的，也一定是互相促成的。