今年可能是房地产信托最难过的一年。

受到佳兆业“黑天鹅”的冲击，平安信托近29亿元的信托产品风险敞口。其中，一款规模25.1亿元的“平安财富·翔园17号集合资金信托计划”将于1月21日到期，这一产品仅有佳兆业及其子公司提供担保，风险暴露的可能极高。另外一款规模3.43亿元的贷款类信托，其融资项目——大连佳兆业中心，除已经售出的67套房屋外，剩余661套房屋已被大连相关部门锁定。

对于21日是否能够及时兑付，佳兆业有关负责人19日表示，现阶段不能给予答复。平安信托方面表示，正密切关注事态进展，积极履行受托人责任。

平安25亿信托即将到期

风控形同虚设产品仅佳兆业担保

据记者的不完全统计，目前佳兆业至少与华润深国投、平安信托、外贸信托、爱建信托和中融信托等5家信托公司有合作关系，至少8款产品处于存续期，其中4款产品即将于今年上半年到期兑付。

在这些信托公司中，以平安信托为佳兆业发行产品规模最大，存续产品合计规模高达28.53亿元。而且，其一款募集规模25.1亿元的信托计划，在风控方面仅有佳兆业及其子公司提供担保，这一产品即将于1月21日到期。其次是外经贸信托，其为佳兆业发行的富祥25号总规模为20.8亿元。排名第三的华润深国投信，总盘子达20亿元，该公司就此已经向法院提出查封申请。

相对乐观的是，有投资者已经转让出外经贸信托为佳兆业发行的产品的收益权。兆驰股份17日公告称，公司于2015年1月15日决定授权对外经济贸易信托，全权代理外贸信托富祥25号（佳兆业长沙梅溪湖项目）集合资金信托计划资金信托（以下简称富祥25号）项下信托受益权转让事宜，包括寻找和确定受让人、与受让人签署信托受益权转让相关文件及代为收取转让价款等。2015年1月16日，公司收到对外经济贸易信托代为收取的信托受益权转让价款2.01亿元。这说明，上述信托受益权已成功转让，但是否是外经贸信托刚兑还不得而知。

但是，平安信托产品的兑付就不这么乐观了。“佳兆业早前已经实质违约，而平安信托的这一产品纯粹是信用贷款，不仅没有抵质押，担保也是集团和子公司担保，违约风险较高。目前，在遭遇‘锁盘’之后，债权人不断加大债务索偿力度，不少债权人甚至提出提前还款的要求，佳兆业短期资金压力高度紧张，部分债务或将交叉违约。”一位分析师说。

记者查询的公开信息显示，2014年4月22日，平安信托发行“平安财富·翔园17号集合资金信托计划”（以下简称“平安财富·翔园17号”），募集规模25.1亿元，其中：A类金额25亿元，期限9个月，预期年化收益8.8%，将于2015年1月21日到期。融资方为佳兆业子公司佳兆业商业集团有限责任公司（以下简称“佳兆业商业集团”）；资金用途为补充日常运营支出；安全担保机制仅有佳兆业及佳兆业商业集团提供本息偿还连带责任担保。

此外，2014年10月，平安信托还通过“平安财富·佳誉23号三期集合资金信托计划”（以下简称“平安财富·佳誉23号”），向大连佳兆业中心项目发放3.43亿元信托贷款，期限16个月，预期年化收益9.6%，用于项目后续开发。

就“平安财富·翔园17号”信托产品1月21日能否正常兑付一事，《经济参考报(微博)》记者19日采访佳兆业方面负责人。该负责人表示，现阶段不能给予答复，佳兆业会在第一时间对涉及的问题进行公告。

爱建信托提前索偿

短期资金压力激增佳兆业交叉违约风险大

屋漏偏逢连夜雨。1月8日，佳兆业债券利息支付违约。1月13日，爱建股份公告称，子公司爱建信托要求杭溪隆业提前归还股东借款本息，杭溪隆业的实际控制人是佳兆业集团，债务的实际到期日远在2016年3月14日。

1月8日，佳兆业一笔2560万美元的债券利率未能按期兑付，已经构成了实质性违约。这一次利息是由佳兆业2013年1月发行的一笔7年期、票面利率10.25%、额度为5亿美元债券产生，根据合约规定佳兆业需每半年付息。业内人士认为，如果佳兆业在30日宽限期内还息便可暂时渡过危机，反之，佳兆业可能出现债务交叉违约的情况，届时债务重组的难度将进一步加大。

1月13日，爱建股份公告称子公司爱建信托曾于2014年3月发行“爱建-佳兆业杭州项目投资集合资金信托计划”，累计规模为6.51亿元，到期日为2016年3月14日，因杭溪隆业实际控制人佳兆业集团面临重大不利情形，要求杭溪隆业提前归还股东借款本息。爱建股份相关负责人表示，公司关注到佳兆业的异常情况，认为存在重大不确定性，因此启动信托计划的前置条款，要求提前还款。

据悉，上海第一中级人民法院已受理爱建的诉讼请求，并定于2015年3月11日开庭。在此背景下，上海中院裁定查封杭溪隆业土地使用权及在建工程。

此前，华润深国投信托已向深圳市中级人民法院提出查封申请。华润深国投于2014年6月先后成立了“鼎新131号”、“鼎新130号”两个信托计划，分别投资于佳兆业苏州塔园路项目及佳兆业苏州黄桥项目。上述两只信托计划涉及资金20亿元，包括优先级资金共10亿元，其中“鼎新131号”募集资金总额12亿元，优先级资金6亿元，“鼎新130号”募集资金总额8亿元，优先级资金4亿元。这两款信托产品的资金用途均为对佳兆业集团旗下项目公司的增资，属于私募股权投资信托。“不少房地产股权信托项目属于‘明股实债’项目，名义上是增资扩股的股权投资，但私下都有股权回购协议，从而达到债券融资的目的。还好这个项目有土地抵押，相对风险可控。”上述分析师说。

在佳兆业风险不断暴露的情况下，有风险敞口的金融机构纷纷加大了资产保全的力度。据悉，迄今为止，已经有包括中信银行、中国银行等24家金融机构向法院申请对佳兆业的若干资产进行诉前财产保全，要求查封佳兆业相关资产以资产保全，涉及广东、珠海、湖南、苏州、上海、大连等项目。